叶檀：房地产税没来！它先来了！这5.6亿人注意了！

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关于土地，关于房屋，7月16日，有一个非常重要的消息，直接涉及到5.6亿人。这是什么新闻？

作者:叶檀，著名金融评论家和专栏作家。

土地问题比天空问题更大。

7月16日，财政部有史以来第一次公开征求对《土地增值税法(征求意见稿)》的意见。

历史上第一次，永远不要夸张！

我们应该知道，土地增值税以前不是一项法律，而是一项暂停条例。1993年颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》已经使用了20多年。

2019年，土地增值税不仅将从法规正式提高到法律，而且内容也有重大变化，涉及面广，这是罕见的。

这是如此重要，这5.6亿人应该注意！

这既是土地又是税收。这样重要的信息本应该被广泛讨论并成为社会热点。但不幸的是，就在同一天(7月16日)，个人破产系统跳了起来，成功地偷走了镜子，控制了媒体。

土地增值税太重要了，即使它被偷了，即使它晚了两天，也必须说。

土地增值税法有什么重要的？

最重要的一点是，土地增值税将在集体土地出售后支付，这在以前从未发生过！

集体土地，全称是农村集体建设用地，属于农民集体所有。

根据国家统计局的数据，在2018年的户籍登记中，有5.6亿人有资格使用集体土地。

《土地增值税法》草案共22条，第二条列出了与5.6亿人口密切相关的集体土地增值税项目。

集体土地进入市场是一件好事，可以帮助农民更好地利用土地，享受土地带来的实现价值。

但是，你为什么突然要对集体土地征收土地增值税？

有两个原因:

一是配合《土地管理法实施条例》，为集体土地进入市场铺平道路。

6月5日，据风起云涌的消息，自然资源部网站发布消息称，日前发布了《2019年自然资源部立法工作计划》。

在2019年的立法工作安排中，有10个项目，《土地管理法实施条例》被赫然列出，这意味着《土地管理法实施条例》有望在2019年正式颁布！

《土地管理法实施条例》最引人注目的是征地制度的变化。《条例》明确规定，中国的集体建设用地将不再遵循“必须是国有”的程序，而是可以直接进入市场！

此前，其他土地在进入市场时必须缴纳土地增值税。集体土地收购方式发生了很大变化，他们也可以直接进入市场。自然，它们不可能是特别的。公平地说，应该缴纳一些税。

第二，翻译转型，改变收费和税收。

一些朋友看到他们想收税，所以他们决定责骂他们的妻子。

别慌！税收是征收的，但与过去的总成本没有什么不同。

集体市场进入并不新鲜。自2015年以来，33个试点项目试图测试集体土地使用。

自然资源部部长鲁浩在2018年12月表示，已有33个试点以10000多块土地进入市场，覆盖面积超过90000亩，总价格约为257亿元人民币；共办理集体建设用地抵押贷款228笔，贷款总额38.6亿元。

这33个试点项目被称为“收费”，因为集体土地可以进入市场。

“费”的名称是土地增值收益调节基金。

如何支付这笔费用？

2016年，财政部发布了一项特别临时措施，规定:

进入市场或再转让需要20%至50%的土地增值收益调节基金。

过去，我必须支付费用。如果我现在在收费的基础上加税，肯定会增加负担；然而，如果取消这些费用，代之以土地增值税，“改费为税”的负担实际上并没有增加，而是换句话说。

财政部在《土地增值税法(征求意见稿)》的解释中明确指出:

集体房产纳入征税范围的同时，建议取消土地增值收益调节基金，使立法前后集体房产负担总体稳定。

然而，有一点需要指出。

把费用变成税收是真的，但是费用和税收的征收方法实际上已经改变了。

正如我刚才所说，在收费期间，会按20%~50%收取。在它成为一种税之后，它将实行超过税率四个等级的累进税率。

四级累进税率超过税率:

增值额不超过扣除项目金额的50%，税率为30%；

增值额超过扣除项目金额的50%，不超过扣除项目金额的100%，税率为40%；

增值额超过扣除项目金额的100%，不超过扣除项目金额的200%，税率为50%；

增值税金额超过扣除项目金额的200%，税率为60%。

向下看，如果土地增值不大，税费可以平衡；但是，如果土地升值太大，税收肯定会超过费用。

但是，从另一个角度来看，从控制地价的角度来看，累进税率是非常合理的。

从表面上看，集体土地在土地增值税环节上开始与一般土地相结合，并平等对待。然而，事实上，监管当局仍然为农民利益打开了许多漏洞。

《土地增值税法(征求意见稿)》明确指出:

土地承包经营权转让，不征收土地增值税；此外，中央和地方政府都有权减免土地增值税。

为什么我们不能一步取消土地增值税呢？

几年前，一些学者统计中国大约有4000万亩集体管理土地(官方数据不详)。

如果按照自然资源部9万亩土地的总价257亿元计算，4000万亩集体管理土地的价值将是:11.4万亿！

如果交税的话，11.4万亿可以进入市场的集体土地估计要付出很多。

那为什么我们不能直接取消土地增值税呢？

事实上，这个原因以前已经反复强调过了。中国注重摸着石头过河，循序渐进，不搞一刀切，为经济转型留有足够的空间。

土地增值税作为地方财力的重要补充，每年都在增加。

根据财政部数据，2018年土地增值税规模达到5642亿元；2019年前五个月，土地增值税已征收2683亿元。根据前五个月的趋势，2019年土地增值税总额超过2018年应该不成问题。

5600亿元在全国似乎不是一个很大的数字。然而，如果我们分享它，在一些财政收入很少、财政高度依赖土地的地方，这些钱的价值将非常大。

根据克尔的数据，在许多省份，土地销售收入占财政收入的比例仍然很高。

根据2017年的数据，浙江占100%，江苏占80%，江西、四川和湖北均占70%...

摆脱对房地产的依赖不是一次性的事情。如果有像深圳这样的条件，你可以早点摆脱它；有了中央政府的支持，像熊岸和海南这样的地方也能早日摆脱它；但是在没有条件和主要支持的地方，可能真的需要慢一点才能摆脱它。

最后，我想说的是，土地税的增加指日可待，土地管理法的实施条例也指日可待。从33个试点项目到全国，5.6亿农民兄弟将真正分享自己土地带来的财富盛宴！

本文摘自《叶檀财经》。本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
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