易宪容：国内楼市保卫战打响了什么？

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据新华社5月18日消息，为进一步落实调控城市房地产市场的主体责任，住房和城乡建设部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，还对佛山、苏州、大连和南宁进行了预警提示，这些城市的新建商品房和二手房价格指数近3个月大幅上涨。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

最近，一篇媒体文章的标题是“房地产市场的防御开始:住房和城乡建设部今年对10个城市进行了164次调控”。这篇文章的标题看起来很吸引人，但我不知道房地产市场在捍卫什么。是为了捍卫政府的房地产调控政策，还是为了捍卫已经持续上涨了43个月的房价？对于普通大众来说，这绝对是一个谜。

据新华社5月18日消息，为进一步落实调控城市房地产市场的主体责任，住房和城乡建设部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，还对佛山、苏州、大连和南宁进行了预警提示，这些城市的新建商品房和二手房价格指数近3个月大幅上涨。

住房和城乡建设部要求，各地要坚决贯彻落实党中央、国务院的决策部署，始终坚持住而不炒的定位，进一步加强市场监测和分析，及时解决市场运行中的问题，切实要求稳定地价、稳定房价、稳定预期，确保房地产市场稳定健康发展。

事实上，这种预警的效果非常有限。因为，对于这些政府职能部门提到的预警城市，政府职能部门已经对这些城市进行了预警，但是这些城市的房地产市场依然火爆，房价也在快速上涨。例如，2018年6月，住房和城乡建设部等部委决定开展专项行动，控制2018年7月初至12月底包括苏州和佛山在内的30个城市的房地产市场混乱局面；同年5月，住房和城乡建设部就房地产监管问题对12个城市的相关领导进行了访谈，佛山被列入其中。

尽管住房和城乡建设部上次发出了预警，但苏州的调控政策并未落空。5月11日，苏州市政府发布了《市政府关于进一步促进苏州工业园区及部分高新区重点区域房地产市场持续、稳定、健康发展的补充意见》，购房人可在取得产权证之日起三年后转让新建商品房。然而，这种政策在房价上涨和房地产投机中发挥的作用也非常有限。可以说，在未来几个月内，这些有预警的城市的房地产市场不会因为预警而热起来，相反，房价有可能会上涨。或者这些城市对报道的房价统计数据进行人为调整。

正如我早就指出，中国大中城市房价将上涨43个月，二、三线城市房价将在4月份上涨超过两位数的原因，在于政府调控房地产目标的前提与“房子是活的，不是投机”的市场定位相违背。

“只住不投机”的房地产市场定位的基本原则是使房地产市场回归到消费主导的市场，而不是投资投机主导的市场。如果住房是一个消费市场，或者政府的房地产调控目标是使国内房地产市场回归到住房消费市场，那么房地产市场调控政策必须使房地产价格回归理性，回归到住房消费者能够购买的水平，而不是仅仅象征性地抑制住房投机(例如，许多城市已经出台了限制在一定时期内出售已购住房的措施，这是抑制住房投机的象征性措施)。

在住房消费者主导的市场中，房价是调节供求关系的主要信号。也就是说，住房价格在逐渐下降，而对住房的需求却在逐渐增加；房价上涨，住房需求下降。但是，目前国内房地产市场的情况是，房屋销售面积在下降，房价在上涨；房价上涨，住房需求增加。这完全表明，目前国内房地产市场的主导是投机，而不是消费。因此，中国要建立房地产市场的长效机制，就必须使房地产市场真正回归“只住不投机”的市场定位，使当前国内房地产市场真正实现质的转变，真正回归以住房消费为主导的市场。

但是，今年政府职能部门确立的“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的房地产调控目标的理论前提是，当前住房市场以投资为主(投资产品和消费品的本质区别在于定价基础的不同，投资产品的价格变化由市场预期决定，而消费品的价格则由市场供求决定)。因为“三稳定”的核心是稳定预期，房价上涨的预期是稳定的，房价和地价自然会稳定。如果用“三个稳定”来落实“只住不投机”的市场取向，在政策上肯定是错误的，这也是国内房地产市场监管越严，房价上涨越厉害的关键。如果说捍卫楼市是“三稳”房地产调控政策的落实，那么在“一城一策”的房地产调控政策背景下，稳定中国许多城市的房价几乎是不可能的。

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