李宇嘉 ：去年警告P2P 今年警告楼市 他的话很准！

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甚至低于财政收入。同时，政策全力支持创业板，支持技术创新，资金将慢慢向实体经济靠拢，追求技术创新

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

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科学技术委员会成立了，房地产受到了批评

资本市场是一件喜事，而科学技术委员会正在击败开罗！金融领域的几位最重要的人物聚集在一起，喜悦之情溢于言表，每个人都非常兴奋。为什么？在持续的贸易摩擦中，我们最痛心的事实是，我们的技能不如别人，我们在任何地方都受到限制，这令人心碎。伟大的，被赋予“中国高质量发展和科技强国”战略的科学技术委员会已经到来。

作为银监会主席，郭树清主席出席了仪式，自然不得不谈到金融体系和改革。然而，媒体和市场更关注的是他关于房地产市场的简短声明。令人震惊的是，他竟然将房地产市场批得体无完肤。在这样一个喜庆的日子里，我可以谈论这样一个沉重的话题，而且它极其严肃，语言富有表现力。

郭主席批了楼市，这叫一张无情的脸。大致有三点:(1)住房企业融资过度，挤出信贷资源，鼓励投机；(2)过度依赖房地产将付出沉重的代价。投资投机性房地产融资最终会发现它不划算；(3)家庭部门的杠杆比率迅速上升，家庭债务比率达到不可持续的水平。

还记得去年6月郭主席的警告吗？当时，它是针对p2p和其他高利息的财务管理:“如果收益率超过6%，将是一个问号，如果超过8%，将是危险的，如果超过10%，将准备失去所有的本金。”在那之后，每个人都知道p2p把仓库弄得乱七八糟，血流成河。刚刚破产，买主自负，苦水涌入他的胃。现在，我们警告房地产市场。

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美国的技术是好的，因为它有钱从事研发

这个警告是否会实现将在以后讨论。让我们来说说为什么郭董事长在这样一个喜庆的日子里，对房地产的批评声如此之大。我们必须从科学技术委员会开始。中国领导人在2018年11月5日上海世博会上提出的科学技术委员会，仅用了220天就成立了，从提案到第一批ipo申请只花了138天。我多么渴望掌握尖端技术！

从事科学研究，投资真金白银。美国有世界上市值最大的8大10家企业，前5名是著名的独角兽faamg。科技创新的助推器是资本市场。美国创新型企业得到了pe、vc和NASDAQ的支持。市值达5000亿美元的Facebook已被列入前十轮融资名单。2017年，R&D联邦航空局的收入占总收入的13.4%。

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人们的技术是最有利可图的，我们的房地产是最有利可图的

中国人引以为豪的华为在R&D的营收比率高达14.6%，是中国最好的，但仍低于美国公司，如英特尔、默克和脸书，后者约占20%。其他声称在R&D大举投资的国内企业约占3%，其中一些不到1个百分点。中国招商银行(600036)自称是一家科技型银行，2018年在R&D的投资只有2.78%，而中石油在R&D的投资只有0.9%。

R&D的高投资不仅依赖于资本市场融资，还依赖于企业利润。S&P 500股市的前三大利润是信息技术、医疗技术和选择性消费，而沪深300的前三大利润是金融、能源和房地产。目前，正如郭董事长所说，房地产占信贷资源最多，居民储蓄投资最多，但基本上没有投资。

金融、房地产和能源是最赚钱的行业。近年来，个人、企业甚至地方政府都想靠房地产轻松度日。包括一些实体上市公司在内，它们在生产中亏损了，它们都回来卖掉了几栋房子。他们怎么会有学习科学技术的动机呢？为了支持科创，我们必须改变房地产挤占资金的局面，让资金能够转移到实体中去作为回报。

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为了避免创业板的命运，我们必须改变房地产挤出资金的局面

郭董事长批评楼市，他的用意就在这里。在2009年创业板上市之初，创业板自上而下都非常重视，希望能在金融危机后孵化出转型的势头，但我们都知道后来发生了什么。随着高估值、高溢价、高筹资和猖獗的投机，创业板已成为一个“创意板块”。成长型企业市场确实能让很多人致富，但它能给整个社会带来多少创新价值？

在注册系统首先试点的科技板块，所有的选择都在市场上，这使得基金更容易爆发。避免重复创业板的错误，加强监管，坚定科技创新精神。如果说房地产仍然是最赚钱的行业，那么近10年来形成并深入人心的财富观念，也就是郭董事长所说的“全住宅提倡按房理财”，这种趋势是难以撼动的。提倡科学研究的精神很难生根。

最近，热点城市的房价保持稳定，但土地价格又开始上涨。按照过去的逻辑，房价将来还会上涨！不过，郭董事长警告称，炒作的结果是一堆闲置的水泥、钢筋和砖块。如果我们像p2p、股权质押、承包银行一样，采取具体行动，让落地的警钟长鸣，打破“房价只涨不跌”的预期，打破买房理财的观念，打破依靠房地产维持经济的幻想，科技精神就会有一个落地的土壤。

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郭主席的警告是这样的

但现在，“稳定房价、稳定地价、稳定预期”是调控的标准，这似乎为房地产市场奠定了基础。例如，在恩施和合肥等地，“降价尝试”频繁出现。这样一来，由于隐性政府担保的房价不会下跌，投机是一项无风险的业务，至多也不会赚钱；此外,“一城一策”是大势所趋，这似乎放松了空的空间。

难道不是警告空说话吗？作者曾多次表示，“稳定房价、地价和预期”是为了防止系统性风险的爆发，而不是给房地产市场刚性支付。想象一下，房价、地价和杠杆率都处于历史最高水平。如果房地产市场崩溃，对任何人都没有好处。如果价格能够稳定，但不能明显上升，那么房地产投机的预期收益将明显减少。

这样，即使房价不下跌，也不会上涨，房地产市场的资本投资预期回报将非常低，甚至低于财务管理。同时，政策充分支持创业板和科技创新，使资本逐步向实体经济靠拢，追求科技创新。过度依赖房地产和居民购房的财务管理将逐渐改变这一观念，郭主席的警告将会落空。

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