齐俊杰：房租降了？还是租房承受力已倒极限？

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作者:齐，金融专栏作家、投资者

最近，很多媒体都说房租已经降了。例如，根据链家的数据，北京租赁市场的交易节奏也在放缓。2019年4月，空置房7天内的入住率为21%，同比下降18个百分点，环比下降3个百分点，使得在租赁市场进行交易更加困难。2019年4月，北京连锁出租屋价格调整12224次，其中83%为降价，同比增长19个百分点，降价比例在过去6个月呈上升趋势。他们坦率地说，今年征收的房价应该比去年低很多。如果房东不降价，他只能买更长时间。

当然，这种事情只是数据和平均值。就个人而言，许多人都不满意。很多人说我刚刚提高了租户的租金，有些租户哭了，他们被租了，这是宏观和微观的。整体与个性的区别在于，虽然整体租金趋于下降，但你的房子可能不会下降，甚至反而会上升。老齐以前说过，房子越低，房子就越小。相反，他的租金越贵，就越容易上涨，而且基数低，所以涨幅也不小。例如，共有住房从2000年增加到2200年，增幅为10%。如果是一个团体租一个有床的房子，从500增加到800是60%。因此，移民聚集的地区越多，租金就越容易上涨。

但是，总的来说，我们一再强调，租金是由城市收入决定的，因此，除非有资本在其中兴风作浪，促进借贷以支付租金，或者烧钱以高价收房并以低价出租以扰乱市场。此外，租金不太可能出现泡沫。也就是说，租金不同于房价，租金上涨有一个上限，这个上限就是一个城市的平均收入。从这个意义上说，一些城市的租金已经达到了极限。

例如，根据诸葛的找房子数据，如果你想在一线城市租一套一居室，租金占收入的60%以上，而在北方、上海和深圳，租金高达90%以上。在北京，一居室的租金收入比已经达到了97%，也就是说，如果你想有一套独立的房子住，那么一个月的收入基本上就交给房东了，即使你选择分享第二好的，一线城市的租金成本也会达到30%以上。

如果按城市来划分，北京、上海、深圳是高收入、高租金的三个城市，绝对优越，而广州、杭州也是高租金的城市，但事实上，与北方的租金相比，还是差了一个档次。相反，在廉租房群体中，他们的租金负担更接近南京，而苏州、厦门、长沙、青岛和济南则是高收入、低租金的城市，他们的房价涨幅很大。其他大多数城市都属于低收入和低租金群体，这一群体也分为两部分，如沈阳、太原、石家庄、昆明、合肥和武汉，这些城市的租金相对较低。然后有人问，有没有低收入高租金的城市？重庆、哈尔滨、大连、长春、天津有点优势，但整体租金收入比例没有超过60%。这再次证明了我们以前的观点，即租金是由一个城市的收入水平决定的，不是因为房东是善良的，而是因为房客负担不起。

因此，一旦租金接近收入上限，基本上不可能再涨了。一个月赚的钱都交给了地主，地主完全成了地主的奴隶。我相信没有人愿意成为奴隶，更不用说寄钱去大城市工作了。因此，租金成本太高，这将不可避免地导致人口离开。从而稳定租金。

在其他不在名单上的城市，大部分的租金收入比例甚至更低，也就是说，在那里租房只占收入的一小部分。最重要的因素是供给和需求，这表明需要租房的人很少，但租房的供给很大，这是非常可替代的。说得更直白一点，房屋过剩，所以租金不能上涨。如果房东不降低价格，房客会找其他房子来代替它，所以房子会在空住更长时间。这时，房东会结账。我应该让他在空2呆几个月还是降价10%?显然，降价10%比0.5个月更划算。因此，那些急于创收的房东会主动降价，为租户而战，市场租金就会下降。

现在，房价、租金和收入非常令人困惑。如果我们从房价看租金，租金是极低的，如果我们从收入看租金，租金是极高的。按照国际惯例，房价应该是年租金的20倍，年收入的10倍，而一年租房的钱几乎是收入的一半，所以一切都要合理得多。现在，北京、上海和深圳已经远远偏离了这一合理的范畴，导致了房价和租金居高不下的局面。租金已经到了极限。在其他城市，租金基本上是合理的，但房价至少是两倍高，这就是我们住房市场的现状。

那么未来会发生什么呢？有两种方式，要么房价下跌，要么租金翻倍，但租金会翻倍，收入会先增加1-2倍。当然，还有第三个原因，就是让他一直被扭曲，这实际上导致了房东补贴房客的情况。你付给房东的租金只是房东偿还的贷款的一半到三分之一。有人说房东很早就买了，根本没有贷款。收取租金是纯粹的利润，它只计算绝对成本，而不计算机会成本。别忘了他现在卖了它，它是租金收入的3倍多。房东傻吗？房东真的很蠢，但他们坚信会有更蠢的傻瓜以更高的价格把房子从自己手中夺走。

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