欧阳先声：共享办公的梦想就只剩下IPO圈钱了？

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根据外国媒体最近的报道，wework已经秘密向sec提交了ipo文件。这让许多共享空办公室的企业家和投资者大开眼界。

根据外国媒体最近的报道，wework已经秘密向sec提交了ipo文件。

这让许多共享空办公室的企业家和投资者大开眼界。

1烧钱-只是为了赌钱

Wework是2010年在纽约创立的共享办公品牌，主要为初创企业和自由职业者提供空客房，甚至中小型公司和大型企业也在此落户。

目前，其业务覆盖32个国家和地区，拥有27万会员。它是共享办公行业的创造者和领导者。

然而，其财务状况受到质疑。

该公司曾表示，2017年的收入为8.86亿美元，净亏损为9.33亿美元。

2018年怎么样？收入为18亿美元，净亏损为19亿美元。

你损失了多少，损失了多少，这种企业恐怕是绝无仅有的。

为什么会这样？

烧钱。

它的钱被烧在两个地方:首先，它攫取领土。

在海外，它甚至规划了小城市。

然而，在中国，几乎只有一、二线城市有空办公模式的发展，所以其共享办公只能位于一、二线城市，以获得规模效应。

即使在北京这样的城市，共用办公室的市场规模也是有限的。

北京共有1285间共用办公室/房间，占全国的三分之一以上。

在中央商务区，500米处有一个共享的空房间，这相当于我们在纽约曼哈顿的密集分布。

在一个城市的共享办公室空房间里，可能不会有超过500个电台。每个共享办公室空室有1000个站，也就是500000个站，这可能是共享办公室在这个城市的发展。

截至2018年6月底，全国只有200万人共享空工作时间，未来可能不会超过600万。

因此，谁能占领一、二线城市的主流市场，成为行业的龙头企业，几乎就能吃掉整个共享办公行业。

第二是抢顾客。

如果你抢了网站，你必须抢客户来填满共享办公室的空房间。

烧钱就是通过租金补贴战迅速抢占市场份额。

去年，wework推出了一项自杀租金补贴政策，在全球范围内100%退还佣金，旨在杀死所有竞争对手。

在中国，它将中介佣金的比例从15%提高到25%，并在一些新社区推出了“租一年，买一年”的50%折扣促销。

这也迫使国内竞争对手拼死抵抗，迫使他们引入大规模补贴，租金集体下调，一般减半。否则，他们会失去地盘，退出江湖。

或许，wework希望形成一个共享的办公市场模式，就像滴滴打车在房租补贴战中称霸江湖一样。

烧钱需要勇气，但要得到钱却不容易。

有人说:“目前，除了我们这个刚融资的企业外，有几个企业头里没钱。”

但是我们工作有钱。

我们已经获得了120亿美元的融资，其中104亿美元由日本软银的孙正义投资。

2017年，我们烧掉了软银在中国投资的44亿美元中的大部分。与此同时，WeWork还在中国两轮融资10亿美元，并继续烧钱抢占市场。

如果不是为了赌马，我们的工作仍然会有一点利润。

我们和孙正义花了这么多钱，是什么情况？

2租赁-低效的商业模式

共享办公室实际上是由昂贵的甲级办公楼催生的一个新市场。

它将私人车库中的创新和创业精神转移到一个有趣的空房间，这个房间更舒适、成本更低、更便于交流和与创意碰撞。

通过提供更好的工作环境和无忧服务，我们希望以低廉的租金吸引和留住资金紧张的企业家。

然而，企业家的成功率极低，流动性太快，导致共享办公室的占用率低，收入不稳定。

尽管共享office/きだよだよhave的运营商承诺灵活的租赁期限和空间，但承租人租赁的灵活性恰恰是出租人占用率的痛点，这与运营商推广的共享办公的最大优势形成鲜明对比。

