夏丹：房地产成交趋势性下行 投资增速小幅回落

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6月份，房地产市场成交量继续呈下降趋势，各城市新房和二手房指数增幅大多收窄。下半年，房地产市场交易趋势相对稳定，价格上涨总体可控，但结构性差异将加大。

上半年，房地产开发投资增速继续保持高位，6月份略有回落。建安工程建设的加速是支撑今年开发投资高增长的主导因素，而棚改的“突然刹车”和一些资金渠道的控制可能会产生负面影响。

首先，交易继续其下降趋势，房价指数的上升幅度缩小

上半年，除“金、银、四”短期回升外，房地产市场总体增速仍呈下降趋势，且下降趋势已持续三年多。1-6月，商品房销售面积7.6亿平方米，同比下降1.8%，同比下降0.2个百分点；销售额为7.1万亿元，增长5.6%，增长率下降0.5个百分点。在房价方面，6月份70个大中城市的房价指数中，只有三线城市的二手房价格环比上涨，而其他城市的新房和二手房价格环比和同比涨幅与上月相比有所下降或持平。

保持结构性边际放松是“稳定经济”和“稳定房地产市场”之间的一个合适选择，边际放松周期将在下半年继续。在“住而不炒+按市决策”的大原则下，以稳定为目标的高频套期保值和地区间紧张态势将成为常态。在此背景下，下半年房地产市场的交易趋势相对稳定，房价上涨总体上在可控范围内，但结构性差异将会加大。随着政策的结构调整，城市之间的动能发生了变化，交易热点又回到了一线和二线城市。

一线和二线城市的住房需求仍然强劲，预计在政策的适度宽松下，房地产交易将继续增长，需求将稳步释放。在供给方面，房地产企业也将积极抓住市场在宽松小周期下有望好转的机遇，增加推动市场的积极性。一、二线城市在房贷利率、审批、贷款效率等信贷支持方面也有明显优势，这将为需求释放创造条件。下半年，由于信贷额度的限制，与上半年相比，银行预计贷款数量和效率会出现季节性下降，但这并不是银行主观减少抵押贷款造成的。就房价而言，一线和二线城市的房价可能会略有上涨，但空的涨幅在一定程度上是有限的。相机选择的政策工具具有逆转房价波动的能力，一些城市房价的大幅增长可能引发地区政策的收紧和对冲。

第三，四线城市是房地产市场下行压力的主要来源。第三，四线城市对“四限”的边际放松并不敏感，但间接由于一、二线城市的升温，现阶段可享受的溢出红利将被削弱。与此同时，四线城市也面临着大规模削减棚改任务带来的负面影响。下半年，三、四线市场基本面可能明显走弱，交易量较去年有所下降，房价从高估得到合理调整。

第二，房地产投资增速略有下降，但仍处于较高水平

房地产开发投资增速继续快速增长。1-6月，全国房地产开发投资6.2万亿元，同比增长10.9%，1-5月增速回落0.3个百分点。

与去年的“土地驱动”不同，今年开发投资的高水平运行是“建设驱动”，即高购地成本的影响逐渐被消化，项目建设和安装的加速成为支撑投资高增长的主导因素。今年以来，住房建筑面积呈现快速增长态势，1-6月同比增长8.8%，为2015年以来最快增速。新开工面积增速波动较大(增长10.1%，增速下降0.4个百分点)，但仍远快于竣工面积增速(下降12.7%，降幅扩大0.3个百分点)，导致后续建设需求增加。与此同时，随着一、二线城市建设比重的增加，建安的单位价格也可能上升。

有两个负面因素可能影响发展投资。一是明确的政策对空有利，即棚改“急刹车”,计划的改革规模减少到去年的一半。另一个是不确定的政策对空的好处，这与土地收购资金有关。虽然全国数据显示，从1月到6月，开发企业的征地面积和交易价格分别下降了27.5%和27.6%，但一线和二线城市围绕少数优质地块的竞争实际上更加激烈。目前，房企的资金来源比较顺畅。如果这一政策抑制了当地土地市场的升温，就不能排除加强对一些与土地收购相关的融资渠道的控制的可能性。

总体而言，下半年房地产开发投资增速将有所下降，但仍可能保持在较高水平，预计将明显快于全社会固定资产投资和基础设施投资的增速，对经济增长的贡献将比去年有所增加。

(作者是交通银行金融研究中心高级研究员(601328，诊断)(港股03328))