易宪容：是地价决定房价 还是房价决定地价？

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远离基本上由地方政府主导的市场化土地市场，不仅会使房地产市场价格更加扭曲，还会给地方政府官员留下更多的寻租空间。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

据报道，苏州从源头上控制了房价:最高土地出让价格降低了18.7%。苏州是近年来物价上涨的领头羊。2016年，房价迅速飙升，先是在一线城市，然后在一线城市飙升后立即蔓延到苏州，尤其是上海。在这次房价上涨中，苏州的房价涨幅不低于或低于一线城市。此外，2018-2019年，苏州房价在2016年的基础上快速飙升，并继续快速上涨。因此，中央政府不得不进行采访，希望地方政府能够采纳政府的意见来抑制地方房价的上涨。

在中央政府的预警下，5月11日，苏州市发布了《关于进一步促进全市房地产市场持续、稳定、健康发展的补充意见》(以下简称《补充意见》)，旨在落实稳定地价、房价和预期的要求，遏制投机性房地产投机，制定准确的政策，合理引导市场预期。

《补充意见》首先采取限售房的政策，要求苏州工业园区的整个区域和苏州高新区的部分重点区域(600736，诊断单元)内，新房子限售房3年；苏州工业园区的二手房被限制5年。苏州工业园区全区新取得商品房预售(销售)许可证，实施人才优先购买政策。至于限售房政策，我早就指出，这些行政限售房政策只会把房屋投资投机者从短期投机变成中长期投资投机。这项政策既不能改变房地产市场的性质，也不能抑制住房投资投机。相反，它还会扭曲房地产市场的价格机制。有人说这是房地产市场的一个长期机制，这是相当“荒谬”的。这完全促使人们进行短期行为，因此引入这种房地产调控政策可能会给市场带来比没有这种政策更高的风险。

《补充意见》的第二个要求是调整土地出让的报价规则，将土地出让的报价条件由固定值调整为区间设置。具体而言，将申请预售许可前土地招标价格超出市场指导价10%(不含10%)的规定调整为申请预售许可前市场指导价的5%-10%。土地招标超出土地出让市场指导价25%(不含25%)后转为挂牌出让方式的规定，调整为10-25%后转为挂牌出让方式。第一个报价区间相应调整。具体土地出让的报价规则和相应要求在土地出让计划和出让公告中有明确规定。

土地转让报价的调整似乎降低了土地的拍卖价格，增加了额外的要求。土地拍卖价格的这种调整不仅仅是一种做作，因为中国的房地产市场是一个投资导向的市场，而房价从来都不是按成本定价的，土地价格的高低并不决定房价的高低。如果中国房地产市场是按成本定价的，那么房地产开发企业的巨额利润从何而来，国内房地产市场的价格将如何快速飙升？因此，降低土地拍卖价格并将其限制在一定范围内的借口实际上扭曲了土地价格机制，实际上只是为了满足上级政府的要求。

更重要的是，政府的房地产调控目标是稳定土地价格、房价和预期。目前，中国的房地产市场是一个投资主导的市场。在这样的市场中，不是土地价格决定房价，而是房价决定地价。对于房地产开发商来说，当他们通过拍卖获得土地时，他们必须预期在他们通过拍卖获得一块土地后，从他们的土地上建造房屋的收入将远远高于土地拍卖的成本加上其他建筑的成本。如果房地产开发商预计建造房屋的收入将远远低于土地成本，他们就不会进入市场争夺土地。因此，在这样的住房市场中，决定地价的总是房价，而不是地价决定房价。

此外，当地政府将土地拍卖价格限定在一个区间内，这向周围的土地市场发出了一个非常强烈的信号，即该地区的房价只能在这个区间内，房价不能低于这个水平。周边市场也有这个信号，这意味着这个地区的房价只能涨不能跌。这就是当地政府支撑房价的方式。因此，这种土地拍卖是一种非常无效的制度，它已经成为中国土地市场相互模仿的标志。

可以说，这种远离市场化、基本上由地方政府主导的土地市场，不仅会使房地产市场价格更加扭曲，还会给地方政府官员留下更多的寻租和寻租空间。目前，我们可以看到许多官员的腐败程度正在增加，这在很大程度上与这些无效的制度安排有关。

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