因此，共享办公空房积极发展中小企业成员，为他们提供基础和增值服务，有的甚至提供胶囊公寓、健身锻炼和育儿教育等延伸服务。

但这仍不足以稳定其入住率。

因此，共享办公开始转向大型企业的定制办公，这有利于提高和稳定入住率，增加租金溢价。

为什么大型企业会在共享办公室空厅落户？

对于大型企业来说，共用办公室有四大优势:降低运营成本、方便员工上班、为附近的客户服务以及规避周期风险。

在顺周期时期，大企业的发展速度更快，所以不容易找到新的合适的办公空间。

当然，大企业知道“买房不如租房，长期租金不如短期租金”的道理，他们可以把资金花在更有价值的投资和开发上，而不是在扩张期持有大量资产。

因此，无论是用作临时周转场所还是低成本扩建，共用办公室都是可取的。

在wework的客户中，拥有1000多名员工的机构员工占了其成员总数的25%，而且这个数字还在增长，甚至包括亚马逊、ibm、摩根士丹利、百事可乐和其他财富500强公司。

大型企业可以将最灵活的团队放在共享办公室空.例如，微软将纽约的所有营销团队都安排在wework，这不仅可以节省办公楼的购买和运营成本，还可以在市场低迷时快速裁员，而不会浪费他们的办公空间。

目前，共享办公有四种盈利模式，如租用空办公空间、提供基础和增值服务、开发会员系统以及开发其他在线服务或数据服务。

其中，租金收入占80%以上。

虽然共享办公室的经营者已经表达了他们对租金的绝对关注，但正是因为如此，共享办公室的经营者不能坐视不管。

不仅同行的入住和租金大战会让他们失眠，而且相对单一的租金和服务收入结构也完全依赖入住率，难以抵御经济周期的波动。

一旦市场下跌，企业家、中小企业和大企业的数量将迅速萎缩，入住率将大幅波动。当大企业裁员、小企业倒闭、企业家回家时，大多数共用办公室的经营者将首当其冲。

共享办公如何稳定跨越周期波动？

共享办公需要调整收入结构，找到反周期刚性需求。

例如，引入公共服务，如行政、水电和医疗保健，毕竟，公共服务在任何时候都是必要和稳定的。

例如，经济越萧条，人们就越焦虑，他们就越需要提高自己。

例如，它提供智能办公服务解决方案、办公空房动态调整解决方案、孵化服务、投融资指导等。

尽管共享办公运营商更喜欢资产轻策略，但在遭遇市场波动和过度竞争时，他们更有可能因失去头寸而被淘汰。因此，一些运营商希望自己持有重资产，这些重资产仍然处于“播放/播放/播放/播放/播放/播放/播放/播放/播放/播放/播放/播放/播放/播放/播放/播放/播放/播放/播放/播放/播放/播放/播放/播放/播放/播放/播放/播放/播放

如果你不能跳出“玩空房”的逻辑，共享办公室的市场前景将缺乏想象中的空房，而且不烧钱几乎不可能继续玩下去。

3上市-估值难以确认

没有钱，这不足以安抚空.共享办公室运营商的焦虑

只有加快扩张，成为龙头企业，才能产生规模效应，抵御周期性波动的挑战。

然而，wework的最新融资已从160亿美元缩减至20亿美元。显然，软银视觉基金的沙特和阿联酋投资者质疑其盈利模式。

Wework的融资请求也被荷兰国际集团(ing)拒绝，wework烧钱模式的持续扩张令许多银行家感到沮丧。

Wework在融资方面的“失败”被认为是共享办公行业冬天的预兆。

随着融资的减少，共享办公空间的扩张将迅速放缓。

由于没有更多的投资，wework被迫加快上市速度。

今年1月，在软银的巨额投资“缩水”之后，wework的估值仍然达到了470亿美元，这是惊人的。

毕竟，iwg是世界上最大的、在美国建立了服务办事处的空供应商，它的办事处比wework多十倍，其商业模式与wework相似。它也是基于空的租金收入和服务收入，它的估价不到40亿美元

