监管升级 房地产信托全面回归

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□李，广东省住房政策研究中心首席研究员

自第二季度以来，房地产市场监管措施已经升级。一、二线城市普遍创新了土地供应模式，实现了“限定地价、竞争建设”的常态化，地价与房价联动控制机制基本建立。因此，土地价格的上涨带动了房价的上涨，放松监管的现象今后不会再出现。最近，监管转向了融资方面，监管当局发布了一份文件，以加强对银行和非银行金融违规行为的监测，为房地产企业融资。自7月份以来，监管机构已向房地产信托公司提供了“窗口指导”，并暂停了新项目的融资和启动。

同时，下半年以来，相关部门加强了对辖区内信托公司的“窗口指导”。根据部分地区披露的信息，信托公司下半年房地产业务的正负列表一目了然:股权收益权、特定资产收益权或赌博安排等。，为房屋企业收购土地提供前期融资。停止，仅贷款和符合“432”要求的实物股权投资(完成项目四项证书，30%资本金和二级资质)；在产业投资方面，大力鼓励经济适用房、产业孵化、城市更新或旧城改造以及急需住房等项目。可以看出，信托已经开始全面发展回报实体经济。

事实上，据统计，在房地产开发商的资金来源中，包括信托融资在内的房地产企业自筹资金不到30%，信托融资仅占10%左右。为什么金融监管如此冷淡？在我看来，主要原因在于资金非法进入房地产市场，这也使信托基金出现了漏洞。

根据克尔的数据，2019年上半年典型房企融资总额为7169.2亿元，同比下降3.6%。但截至2019年5月底，房地产信托资产余额同比增长15.15%。根据用益物权信托的数据，从2018年6月至2019年6月，房地产信托的月设立规模连续13个月位居集体信托之首。上半年，房地产信托筹集的资金占信托市场基金增长的40%。5月份，房地产信托的比例仅上升了。当月，金融、工业企业和基础行业信托的筹资有所下降，但房地产信托的筹资有所增加。今年5月和6月，房地产信托基金筹集的资金比例分别达到42.4%和44.4%，排名第一。

去杠杆化转向稳定杠杆化。续集项目信托融资开通后，市场认为信托繁荣的“窗口期”已经出现。因此，有望抓住短暂“窗口期”的机遇，抢在“关窗”之前，提前推出，这与监管当局的初衷背道而驰，也是引发监管当局重拳出击、提供窗口指导的主要原因。银行的情况类似。2018年，新的信托规模下降了21.9%，资金回报给银行带来了机遇。数据显示，2018年，33家上市银行公共房地产贷款余额达到5.4万亿元，同比增长16.2%，增速高于2017年。

大银行按揭贷款比重和余额增加，中小银行全力做好按揭贷款。新增抵押贷款增速基本在30%以上，有的甚至增长了100%。今年4月至6月，抵押贷款占新增贷款的45%左右，远远超过了2017-2018年不到40%的规模控制要求。第一季度，热点城市的房地产市场呈现“小洋春”，开发商继续保持“高成交量”，整个开发投资、新建和销售环节都有所回升，各种金融支持成为助推器。从去年到今年，一线和二线城市的土地市场都发生了变化。

资本催化下的房地产市场套利，与房地产实体无关，也违背了资本回归实体经济和“无房无投机”的基调。在回归的实体经济中，“无房无房”是底线，它关系到经济转型升级、防范系统性风险、包容性增长和城镇化内需。值得注意的是，在“稳定房价、稳定地价和稳定预期”中，“稳定”一词首先用来规范一般原则。然而，一些基金误读了“刚性赎回”，这在一定程度上鼓励了房地产投机者和开发商继续增加杠杆和利润，并迫使“刚性赎回”进一步加强。

针对信托业，监管当局强调整合“去渠道”和“渗透监管”，消除每一个信托中的“非法杠杆”。未来，地价与房价的联动，土地与资本的联合监管将成为监管的杀手。当然，整顿房地产信托是有针对性的，符合“432”条件的信托，如贷款项目、民生项目、旧房改造项目等，供应不会受到限制。因此，房地产市场的杠杆作用将继续受到限制，房地产投机情绪将不会失控，“留而不投机”的方向也不会偏离。同时，它还可以发挥房地产信托的作用，分散融资风险，拉动房地产，满足实体经济和人民的住房需求。