余胜良：限价房也降不了房价

本篇文章1320字，读完约3分钟

梁羽生

由于房价过高且上涨过快，一些地方政府提出了限制土地价格和房价的策略。事实上，限价房就像以房换房一样，对降低房价没有作用，只是美化了临时数字。

现在东莞和深圳正在推出限价房。当然，政府对大多数新房的价格也有一定的限制，所以开发商希望在囤积房产时等待更好的价格。限价房的限制更加严格，销售价格是在推出时决定的，这锁定了开发商的利润。

有人认为限价房政策并不鼓励开发商建好房子，但开发商也有优势，根本没有必要卖这样的房子。在深圳，根据相关政策，限价房可以预售。

限价房政策减少了土地收入和税收，但有利于居民购房。事实上，低价房进入市场可以稳定房价，但事实并非如此。通过推出限价房，政府确实优化了二手房的销售数据，但二手房的价格不受政府控制。限价房的购买者在市场上出售房屋，这是以市场价格为基础的，并且价格毫无疑问地上涨。最终，大多数人还是要以市场化的方式买房，包括限价房变成二手房。

因政府限价而减少的收入实际上已经转移给了买家。按照正常的市场行为，政府进行没有价格限制的招标和拍卖，企业根据自己的利润报价。这时，企业会给出尽可能高的土地价格，同时考虑销售以赢得土地；政府首先通过高价出售土地获得收入，然后通过对开发商的利润和房屋流通征税获得税收。

从历史上看，这种情况已经发生了很多次。为了稳定房价或照顾低收入群体，城市管理者将建造经济适用房和住房等。这些原本以低价购买的房产最终将流入二手房市场。

以深圳为例，租房者会遇到深圳的很多公务员社区，如神韵村、一天村、莲花二村、莲花北村、梅林一村等。其中，伊田村有7000多栋房屋，可容纳3万人；梅林一村有96栋建筑，居民近3万人。公务员以各种方式低价分配住房。这些房产从几万元到几十万元不等，以后可以卖到几百万元。公务员通过福利分配住房，这扩大了他们购买住房的能力，并有能力购买更多的住房。目前，伊田村、莲花二村等老社区很少见到前公务员，他们卖掉了一手福利房，搬到了一个更好的社区。

这些规模大、位置好的房产投放市场后，与最初的收购价格无关。它们只会以市场价格出售，但不会低于市场价格。

政府减少土地收入，以低价投资这些房子，这对大多数公民是不公平的。一些人，尤其是公务员和其他群体，因为他们接近系统而获得额外的房地产收入。

现在，政府推出了限价房，类似于当初推出的福利房。不同的是，公务员一开始是定向获得福利性住房，而限价房的获得则根据新的游戏规则改为公开抽签，这似乎更为公平。

德国人实行了限制开发商利润的做法。德国规定，如果开发商设定的房价超过合理房价的20%，买方可以起诉。如果超过50%，将被定性为“牟取暴利”，开发商将面临高额罚款和最高三年监禁的严厉惩罚。

德国人尝试了许多稳定房价的方法，不仅限制了房租上涨，还抑制了投机需求。在房屋交易中，如果它们在不到10年内出售，它们需要缴纳25%的资本利得税。这些政策似乎明显违背了市场经济。一旦一个链接不能市场化，将需要许多补丁。德国也有支持德国主要建筑主体的政策。德国不缺住房，这是德国房价稳定的根本原因。

在住房供应短缺的背景下，供应链的任何改革都只会改变各个环节的利益分配，而不会真正降低房价。

(作者是《证券时报》记者)