同策研究院：居住舒适度最高 西安有住房租赁发展机会

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Xi安在发展租赁市场方面具有一定的优势:关中城市群的核心城市，城市潜力巨大，人才政策风暴居住着大量流动人口，租赁生活舒适度很高等。但是也有困难和挑战。

为了更清楚地了解我国不同地区房屋租赁市场的发展特征，同策研究所选取了八个经济圈中的11个强市作为研究样本。

根据样本选择，中国八大经济圈包括最重要的城市和地区，占国内生产总值的80%以上，而这11个城市平均分布在八大经济圈，2018年国内生产总值超过8000亿，人口净流入。

从城市进入的角度来看，这11个城市是房地产市场的“金块”，但在房屋租赁市场有巨大的机会吗？今天，让我们走进Xi的特别表演。从“抢人大战”升级后，Xi的房屋租赁市场发生了什么变化？Xi发展房屋租赁市场的优势、挑战和机遇是什么？

西安|基础

发展房屋租赁市场的优势

● Xi安地处“东西贯通、南北贯通”的战略位置

Xi安位于中国中西部地区，属于八大经济圈中的西北经济区，也是国家发改委正式指定的关中城市群核心城市，是“一带一路”的关键节点，处于承东启西、南北贯通的战略要地。加快区域建设和发展，有利于引导西北，承接东部和中部地区产业转移，促进区域协调发展。

近年来，我国中西部地区的经济发展也保持了良好的势头。全国经济增长的中心区域已经向中西部地区扩展，中西部一些重点地区对区域发展的支撑作用日益增强。从关中平原城市群的发展来看，Xi作为核心城市，在发展战略上处于领先地位。

●在“抢夺战”中，Xi的流动人口净增长幅度最大

一方面，经济圈本身的虹吸效应驱动着人口流动，直接影响着各地区的人口数量和密度。从人口山的角度来看，成都和Xi具有明显的人口优势。

△绿色表示流入端口，红色表示流出人口

此外，掠夺人民的战争推动了人口的加速流动。主要在实力雄厚的二线城市开展的“抢人战”仍很激烈，一些城市的鼓励定居政策在吸引人才方面取得了显著成效。其中，Xi是2018年人口流动性增长最快的城市。

注:2018年青岛和郑州新登记人口数据缺失

数据来源:地方统计局、市公安局、公共信息部、同策研究所

“抢人”进一步推动人口定向流动，流动人口和常住人口中的新市民的生活需求一般在短期内通过房屋租赁市场得到满足。

●从租赁的角度来看，Xi安是最“宜居”的

之前，我们从房价、低房价、高收入水平和良好的城市环境的角度来谈论城市的宜居性。今天，我们从房屋租赁市场的角度来谈论"宜居性"，也就是说，哪个城市的租赁舒适度最高？

为了衡量城市租赁市场的居住舒适度，通策研究所采用主成分分析法，结合租金收入比、平均租赁面积、平均租赁单价和租赁供给饱和度四个因素，得出样本城市住房租赁市场的居住水平。

众所周知，住房租赁市场生活舒适度最高的城市是Xi，最低的是深圳。

将Xi和深圳同期的租金价格和面积进行比较，可以直接确认结果。Xi和Xi的平均分租交易面积远高于深圳，但深圳和的租金相差约4倍。

从以上可以看出，Xi在发展租赁市场方面具有一定的优势:关中城市群的核心城市，城市潜力巨大，人才政策风暴吸纳大量流动人口，租赁生活舒适度很高等。那么，我们能断定它一定适合发展租赁市场吗？不一定。

西安|基础

发展房屋租赁市场的困难与机遇

●从Xi安租赁到交易的转变是困难的

在人口和政策的支持下，我们也应该看到城市中租赁市场和交易市场之间的发展差距。差距主要表现在两个方面:1 .城市租赁与交易生活水平的差距；2.从租赁向交易转化的困难。

同样，通过主成分分析法，通策研究所通过比较五个因素，即每户平均产品面积、人均居住面积、价格、交易次数和对城市结算的限制，得出了样本城市住房租赁市场和交易市场的发展差距。

据悉，Xi平安排名第九，差距不大。住房租赁市场和交易市场的差异越大，住房需求从租赁向交易转化的难度就越大。相反，转型的难度就越小。

可以看出，深圳、上海和北京之间的发展差距最大。一方面，深圳、上海和北京的生活水平大不相同；另一方面，这表明从租房到买房的转换率很低。

然而，从租房到买房的转换率很低。首先，它受到高房价的影响。第二，在严格的交易控制下，减少了流动人口向购房人的转化。短期内，房地产市场将继续严格控制的趋势。在流动人口数量不会大幅波动的预期下，城市的实际生活需求不会下降，但由于交易市场的严格监管，流动人口从租房到买房的转换率将进一步下降。

从2018年11个样本城市房地产交易市场调控政策的紧张程度来看，一线城市稳定地价、稳定房价仍是2019年楼市政策的基调，二线城市有方向性放松，但楼市整体仍受到严格调控。但横向比较，武汉和Xi相对宽松。再加上人才政策实施以来的宽松安置，在Xi安买房相对比较困难。

因此，对于租赁市场的发展来说，Xi的租赁生活水平较低，很难从租赁转变为购买。因此，Xi平安短期租赁市场的发展是中等的。

这一结果也可以从2018年样本城市交易市场与租赁市场之间的交易缺口中得到证实。流动人口的生活需求主要体现在交易数量和租赁期限上。

数据来源:指数据库和同一政策研究所

上海交易市场和房屋租赁市场的差距最大，达到5.71倍，而Xi的差距最小，只有1.32倍。

●Xi发展房屋租赁市场存在结构性机遇

虽然Xi的流动人口在租赁市场停留时间较短，但Xi是人口净流入量最大的城市，仍有发展的机会。

例如，“抢人”进一步推动了人口的定向流动，流动人口和常住人口中的新市民的生活需求一般在短期内通过房屋租赁市场得到满足。

又如，对于Xi这样的城市来说，租赁成本和购房成本都在相对可控的范围内，所以投资机会体现在为每个城市吸引的人才提供相应的产品上。