李宇嘉：房价“跑路”的难言之隐

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作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

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房价“跑在路上”

近日，各大媒体报道称，唯一官方认可的深圳房地产信息平台，即“深圳楼市晴雨表”，将从4月起不再公布新房和二手房的成交金额，媒体无法据此计算新房和二手房的价格。

也就是说，未来深圳的官方平台将与国家统计局完全同步，只发布新房和二手房的价格指数。你可能不知道，早在2009年，国家统计局就受到了媒体的严厉批评，因为它宣布当年全国房价上涨了1.5%。因此，从那时起，国家统计局不再公布商品房平均价格水平，而改为70个大中城市的价格指数。

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赞成深圳的做法

事实上，国家统计局没有任何问题。如果把经济适用房、限价房和商品房都算在内，2009年的房价真的只上涨了1.5%。问题是这1.5%没有多大意义。同样的逻辑，深圳住房和建设局也是对的:深圳市场规模有限，价格容易受到结构性影响。价格信息的直接公开不能很好地反映市场的真实情况

深圳每年的新房成交量约为300-400万平方米，仅占全部房屋(新房和二手房)成交量的35%。考虑到商务公寓(成交量约为新房的1/3)和人才住房，新房的成交量甚至更低。因此，少量单价高、量大的新单元(500个新单元是深圳的大市场)进入市场，新房均价突然上涨。

例如，大量的豪宅集中在南山区，如华润城、海天地双印、乐府等。，都是针对深圳的一小群富人，与这个城市2000万人口中95%以上的普通人无关。他们进入市场并提高整个城市的价格有意义吗？因此，我同意深圳市政府不再公布新房均价。

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以这样的代价，逃跑

然而，教科书经常说价格是市场经济的看不见的手，是市场配置资源的标准。没有价格，房地产市场从何而来？但是，你应该知道，从2016年10月开始，在深圳官方平台上查看房价信息几乎是一条直线，没有心电图的脉搏。房价长期稳定在54000元左右，上下浮动了几百元。

事实上，每个人都知道这栋新房子的价格已经算出来了。即高价板块和低价板块配合网上签约进入市场。如果你不能匹配这个高价格，你将被推迟进入市场。我想问，这个价格信息还是市场导向的价格信息吗？分配资源有什么信号意义吗？因此，与其公布这种毫无意义的价格，不如干脆取消它们。

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很难说，我跑了

问题是，尽管存在扭曲，但它已经存在了两三年，不会在2017年和2018年被取消。为什么今年取消了？首先，2016年10月以后，在“不准逐月加价”的监管命令下，出现了许多混乱。因此，去年10月，住房和城乡建设部和国家统计局联合发布了一份文件，要求各地不得人为操纵数据或伪造数据。

各地强化数据操作、“双承包”、“精装修维权”就是典型例子。当然，一刀切的价格限制并没有考虑到2016年至2017年土地国王和高地价泛滥的事实。因此，为了在2018年消化这些高价场所，各地都被迫“做数字”。然而，从2019年开始，我们将告别过去，建立一个新的火炉，清理原来的源头。

第二，自2016年以来，深圳的地价一直在上涨，房价一直在上涨，低价出售越来越少。“网上签约匹配高低价”的做法越来越行不通，给自己戴上了沉重的枷锁。由于这些数据毫无意义，而深圳媒体对“为我所用”的肆意解读并不是一种引导性的期待，所以最好取消它。

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房价不再主导住房资源的配置

此外，未来深圳新增商品房仅占40%，这是一个利基市场。因此，新房价的代表性差，不是资源配置的标准。在未来，过去20年的“无房炒房”、同时出租和出售、回归住宅物业和纠正过度市场化都是顶层设计，住房资源配置不再以市场为导向，而是以公共产品为导向。

因此，如果价格“跑了”，不要上网。当然，商品房也很重要。未来，房地产市场将全面注入实体经济，深圳60%的非商品房(经济适用房、人才房和配套设施)将由商品房建设。因此，提高商品房价格不是大问题。毕竟，它只有40%，而且高房价对居民影响不大，但它对实体有很大的贡献。

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广州是一样的，指数更客观

广州也一样。自去年7月起，广州不再公布网上签约新住房的平均价格。相反，它采用了“城市住房指数”，即使用同质和可比的特征价格方法来比较同质房地产的当前和以前的交易价格，并计算增长。也就是说，媒体和行业将无法根据官方平台“阳光家园”的交易数据计算和披露广州房价。

因此，广州和深圳今后将采用国家统计局的价格指数。客观地说，该指数更为公平，这也是国际惯例，如美国的凯斯-席勒指数。基于“同质性和可比性”(同等质量、同等面积、同等户型)计算的房价指数消除了房屋的异质性，能更好地反映整体市场趋势，也是全球房价披露的普遍规律。

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我在哪里可以找到人们看到的价格水平？

对于人们来说，房价指数是过于抽象，还是平均价格水平更直观、更实用？与国外一样，将城市分成数百个区，由行业协会或主要中介企业公布区的价格，更有利于购房和造福人民。目前，由于信用体系有待完善，行业自律和社会组织建设滞后，具有公信力的行业协会和中介机构较少。

这是一个过程，也是房地产行业成熟的标志。此外，对于房屋面积，深圳今后将以交付后的实际调查为标准，而不是预售，这也是基于近年来频繁发生的“偷面积”和“送高价礼物”的情况。过去，信息过于混乱，甚至连合理的住房价格水平和实际居住面积都不清楚。现在是回归。只有基本信息准确，行业管理才有基础。

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