同策研究院：“两会”后的长租公寓

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两会访谈:大力培育和发展住房租赁市场

在今年的两会上，全国人大代表、审计署署长王中山建议，要高度重视培育和发展住房租赁市场，实行出租和销售并举。这不仅有助于减少购房需求和住房支出，挖掘和增强消费潜力，满足城市人口的住房需求，而且有助于完善城市住房保障体系，抑制房地产投机，控制房价过度上涨，从而降低农村人口的市民化成本，促进城市化和现代化。“但从现实来看，我国住房租赁市场培育仍存在一些突出问题和制约因素，严重影响了住房租赁业的持续健康发展，亟待研究和解决。”

全国人民代表大会代表姚劲波提出了两项解决住房需求的建议，这使新公民充分受益

近年来，新市民，主要是外来务工人员，如外来务工人员和新就业大学生，已经开始在城市工作。在日益增长的用户需求和“租购并举”等国家政策的影响下，解决新市民的生活需求已成为当前一个重要的民生问题。为了弥补租赁市场的不足，全国人大代表、58城市首席执行官姚劲波在2019年全国人大会议上提出了重要建议。鉴于部分城市要求以户籍作为新市民申请经济适用房的准入门槛，他建议取消经济适用房的户籍要求，放宽申请限制，并实施灵活的公积金准入政策，以充分满足新市民的租房需求。

两会的最新消息:2019年楼市调控政策将比去年更加宽松

与去年两会上许多关于房地产市场的直接发言不同，今年的《政府工作报告》没有太多关于房地产的内容，也没有提到“无房炒房”、“长效机制”等说法。

《政府工作报告》在《2019年政府工作任务》中提出:“要更好地解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革和完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场稳定健康发展。继续推进保障性住房建设和城市棚户区改造，保障困难群体的基本生活需求。”

住房和城乡建设部:明确2019年工作重点——“五个坚持”

3月12日上午，住房和城乡建设部部长王在接受采访时表示，2019年住房和城乡建设部将具体实现五个坚持:一是坚持住房定位，房子是用来住的，不是用来炒的；第二，坚持完善住房市场体系和保障体系两大体系；三是坚持落实城市主体责任，不断完善市场的监测、预警和评估机制；第四，坚持结构调整和转移方式，大力培育和发展租赁市场；第五，保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落。

上海:2019年酒店式公寓新政策

2019年上海酒店式公寓的新政策包括:1 .如果政策表明已经建成但尚未出售，将停止网上签约，彻底翻新和拆除原有生活功能(厨房、浴室和夹层)；2.对于已售出但未交付的这部分，拆除生活功能；3.有必要对已移交的房屋进行全面清点。如果被列入违章建筑，应督促整改，拆除住宅功能。如果不改正，他们就不能进行二手交易。

海南:原则上，房价平均价格不能上涨，但有必要全面避免

3月15日，从海南省2019年度住房和城乡建设工作会议上获悉，今年海南继续严格执行全球限购政策，严格执行调控任务，保持调控政策的连续性和稳定性，坚决抑制房价上涨。原则上，房价的平均价格不能上涨，但有必要避免采取“上限”一刀切的办法，根据地区和项目科学合理地定价。

各地新政策的快速概述

韩正

稳定土地价格和稳定住房价格，建立和完善有关住房租赁的法律法规

李克强

高级大学等社会力量免费使用公共租赁住房

惠州

住房保障迎来新进展。出租房屋用地将被挂牌

青岛

最新人才引进政策:就业和住房费用的详细标准清单

琼海市

公积金政策是宽松的:它可以在不同的地方使用，在这个城市出租

苏州

《徐州市房屋租赁管理办法》于2月15日实施

成都

建议调整住房公积金政策，住房租金最高为每人每月1340元

北京房山

40多个困难家庭被特别分配到租住公共租赁住房

深圳

居住在南山区的人才租金补偿申请最高可达20000元/年

深圳

引入工业房屋租赁指导价，防止“二房东”提高租金

海南

完善人才住房政策，给予住房和信贷支持

土地动力学

2019年3月，上海只有一个城市出售了两块与租赁住房相关的土地，其中一块是位于青浦的办公楼+租赁住房用地。该地块商业办公建筑面积占总建筑面积的86% (108，019平方米)，出租屋面积占14% (17，584.6平方米)。

