齐俊杰：暴跌8成！香港内资地产股血流成河意味着什么

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作者:齐，金融专栏作家、投资者

昨天，香港股市又发生了一场悲剧，三只地产股突然暴跌。嘉园国际控股(香港股票02768)下跌超过80%，阳光100中国，下跌60%，任天科技控股(香港股票00885)下跌73%。香港市场没有价格限制，所以用网民的话说，这种下降确实令人兴奋。

根据传媒报道，这3只港股可能已被削减，又或由大机构有组织、有预谋，否则不会突然跌得这么惨。数据显示，华泰金融是嘉园国际的主要卖家。阳光100由中国银河(601881)(香港股票06881)和神湾宏源(000166)(香港股票00218)出售。长江证券(000783)正在出售郭蕊房地产(港股02329)。此外，昨日香港地产股也出现下跌，如恒大、碧桂园(港股02007)和R&F、万科、龙湖和郭蕊地产分别下跌3.5%、3.7%、9%和21%。据估计，昨日仅香港股市房地产板块的市值损失就高达1，200亿港元。

你不禁要问，发生了什么事？这是怎么突然发生的？

从这则消息来看，昨日市场上有传言称，这些股价暴跌的公司可能会拖欠其房地产债券。然而，昨晚，跌幅最大的嘉园国际控股有限公司于2018年1月19日和4月26日发布公告，总价值为3.5亿美元，利率为8.125%。专家组证实，它已经偿还了所有基金。本集团强调目前财务状况良好，业务运作正常。阳光100还接受采访时说，公司目前运行正常，至于它为什么直线下降，他们目前也感到困惑。

这家嘉园国际控股公司是嘉园集团旗下的一家上市公司。2018年房地产销售额仅为201亿元。其主营业务是以江苏为核心的房地产开发业务。近年来，它变得更加激进。即使是在房地产行业不景气、受国家监管的情况下，整个嘉园集团也在呼吁实现1000亿元的销售目标。他们自己表示，嘉园集团2017年的销售额为508.25亿元，2018年为875.5亿元。

事实上，老齐之前在《知识星球》上写过一篇文章，说这一波房地产热潮始于2016年，那一年一大批企业迅速扩张，发行了大量的债券，而房地产债券的期限一般是三年，也就是说2019年，也就是今年，会有一个房地产债券的支付高峰，而这个高峰只是一个开始。未来几年将面临巨大压力，2019年支付压力为3712亿元，2020年为4026亿元，2021年为7480亿元。更坏的消息是，房地产企业的融资成本在不断增加。在中国，现在很难发行债券，渠道控制相对失效，信托和财富管理等表外资产都受到监管，而随着美联储不断加息和收缩，海外发债也变得越来越困难。据了解，目前大型房地产企业的发债成本一般达到8-9%，而前几年为6%，中小型房地产企业的发债成本已经超过12%

因此，市场的担忧并非没有道理。由于债务规模如此之大，加上内地对房地产的持续监管，房子无法出售。从销售中筹集资金非常困难。目前，许多企业简直是拆东墙补西墙，拆东墙补西墙，甚至在民间冒险高息借钱。再加上资产负债率超过80%，看起来一切都很危险。

根据老祁以前的了解，房地产企业的生活真的很悲惨，未来一定是一个大整合的时代。现在开发者太多了，这个行业需要一个大的整合。在此期间，现金流充裕的开发商将吃掉许多小开发商，并通过资产兼并变得更大更强，而现金流较弱的开发商可能会被他人抢走，并以低价处置其资产。然后被踢出去。整个行业将从分散走向集中。此外，就连大开发商也不遗余力地进军房地产，万科等企业也打出了进军房地产的旗号。万科董事会主席于亮表示，如果十年后万科仍是一家房地产公司，那就太惨了。我在考虑去掉“房地产”这个词。随即，万科四处出击，投资中国文化，从事医疗，参与中信资本医疗定向基金，收购太古冷链物流资产，甚至修路架桥。万科的定位不再是房地产开发，而是成为城市配套服务提供商。万达受到维凡科的打击最大。1月12日，万达的王健林再次打破沉默，宣布万达向文化和服务业转型。今年，万达商业将放弃其所有的房地产业务，“一平方米的房地产开发是不允许的”。

因此，这是一个房地产发生巨大变化的时代。春江水暖鸭的预言家和房地产的领导者都在寻求转型和去房地产化，这表明中国的房子基本上够住了，未来将不再是一个新资源的时代，而是一个资源整合的时代。就像当年的煤老板一样，十年前，煤老板被认为是中国最富有的群体，但2012年后，煤炭泡沫破裂，煤炭行业进入大整合时代。许多煤老板在一夜之间就从之前的1亿多英镑负债了数十亿英镑。不是你错了，而是时代变了。如果思路保持不变，它最终将只是财富的搬运工。

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