李宇嘉：一手好牌打坏了 这样的楼市调控有谁跟进？

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被洪水淹没，你跟随水的时间已经过去。房地产市场的未来取决于建设一个强大的工业城市、一个强大的就业城市和一个强大的服务城市，从而吸引和留住人口。

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

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Xi安规“不能等待”

Xi安的“新政规定”本可以做得更为温和:例如，升级限制销售，将五年限制销售的起点从网上签约和备案时间改为获得产权证书的时间；例如，将限制销售的范围扩大到整个地区；例如，非注册住房购买资格的社会保障要求从2年提高到3年(武汉和成都地位相同，目前非注册社会保障要求只有2年)；另一个例子是...

但是，如果没有“原始”，就不会有这样的事情，因为我等不及了。2019年5月，Xi的房价指数同比上涨24.4%，环比上涨2.0%，两者均居全国之首。此外，位于纽约一线的Xi市也创下了纪录，房价连续6个月领先全国，并连续39个月上涨。除了一线城市，没有人能与之匹敌。

从这个角度来看，Xi安提出了一个沉重的政策，没有抱怨。然而，随着“房无投机”政策的实施，放水的时代已经过去，各地都在“抢人”。寄希望于新的人口会带来新的力量，Xi安可与一线城市的限购相提并论，这难道不是自掘坟墓吗？从未来房地产市场的人口来看，虽然2018年Xi的注册人口增加了142万，但常住人口仅增加了38.7万。

这说明“一安顿下来就炒房”的现象在Xi非常普遍。事实上，Xi的流入人口基本上来自陕西省，但该省是一个人口净流出省。这意味着，虽然你是纽约一线城市和国家中心城市，但Xi对外来人口的吸纳能力较低，而低门槛定居政策吸引的人口主要投资于房地产投机。背后，工业基础薄弱。

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人口激增，房价飙升，监管力度减弱

Xi的领导人有很好的远见。2017年3月，他们率先在全国各大城市敲响了“抢人”的号角。在公安局的宣誓就职会议上，2018年的注册人口不会达到1000万。在接下来的两年里，Xi的户籍政策升级了七次。截至2019年4月30日，Xi市登记人口为1004.9万，公安战线可以休息。

问题是人口爆炸依赖于沉重的优惠政策，而不是你们的就业机会和翻天覆地的文化环境，这一点我们都很清楚。人口在短期内激增，许多人来这里只是为了房地产投机，所以房价上涨的压力是可以想象的。当然，在39个月的房价上涨过程中，在持续上涨的引领下，Xi不是没有政策，负责人还在努力奋斗。

有很多监管行动，但自去年下半年以来，严厉的监管已经停止。在4月19日召开的政治局会议上，“房主不要开火”的口号变成了现实。随后，住房和城乡建设部对第一季度房价和地价大幅波动的城市发出警告。尽管预警名单尚未公布，但根据房价环比上涨的排名，Xi一定在名单上。然而，Xi平安只是在4月23日采取了无痛公积金政策和整顿市场秩序的政策。

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市长让市场疯狂了

事实上，从最近的市场趋势来看，Xi的房地产市场似乎处于“高水平”。5月份，Xi新房交易面积同比增长44%，同比下降32%。从板块旋转的角度来看，Xi是当前楼市复苏周期的终点，从东部(2015-2016年)到中部热点城市(2016-2017年)，最后到西部(2017-2018年)。市场越早启动，这个城市就越幸运，因为政策环境友好，市场情绪高涨。相反，城市启动房地产市场越晚，上升周期就越短。

因此，当人口暴增，楼市空前环境升温，当楼价急升的开关打开时，政客们的强烈想法是“夺其所好，吃其所好”。此外，业内人士也心知肚明，虽然Xi平安仍处于高位，但要想赶上末班车，就必须依靠政策红利来爆发和调动市场情绪。

因此，很明显，定居的人数正在飙升，很明显，许多定居的人是为了“房票”而来，但调控政策是微妙而棘手的。既然政策显示了底牌，如何选择市场一目了然，跟着政府快速“吃红利”是很自然的。因此，Xi的房地产市场正在蓬勃发展，房价连续39个月上涨，并连续6个月领先。

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如果你能打出一张好牌，为什么不能打好呢

正如我刚才所说，这本来是一张“好牌”。如果州长选择的政策是慢慢关门，就会有十几张牌。如何战斗？供应方控制高价光盘的预售审批和高价销售的节奏；在需求方面，销售限制和购买限制逐步升级。这样，我们可以保持一定的增长，而且增长不会太明显。吸引人才、大规模人口流入和定居，都需要白花花的银子，而且必须保持房地产市场的一定增长。这一点上面已经很清楚了。然而，当幸福来得太快时，它就会被冲昏头脑。也许，人们在想，先吃吧，下一顿饭是否有空还是个问题。

事实上，眼看着"无房炒房"落到地上，钱已经告别了过度支付，而城市的主要责任已经落实，严格问责。今后，每个城市的物价涨幅都可以看得很清楚(比如苏州5%，丹东0.6%)。像Xi这样的后来者当然会先吃掉转瞬即逝的红利！因此，被警告和提示，他们仍然站着不动。

抓监管是不行的，“拖字”更糟糕。房价同比上涨了近25%，而“拿了户口本去售楼处”的队伍已经很强大了。如果不采取措施，“不投机”还算数吗？这不再是你想不想监管的问题，而是一个必须监管的问题。因此，有必要“战斗到底”的政策。

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情况很不一样，如何清理结局？

当然，监管是相机的选择。房地产市场降温后，升级后的监管可能会放松甚至撤销。但是，这里需要强调的是，过去房地产市场的增量很大，调控也是按照房价周期循环的。然而，今后的规定绝不是“往面条里加更多的水，往面条里加更多的水”。被洪水淹没，你跟随水的时间已经过去。房地产市场的未来取决于建设一个强大的工业城市、一个强大的就业城市和一个强大的服务城市，从而吸引和留住人口。

在房地产市场的蜜月期，城市工业、环境和服务建设没有明显进展。所谓Xi的房价是“横向比较或压低”的结论是站不住脚的。首先，房价不能横向比较，因为没有可比性；其次，低房价不是房价上涨的原因，而是你的基础，这决定了你只值那个价格。此外，在这波飙升的房价之后，公民、企业、政府等等。一般都是浮躁的，长时间冷静下来。到那时，竞争对手已经是一个不同的世界。有多少人能对有利的房地产市场保持期待？房地产市场的未来在哪里？如果我投机高房价、高成交量和高土地供应，我该怎么办？你是否像某些城市一样持有它？

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