在沪拿地难怎么破？中小房企依托养老产业拿地新策略

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不要急于下结论，让我们看一组数据:

2019年1月至6月，上海共出售20套普通商品房(纯住宅)、2套综合用地(包括住宅楼)和15套商业/写字楼。总结2019年上半年上海拍卖市场，我们可以发现以下特点:

大量土地供应:从2016年到2018年，上海土地拍卖市场上出售的住宅用地(包括商业用地和住宅用地)平均数量约为35块，而2019年上半年，仅出售了22块住宅用地(包括商业用地和住宅用地)。与2018年上半年仅售出两处住宅的情况相比，土地供应市场发生了变化；

交易溢价很低:售出的22套住宅中有14套以“零溢价”出售，大多数住宅地块的交易底价是周围待售住宅的6%至7%。在计算建安等成本后，预期售价与周围售价基本相同。在售出的15块商业用地中，只有3块有溢价；

城市地块很受欢迎:虽然远郊仍是住宅的主要供应/交易地，但在2019年上半年，土地市场在中心城市有一些高质量的住宅，如闸北(静安)、普陀和洋浦等。；有三个商业地块有溢价，其中，静安区南溪社区c050401单元115-12地块的溢价为23.05%，长宁区天山路115号街9/2座b7-2地块的溢价为49.27%，长宁区长桥区徐汇区长桥街xh336c-01地块的溢价为49.27%

综上所述，2019年上半年，上海土地拍卖市场整体呈现平稳态势，这是否意味着上海土地容易获得？

下图为2019年1月至6月上海土地拍卖市场普通商品房(住宅)交易情况。我们可以发现，被征地的房企主要是中央企业、地方国有企业、20家大型房企和福建房企。少数中小房企由于长期在特定板块深度培育(但不具有代表性和普遍性)，也有实力在指定区域与大型房企竞争，在二等中标候选人中。

△2019年1月至6月上海图谱市场普通商品房(住宅)交易情况

事实上，在“2019年上半年上海土地拍卖市场整体稳定”的表象背后，是“上海中小房企越来越难拿到土地”的事实，那么这两个看似矛盾的事实背后隐藏着什么样的情感呢...

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为什么中小房企在上海难以获得土地？

首先，你还记得2017年上海引入的评分系统吗？

上海市土地拍卖“打分制”背景回顾:2017年4月，上海市出台新的土地拍卖政策，将三块暂停交易的地块转为招标挂牌:通过资格审查的有效申请人超过三人的地块将通过招标方式出售，不足三人的地块将通过挂牌方式出售。在投标过程中，分为“投标、开标、评标、定标”四个步骤，并在“评标”过程中增加了新的评分系统。从公布的综合评分表中可以看出，评分体系包括三个方面:住宅企业的经济实力、技术资质和项目经验。其中，经济实力包括四个指标:总资产、净资产、净利润和净资产收益率，总分30分；技术资格包括信用等级、开发资格和百强排名，占20分；项目经验占50分，主要调查一线城市的交易经验。

△2017年4月上海市土地出让“评估”评分项目

如果你想在上海得到土地，你需要给申请者打分。只有当分数达到标准，你才能进入最后的投标竞争。这个高门槛显然是中小型住宅企业无法逾越的“龙门”。

其次，除了“打分制”之外，还有融资拍卖资金必须通过渗透监管的“难点”，土地拍卖要求房屋企业使用自有资金而不是融资资金。上海的土地总价格相对较高，开发商一旦决定要申请拍卖，几十亿甚至几十亿的保证金必须转入相关账户，并在监管账户中存放几个月。一些现金流紧张的房地产企业可能会因为拍卖而陷入财务瘫痪。对于实力相对有限的中小房企来说，这显然是难以承受的。

第三，从长期来看，上海土地资源的稀缺性已经体现出来:从土地利用规模来看，早在2015年，上海建设用地总规模就达到3145平方公里，占上海土地总面积的45%，接近现有资源和环境承载力的极限。上海“十三五”规划提出，到“十三五”末(即2020年)，上海建设用地总规模不超过3185平方公里，建设用地增量极其有限。

《上海城市总体规划(2017-2035)》明确指出，到2035年，上海建设用地总规模将控制在3200平方公里以内，这意味着未来15年上海建设用地几乎不会增加，上海新建商品房的市场份额将进一步降低。上海开发商的传统住宅房地产开发策略将是不可持续的，而旧房改造等典型的存量开发方式对资金占用有极高的要求。在大规模住房企业涌入旧的改革市场的背景下，

那么，中小住宅企业在上海市场的出路在哪里？

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中小房企在上海市场有出路吗？

在进入门槛高、资金压力大、土地资源稀缺的上海市场，中小房企真的没有立足之地吗？

事实上，情况并非如此。一些中小开发商正在“另辟蹊径”，探索一条全新的“生存之路”——基于城市发展过程中新挑战带来的新需求，充分利用现有土地资源，整合现有资源，优化空.布局，以相对较低的成本获取土地资源，开发房地产中小开发商及时把握城市发展的痛点，在此背景下推进房地产开发计划，是一条可行的新路。

以上海为例，养老问题一直受到上海市委、市政府的高度重视，养老服务的改善和发展也是上海城市公共服务功能建设的重要组成部分。作为中国第一个进入老龄化程度最高的老龄化社会的城市，上海出台了一系列与养老相关的政策文件:《上海市养老事业发展第十三个五年规划》、《上海市养老设施布局专项规划(2013-2020)》和上海市政府《关于同意；上海养老设施布局专项规划(2013-2020年)；中华人民共和国答复等。，强调建立以居家养老为基础、以社区为依托、以机构为依托的养老服务模式，以区域平衡为原则，构建规模适中、布局合理、覆盖城乡、满足多样化需求的空养老设施模式，为建设老年友好型城市和宜居老年社区提供支持和保障。”《上海市养老设施和服务要求》(db31/t 685-2013)规定了全市养老设施的硬件配置要求和服务管理标准。总体而言，老年规划更加注重集约/节约用地，优化空布局，整合现有资源。

在此背景下，江苏某开发商成功将下属企业控制的上海中环路工业用地改造为其他公共设施用地(gbj 137-90 C9土地)，并与某区国有企业和另一家房地产背景企业共同投资建设上海中环路高端老年公寓项目。该项目位于中心城市的商业区，周边设施齐全，交通便利。

△上海中环路高端养老项目效果图

根据上海市城市发展规划的要求和工业发展部颁布的“从两个到三个回归”的政策，市区内所有工业用地都面临改造。如果在规定期限内未进行改造，土地将在重新收储后进入土地市场进行招标拍卖。

基于上述情况，该地块的产权人决定，在我公司的建议下，通过在工业用地上增加老年经营内容作为增量土地来实现土地转换，并通过老年会员卡的方式初步收回前期开发成本，通过老年经营实现后期利润。

基于“两三回归”的政策红利，中小住宅企业可以与当地企业(地块产权人)合作，改造优化低效工业用地和产能陈旧的工业用地，为发展老工业(或政府支持/引导的其他第三产业)进行土地退化，利用工业用地二次开发、城市更新等资源/方式进一步谋求企业发展。