李宇嘉：一线的楼市VS二线的地市 谁才是“领头羊”？

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未来，北京、上海和深圳的房价将在一个狭窄的范围内波动。即使价格上涨，许多投资也无法抵消交易成本。房地产市场的领头羊已经从北京-上海-深圳转移到“网红”二线热点城市。

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

1方菲四月深圳楼市

今年4月，深圳售出2704套新房，同比增长40%；在二手房市场，深圳的成交量在4月份恢复到8000多套，创下16个月以来的新高。与去年同期相比，新屋市场连续两个月出现反弹。从代表市场趋势的二手房来看，深圳楼市反弹更为明显。“金、三银、四银”很好，是否意味着深圳楼市的“新周期”已经到来？

根据4月份的交易规模，今年将售出3.2万套新房，比2018年增长10%，新房市场已连续两年反弹。但2017-2018年是深圳近10年来新房交易量最低的一年，连续两年未超过3万套(分别为2.8万套和2.9万套)。即使今年达到32，000套，这也将是一个历史低点，新房子徘徊在低位也是正常的。

根据4月份的交易规模，二手房年成交额可能会超过9万套，超过近10年的平均水平，二手房的反弹更加明显。目前，二手房的份额达到70%，这代表了市场趋势。政策决定预期，预期决定房价。不会有更严格的政策，货币也不会明显收紧。毫无疑问，深圳楼市的新一轮复苏将从二手房开始？

2“这次复苏”不是“另一次复苏”

房地产市场的“板块轮换”始于深圳和上海，监管也始于深圳和上海。回调后的反弹自然从调控时间最长的城市开始。此外，对于经济和房地产市场来说，“先稳定这个词”是一个既定的战略。自去年以来，稳定增长的一揽子措施无疑使房地产市场受益。作为一个需要最大积累的城市，预计它将根据政策和市场表现转变为购买行为。

然而，与过去相比，房地产市场基本面的最大变化是依靠房地产刺激经济，并通过“稳定增长”放松政策。这样的时代已经过去了。这是我们了解楼市在“回暖”后会继续“横跌”还是转向“盛夏”的关键。按照惯性思维，楼市正在回暖，政策不会被压制，但也能遮风挡雨，投资好，自住也好，这自然是入市的好时机。

但是“这种变暖”不是“另一种变暖”。最近，限价令在受到国家警告的城市出台，比如丹东和武汉，房价指数环比涨幅不超过0.6%，同比涨幅不超过5%。也就是说，房价可以上涨，但在一定范围内，概率不会超过国内生产总值的增长率。从长期来看，西方国家的房地产市场是稳定的，房价的上涨围绕着国内生产总值或消费物价指数的上涨而波动。

适应经济基本面(如gdp、cpi或居民收入增长)是稳定的内涵。现在m2已经告别了超支。最近，央行一再强调货币发行与名义gdp增长相关。因此，房价自然有一个“锚”。有了“锚”，既不会出现通货紧缩，也不会出现泡沫，可以保持相当大的市场容量。从表面上看，10%的增幅似乎是理想的，但考虑到交易和抵押贷款成本以及交易周期，投资房地产的收入并不理想。

3预期管理正在发挥作用

除了货币政策，决定房价走势的还包括调控政策。目前，购买限制和贷款限制等核心政策是一致的。无论是开发商降价还是买家入市，都不知道核心调控政策将在未来1-2年内“放松”。我们可以理解，政策是不稳定的，这是长期机制的敌人。政策是稳定的，预期也是可控的。

如果政策稳定，预期就会稳定，房价也会稳定。现在，引导开发商和购房者的期望。首先，作为上一轮房价飙升罪魁祸首的高地价将不复存在。过去，终端销售是盲目控制的，但众所周知，土地价格在源头上涨将拉动近期房价和长期房价。房东一出来，周围的房价到2000年就会立即上涨，将来新房的价格也会上涨。

现在，“地价-房价”是联系在一起的，是有规律的。最近，住房和城乡建设部警告一些城市，主要是土地价格上涨的城市。此外，价格限制将贯穿未来热点城市的监管。新房限价是一剂良药，它直接导致了2018年"新房-二手房"价格的周期性下跌。现在，房地产市场已经降温，价格限制已经放松，但如果有必要，这个杀手随时都可能被抓起来。

第一句“小阳春”开始冷却了？

一线房地产市场与全国不完全同步，呈现出一定的领先地位。在政策收紧周期中，一线城市和二线三线城市基本上同时回落；在政策放松周期中，一线城市的复苏领先于全国，而二线和三线房地产市场由于前期的深度积累和足够的市场灵活性，复苏较晚。近日，一线城市的“小阳春”遵循政策适度宽松、楼市率先反弹的规律。不过，根据之前的分析，预计一线楼市的反弹不会超过两个季度。

事实上，自4月份以来，小阳春已经显示出降温的迹象。根据中央参考研究所发布的4月100城市价格指数，北京、上海和其他10个主要城市4月份新房平均价格涨幅比3月份缩小了0.04个百分点。根据嘉里数据，4月份深圳新房交易面积环比下降28%。根据居民住房搜索平台的数据，四月份一线城市的住房搜索普及率下降了0.5%。

从深圳的角度来看，4月份新房成交量下降了25%；二手房交易创下16个月以来的新高，这实际上是今年2月至3月交易的滞后。因为二手房的交易周期仍然是2个月左右。在深圳市场，年后的需求主要是对急需住房和住房置换的需求。如果这一波前期积累的住房交换需求消退，未来需求能否继续令人怀疑。

5.一线城市怎么样？

你可能会说，深圳只是需要一个大的量，每年净流入约50万人，土地供应紧张，所以房价容易涨，难跌。简单地谈论供给和需求确实是事实，但是《不要紧张》中的供给和需求的紧张取决于对房价上涨的预期。对房价上涨的预期很强烈，更多的供应将满足需求；当市场预期房价不会上涨，或者上涨不会覆盖成本时，供应不会减少。

未来，北京、上海和深圳的房价将在一个狭窄的范围内波动。即使价格上涨，许多投资也无法抵消交易成本。房地产市场的领头羊已经从北京-上海-深圳转移到“网红”二线热点城市。从房地产市场的增量供给、产业发展和人口流入来看，空二线热点城市更多。最近，二线热点城市的土地市场正在蓬勃发展，房地产市场更加安全。虽然对京沪深的需求仍然巨大，但规划和政策已为之铺平了道路，即只想买一套房子，转到大都市区的一个不热的城市。第一，周边房价低，轨道交通互联互通；其次，目前一线房地产市场的房价已经无法容纳大多数急需的人，而急需的购房“迫不及待”的需求助长了一线房地产市场的泡沫。如果一线城市继续制造泡沫，这将是大都市地区建设的最大障碍。如果都市圈的战略处理不当，内需的培育和经济转型都将失败。

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