Wework的预期估值是其预期销售额的20倍——很明显，这很难确定，仅靠空.的单一收入是不可能支持we work 470亿美元的估值的

我们的工作怎么说？

其联合创始人兼首席执行官亚当·诺伊曼(Adam neumann)认为其技术平台非常强大，可以快速选择场地、模型和预算、设计房间/房间/房间、接受租户、优化成本和提高运营效率。

它还为拥有自身数据优势的大公司提供咨询和管理服务，由we提供支持，因此它认为自己不是空的共享办公运营商，而是像优步这样的技术平台公司。

但这仍然无法消除市场的疑虑。

那么，孙正义是怎么想的？

孙正义认为:“wework的商业模式就像杂志、报纸或neflix的付费订阅任务。”它有很强的能力吸引新的订阅客户。一旦开始盈利，它的盈利能力就会爆发。”

将wework的商业模式与付费订阅衰落的杂志和报纸相比较显然是过时的。恐怕软银本身有点困惑。投资“缩水”是否能隐约证明wework的盈利模式仍不明朗。

事实上，无论是继续赌马还是继续房租补贴，无论是继续做空客房间的收租女工，还是做增值服务或延伸服务，合用办公室仍然是一种效率低下的商业模式，缺乏长期稳定的利润预期，难以跨越周期性波动。

4投资-平行创新基金

共享办公室以跨越周期波动的唯一逻辑可能在于上市和投资客户。

如果我们的工作能够顺利上市并获得足够的资金，我们将如何运作？

事实上，我们的工作不是掠夺办公市场，而是创新市场和创新人才。

创新引领、科技赋权、产业升级和资本提升形成了世界发展新格局。

科学技术长期以来一直是第一生产力。只有引领科技创新，我们才能引领世界，引领世界。

国家应该是创新型国家，城市应该是创新型城市(300778)，企业应该是创新型企业，个人应该是创新型人才。

谁能抓住创新人才，谁就能引领创新，谁就能通过资本投资扩大创新的市场份额，甚至垄断创新市场。

特别是在贸易战和科技战的背景下，创新市场和创新人才的价值更加突出。

显然，共享办公室空室可以成为最大的技术创新工厂，可以不断生产新技术。

如果wework用上市获得的资金投资创新型中小企业，它将成为创新型科技企业的领先投资基金，很少有人能更好地理解这些初创企业、创始人及其创新技术的价值。

有些人分享companies/きだよきだよ0/claim不是为了成为孵化器，不是为了参与股权投资，而是仅仅为了收取租金和提供服务，这显然浪费了接近企业家和深入参与投资的机会。他们如何跨越周期性波动？

我们已经做了所有这些事情，比如筑巢和吸引凤凰，在温室里孵化，近距离观察，提供咨询，以及组织风险资本的对接。那么，为什么不直接参与风险投资呢？

显然，创新项目的成功投资回报远远大于空.的租金收入而且，只要规模足够，创新总是会接踵而至，收入也会相对稳定。

事实上，wework已经投资了92家初创企业和小公司，为已落户的企业提供服务，其中21家已在纳斯达克(NASDAQ)上市，wework自然获得了股权溢价。

孙正义称我们为“第二个阿里”，也许是因为他把它看做是一只下蛋的鸡。

未来，wework将成为一家分享办公室和投资基金的新公司。

当然，如果它没有得到预期的估值，这家大俱乐部不会让它很快上市。毕竟，软银获得了每股110美元的最低保证价格。

像wework一样，国内共享办公企业吸收资金的能力也不可低估，许多企业都在尽一切努力推动上市，争取资金继续烧钱。

然而，值得注意的是，自2018年下半年以来，补贴战已导致国内共享办公产业感冒。裁员、项目关闭、资金链断裂等负面消息仍在继续，上市之路变得崎岖不平。

然而，除了上市和创造创新基金，共享办公企业还能有更好的发展前景吗？