谭浩俊：以价换量或是房企最现实选择以价换量

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7月以来，苏州、洛阳、呼和浩特、宁波等城市不断加大对房地产市场的监管力度。开封取消“一日游”表明了中央政府坚持调控房价的决心。7月30日，中央政府首次提出“房地产将不再被视为刺激经济的短期手段”，并直接调整了楼市调控的趋势。

与此相一致的是，就在上周，央行在三天内两次点名房地产，这将继续加强房地产市场的资本控制。与此同时，对商业银行非法使用资金的监督检查力度加大。仅今年以来，已有150家银行被处以非法住房罚款，这充分表明了央行支持调控房地产市场的决心。

尽管经济面临一定的下行压力，但中央政府并没有放弃调控房地产市场的想法。相反，它提出了“不再把房地产作为刺激经济的短期手段”的要求，目的是巩固房地产市场调控的成果，真正定位“房子是为了生活，不是为了投机”。

事实是，放松楼市调控，走短期房地产刺激经济的老路，将对居民的心理产生很大影响，并对他们的政策预期、房价预期、发展预期和生活预期产生负面影响。因为，根据当前国际经济形势的发展变化，不可能在短时间内顺利解决，矛盾也不可能通过一两个刺激经济的政策来解决。相反，要做好更充分的思想准备，做好持久战的一切准备工作。

这也意味着，依靠房地产刺激经济增长很可能挖到肉就不煮了，这不能从根本上解决问题。相反，要着力发展实体经济，振兴制造业，加快经济结构调整和转型，加大创新力度，不断释放新的经济动能。如果我们在这些领域做得好，我们就不必担心国际经济环境的变化、贸易保护和单边主义。

房地产不再被视为刺激经济的短期手段，也不意味着房地产业可以被抛弃。房地产作为国民经济的重要组成部分，是改善居民生活条件和生活质量的重要组成部分，仍然需要发展。前提是不能再盲目发展，必须健康有序发展，必须与居民生活水平相适应，与居民收入增长和购买力提高相匹配。只有这样，房价才不会成为社会关注的焦点，才不会成为损害居民利益、影响居民消费能力的因素。

那么，我们如何才能更有序、更健康地发展房地产业，使房地产业不仅成为刺激经济增长的积极因素，而且不对居民生活产生不利影响呢？就目前的实际情况而言，重点在于开发企业，开发企业能否认清形势，把握趋势，Profund的了解能否去中央政府对房地产市场进行定位，从而对企业的经营决策做出适当的调整。

可以看出，近两年来，由于市场持续低迷，数百家房地产开发企业倒闭或破产，有的被兼并或收购。大多数留在市场上的企业都有一定的经济实力和融资能力。正因为有一定的经济实力和融资能力，特别是空.还有一定的融资量因此，这些企业的价格也非常强劲，这导致了这样一个事实，即价格仍处于上升通道，但还没有真正稳定下来，更不用说下降了。显然，这不符合调控的要求，也是调控继续发挥作用的必要条件。

那么，我们如何才能既满足监管要求，又防止市场继续低迷？对于开发企业来说，最有效的方式应该是“以价换量”，通过降价来赢得市场和消费者，然后通过市场复苏来稳定房价。否则，如果我们继续保持价格，只会有一个结果。当价格无法承受时，价格会大幅下降，这使得企业难以应对。

即使目前的房价下跌超过10%，对大多数开发商来说仍然会有可观的利润，而且利润率会远远高于房地产企业。也就是说，通过降价维持市场稳定，还有基础、条件和空.更重要的是，“量价”不是大批量的大幅度降价，而是持续释放购买力的适度持续降价。特别是刚性需求将在降价中逐步释放，从而对市场形成良好的支撑作用。

有些人可能会说，中国消费者习惯于买得多，而不是买得少。这是事实，但经过多年的楼市调控，居民的购买习惯发生了很大的变化，买高不买低的习惯也在改变。如果有一定的下降，许多居民仍会做出买房的决定。

值得注意的是，在严格控制下，一些地区也出现了房价下跌的现象。根据诸葛的房源搜索数据，郑州二手房上市价格自2018年6月以来已经连续12个月下降，从当时的16800元/平方米下降到7月份的15300元/平方米。这一现象也符合当前的市场现实。与其坐等被动降价，不如主动降价以赢得市场和买家，从而更好地与居民互动。