深圳楼市“小阳春” 难道要昙花一现？

本篇文章2667字，读完约7分钟

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

一个数据被反复炒作。今年4月，深圳售出了8296套二手房，自2017年12月以来，它们又回到了8000套，达到16个月以来的新高，同比增长25.9%。真实情况如何？4月份的数据反映了2月至3月的交易情况，但网上签署的转让协议滞后了。事实上，自置居所的需求在4月份放缓，实际签约量环比下降了20%。

新房子怎么样？还炒作了一个数据。今年4月，深圳售出2704套新房，同比增长40%。但是真正的情况是什么呢？与2018年4月相比，增长了40%，但2018年交易面积不足300万，是新房的历史低点，同比反弹不足为奇。与3月份相比，4月份的新屋市场已明显回调。4月份共售出4343套新房，比上个月下降19.0%。无论如何，目前的媒体，与前一年相比，使用了哪一个。

其中，住宅交易2704套，较上月下跌12.4%；售出了1514套商品房，比上个月下降了5%；共有125套商业办公交易，比上个月下降了81.7%，并且全面下降。严格来说，“小阳春”只停留在二月和三月，这在过去是非常罕见的。一方面，后续需求疲软；另一方面，期待房地产市场的“盛夏”是不现实的。

2

这座大厦还在任性吗？

很多人认为豪宅能真正反映深圳的购买力。从去年年中的华润城，去年年底的万科·珍山大厦，到今年年初的华润乐府，再到不久前的半岛城邦第四阶段。“大厦”的温度似乎从未下降。4月底，半岛城市国家在第四阶段推出了599套盘子，单价为90-145，000元/平方米，总价为784-1958万元/套，甚至达到了70%的去污率。

但是真正的情况是什么呢？今年4月，深圳仅售出454套豪华住宅，同比下降19.1%。近日，传统豪华住宅区新天鹅堡三期的创纪录价格揭晓。1110套全部为住宅产品，建筑面积117-123平方米，3个房间，均价12.5万/㎡，单价102-14.5万/㎡，总价1244-1791万/套，可以说是换房的最佳选择。

据悉，开盘现场有两个99%的折扣，按时签约时现金返还20万元(执行标准:认购次日起15日内支付首付款或全额付款，网上签约次日起15日内享受按揭贷款现金返还折扣)。然而，截至5月16日，新乐葆共售出118套，去污率仅为10.6%。此前，据了解，批准的项目数量并不理想，只有263个有效批准数得到确认，约占23.7%。可以想象，后续将不得不变相降价，并启动二、三级代理。

3

在这个市场中，“只需要”处于领先地位

后台粉丝非常焦虑。负面的情绪表达，例如“补首付”、“月供压力”、“超预算”、“要不要转到林深”等，意思是在楼价升了几级后，购买力真的下降了，“停笋”出来了。什么是“停止竹笋”？也就是说，购买力只停留在“竹笋”上，一旦市场价格上涨，买家就会“甩头走人”。

根据链家的监测，3月和4月，总价500万元的二手房成交量分别占77.3%和75.0%，是市场的主流房价。与此同时，约60%的房产交易单价低于6万元/套。因此，我们大概可以得出这样的结论，在目前的市场上，前期的价格下跌，跌出了“笋板”，所以我们只需要率先进入市场，然后带动一些房子来改变和完善市场。

4

改进链条，它不会转动

从二月到三月，在“小阳春”和“正好需要”的推动下，低价房被吸纳。4月份，价格上涨的影响开始占上风。根据70个城市的指数，深圳的二手房价格在3月和4月分别上涨了0.7%和1.1%。由于“只需要”和“停止竹笋”，过去存在的链条，只需要先发挥力量，然后推动改善，然后激活住房周期，现在不能转向。

深圳的改善需求往往是“一带二”或“一带三”，即一套房的交易可以带动多套房的交易，整个市场将会升温。2015年和2016年的“序列表”显示了深圳积极的改善需求。当时，深圳二手房的流通率(当年二手房交易量/二手房存量)高达8%，是北京和上海的两倍。

现在，“急需”太脆弱了，无法接受总价约350万元的房子。当这些房子都卖完了，“小羊春”之后，市场能否保持这个温度，取决于换房的需求。现在，收入增长缓慢，深圳传统的“赚钱”行业一个接一个地下滑:金融业“去杠杆化”，去年p2p爆炸式增长；互联网已经过了流量红利期。

5

结论:市场已经硬化

在传统的高收入阶层，资金被固化在房子里。告别金融混乱，“禁止住房投机”和“禁止股票投资投机”越来越好，新的高收入阶层越来越少。目前的环境不同于2015年房地产市场的高潮。说实话，豪宅之所以“热卖”，富人之所以“蹲500万”来换取摇号的资格，是因为二手房的价格是上下颠倒的，“天上掉馅饼”是好事，它激活了投资需求。每个人都想买，但大多数人没有那种财力。

但现在，限价令放松了，市场回暖了，开发商不愿意割肉，所以没有好事。如果没有可见的空高档房，它将继续上演，类似于“冷落”新田鹅堡三期。现在，我只需要停留在“竹笋”和“老断小”；房地产市场的增长将导致价格上涨，而资本市场将不再出口“创造财富”，而改善链将“不会移动”；没有价格反转，豪宅就不再任性，这就是目前房地产市场的状况。

6

出路在哪里？

交易“土地量”，这是深圳的现状，也可能是未来。新房的“豪华”趋势明显，成交量连续两年处于低位，每年不到300万平方米。二手房的成交量也开始下降。除了“破旧小”和少量改善外，深圳的“小盘股”(200万套商品房)基本上是富人的游戏。

在深圳的1600万常住人口中，75%是农民工，主要居住在占存量房屋50%的城中村。深圳已经形成了类似香港的住房“两级分化”。如何解决？近日，深圳公布了“二次房改”的落地文件，未来60%的房源将是人才房和单元房，价格和租金仅为市场价格的50%-60%，公租房低至市场租金的30%。

然而，近年来供应没有增加，排队的人太多了。高知的一名拥有硕士学位的白领表示，她在深圳排队等候购买约4万套住房和7万多套公共租赁住房。“有些地方我不想去，但好的地方我不能排队。”据估计，它将是60岁，想排队适当。如何解决？在我看来，这是控制中心地区房价预期和实际上涨，并将人口引向大都市周边地区的唯一方法。

本文转载自《李房地产札记》。本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
电子邮件地址:mingjia @ jrj，电话号码:010-83363000-3477。期待您的加入！