企业的动态方面

3月，部分公寓企业进行了战略规划和布局。首批国有长期租赁公寓上市，新增近2000套租赁住房；施琅计划剥离长期租赁公寓业务，随着规模的扩大，亏损将逐年增加；钟君超额完成了销售目标，并在未来五年内努力长期出租公寓；绿地推出了四个公寓品牌，提升了长期租赁领域等。

3月，出租公寓企业与各方达成战略合作。招商局蛇口(001979，诊断)与中国移动签订合同，在湖北建立第一个5g工业园区；禹州地产以8.98亿港元收购林隆安配偶香港中央中心的物业；魔方公寓作为战略投资者赢得了加拿大基金1.5亿美元的融资；青科公寓完成了1亿美元的低调融资，住房和城乡建设部鼓励发展大型房屋租赁企业。

今年3月，许多企业进行了融资，长期租赁公寓的融资情况继续火爆。长期租赁公寓品牌“穆青公寓”获得星汉资本新一轮融资；壳牌找到了一套房子，开始了第四轮融资，腾讯以8亿美元的投资领先。

②国内租赁数据

2019年3月，中国整体出租屋的平均日需求量与上月基本持平。上个月，一线城市的涨幅都不超过1个百分点。在二线城市，重庆的需求变化很大，与上月相比下降了15%。此外，其他城市的需求变化不大。

三月之前，前十大城市的平均日均分摊租金需求有很大不同，有升有降。其中，合住住房日均需求降幅最大的是合肥，同比下降44.44%；共享住房日均需求增幅最大的是深圳，同比增长30%，苏州的增幅也是25%。

2019年3月，在监测的16个重点城市中，9个城市的租金价格逐月上涨，6个城市的租金价格逐月下跌，1个城市(武汉)的租金价格逐月持平。其中，天津租金降幅最大，环比下降3.95%，苏州租金涨幅最大，环比上升5.19%。

3月份，各地交易量保持稳定，略有下降。一线城市的交易量略有增加，北京的增长速度仍然遥遥领先。在二线城市中，济南和天津的交易量增长最快，均超过1%。

2019年3月，受监测的热门城市租赁住房平均交易周期为39.8天，平均交易周期较上月略有下降。其中，北京的交易期限最短为18天，青岛的交易期限最长为59天。总体而言，一线城市的交易周期短于二线城市。

2019年3月，各城市交易周期不到7天的住房呈现稳定趋势。在监测的六个主要城市中，除武汉外，交易周期少于7天的住房比例与上月持平，其他城市交易周期少于7天的住房比例略有上升。

3个行业热点

本月热点1-2018年长期租赁公寓融资综述

2018年，随着资本的流入，长期租赁公寓行业的融资规模总计近770亿元。融资方式丰富多样，无论是传统的股权融资、银行贷款、企业债券发行还是创新的融资方式——资产证券化，都体现了资本市场对长期租赁公寓行业未来发展的认可。

随着行业的发展和政策的支持，长期租赁公寓的企业可以选择越来越多样化的融资方式。算上长期租赁公寓企业常用的融资方式，可分为六类:

本月热点2-2019年长期租赁公寓融资趋势判断

具体来说，770亿资金中的大部分来自房地产企业发行的债务融资，这一趋势将在2019年继续；创业是运营商最重要的融资方式，这一趋势将在2019年继续。

此外，2019年，融资资金的使用将更加多样化。除了扩大企业规模，还会有并购融资。