姜兆华：从控房价到保供给 深圳房改新政“转舵”

本篇文章2621字，读完约7分钟

4月29日，深圳市住房和城乡建设局发布了《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》、《深圳市住宅商品房建设和管理办法》和《深圳市人才住房建设和管理办法》(以下简称三办法)，征求公众意见。作为深圳市“第二次房改”主要“意见”的配套文件，这三项措施的出台立即在社会上引发了热烈的讨论。从控制房价到确保供应，深圳房改的新政策正在加速“转舵”。深圳房价未来会涨还是会跌？

首先，深圳新的住房改革政策发生了什么变化

深圳新的住房改革政策发生了什么变化？根据深圳市政府发布的三项措施，三类人群采取了三种不同的方式，其核心是改变传统的单一市场价格调节机制，实行市场供给和政府保障供给并行的多元化住房供给模式。

(一)调整商品房供应结构。2018年8月，深圳市政府发布了《关于深化住房制度改革，加快建立多主体、多渠道保障的住房供应和保障体系的意见》(以下简称《意见》)，针对不同收入水平的居民和专业人士等不同群体，努力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应和保障体系，努力实现全民住房目标。根据《意见》，到2035年，深圳将新建170万套住房，其中市场商品房70万套，约占40%；有100万套经济适用住房，如公共租赁住房、住宅商品房和人才住房，约占60%。《意见》从政策法规层面确定了商品房和经济适用房的供给结构。

(二)明确经济适用住房的多元化权属关系。根据最近发布的三项措施，深圳市政府提供的三种经济适用住房的所有权关系是多样化的。其中，公共租赁住房的产权完全是政府的产权，主要是针对那些买不起房的低收入人群；人才房和房型商品房属于共有产权，主要面向引进人才和低收入人群。政府在定价时给予了一定的价格折扣。当房地产使用者作为享有部分产权的共有人在后期被转移和退出时，政府有权参与房地产增值收益的分享。

(三)建立健全住房供应体系。从媒体披露来看，深圳计划通过“一个意见，三个措施”建立完善的住房供应体系，并对房改进行统筹规划。其中，“一个意见”是指2018年8月发布的“意见”，也就是这一次。深化住房制度改革的纲领性文件明确了住房供应保障的主调，即多主体供应、多渠道保障和租购相结合；“三个办法”是指本次咨询的三个政府住房管理办法，涉及三大类:租赁住房、居住住房和人才住房。这三项措施实际上是《意见》的基本原则和指导意见的合法化。“一个意见，三种方法”，从顶层设计层面构建住房供应保障体系。

深圳新一轮房改将个人住房的市场资源配置与政府保障供给机制有机结合，构建了一个集商品房、经济适用房和租赁房为一体的多层次住房供给保障体系，必将对深圳住房保障起到积极作用。

第二，保证供给还是新房改政策的主要目标

在过去，实践证明，通过单一的行政手段控制房价是一种耗费的力量，这种手段越来越难以操作。从实施效果来看，地方政府很难自由发布和释放。房价太高，普通人(603883，医生)不满意，这必然导致一系列社会矛盾；低房价会减缓整个社会和经济的增长，限制地方财政收入的增长。从控制房价到保证供应，将成为深圳新房改政策的重点。

(a)确保有效供应的精确政策。富人从不缺房子。深圳第二次房改的主要目标是保证低收入人群的住房需求，这些人买不起房，需要政府补贴来维持城市的可持续发展。在这方面，深圳市政府计划到2035年保证170万套住房的供应，其中40%保证给低收入人群，20%保证给高端进口人才。针对上述情况，深圳市研究制定了详细的管理办法，并从人才住房、住宅住房和租赁住房三个方面进行了努力，以确保新房改政策的实施。

(二)取长补短，保持市场活力。过去的经验证明，依靠单一的行政手段来控制房价，很可能导致“一控制就死，一放开就乱”的尴尬局面。事实上，在地方政府每一轮严格调控之后，总会出现新一轮的房价上涨。与其让房价一个接一个地波动，不如让房价在不知不觉中逐渐上涨。深圳的房改价格双轨制不仅保证了低收入人群享受公平的社会供给，也让富人参与到市场供求的调整中来，以足够的空拉动经济增长，以市场的长期增长弥补社会保障的不足，保持市场的竞争活力。

(三)价格双轨制，保证长效机制。深圳新房改政策成功的关键在于多元化、多层次的住房保障机制的可持续性。深圳房改的关键在于实行价格双轨制，从制度层面上满足不同社会群体的住房需求。这种结构性安排优化了市场监管机制，并确保到2035年，将有550万新人口，每个家庭将有自己的房子。

从控制房价到保障供给，深圳新房改政策的核心是发挥市场调节机制，从供给方面进行深层次的房改。

3.深圳未来的房价会涨还是会跌

深圳房改新政系列文件出台后，人们普遍担心深圳市场的商品房价格未来会上涨还是下跌。从目前深圳发布的《意见》分析，深圳的房地产价格未来很可能会上涨。这一结论主要基于以下几点:

(一)城市人口增长红利。《粤、港、澳、大湾区发展规划纲要》将加快深圳城市人口发展进程。广东省统计局的数据显示，深圳新增常住人口连续四年保持在50万左右，居珠三角首位。从深圳市常住人口年净增长的规模和速度以及深圳市土地的紧缺程度来看，深圳市商品房供应是供不应求还是将长期存在。在住房总供应量一定的背景下，经济适用房供应量的增加会对商品房市场产生溢价效应。

(二)住房供求结构矛盾。到2035年，深圳计划增加170万套住房供应，而同期深圳人口将增加550万套。按3户平均人口计算，170万套新建住房基本可以解决不断增长的人口的住房供应。然而，在人口结构的增加中，绝大多数是人才引进人口。据统计，2018年深圳新增常住人口中，新增大学生和各类人才28.5万人，占近60%。人才住房占住房供应总量的20%，难以满足增量人口对人才引进住房的需求；另外40%的外来人才只能通过商品房和租赁房来解决住房缺口问题，这可能会在一定程度上推高商品房和租赁房的市场价格。

(三)住房和土地供应短缺。新房改政策实施后，地方政府对房价的调控将从直接的市场干预转变为间接的窗口指导，至少不会像以前那样直截了当。商品房价格将根据市场供求关系自发调整。深圳房地产市场未来所依赖的土地资源主要来自现有土地的进一步振兴，而土地短缺的现实是困扰深圳发展的主要瓶颈之一。

从金融环境来看，货币供应量的不断增加必然会催生人们对房价上涨的预期。问题的关键是如何保持房价相对稳定，以免大幅波动。深圳房改的“方向盘”让富人更多地参与市场供给的价格调整；让低收入人群更多地享受政府的保障性供给，这是值得探索的。