叶檀：壮士断腕！“停掉”房地产之后 楼市成了这样！

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作者:叶檀，著名金融评论家和专栏作家。

2018年3月，海南省高喊“以壮士断腕的决心，减少对房地产的依赖”。

2018年4月22日，海南出台了历史上最强有力的规定:全球限购、五年社保、70%首付和五年销售。

一个强壮的男人折断了他的手腕！房地产市场真的变了！

在全球限购政策实施仅一年零三个月之后，海南房地产市场的情况如何？

首先看销售:

据统计局统计，海南“壮汉断腕”后，楼市销量一路下滑。

商品房同比增长率从2018年4月的-8%(负8%)降至2019年5月的-59%。

据《经济信息日报》报道，2018年，海南省商品房销售面积为1432.2万平方米，同比下降37.5%；2019年上半年，全省住房销售面积为394.43万平方米，同比进一步下降至57.1%；住房销售达到620.39亿元，同比下降54.9%。

三亚，海南楼市的风向标，更是雪上加霜！

据统计，从2018年4月23日至2019年4月底，三亚实际销售商品房3256套，销售面积仅为32.46万平方米。限购政策出台前，三亚商品房平均年销售面积约为200万平方米。

整个区域都被限制了，那个壮汉摔断了手腕。三亚突然被砍掉了85%的销售额！

在投资楼市方面，调控效果同样突出！

2018年4月，也就是宣布全球限购的当月，海南的房地产投资保持在11.5%的较高水平。

没有人会想到11.5%已经成为一个不可逾越的高度。

从2018年5月到2019年5月，海南房地产投资增速持续下滑，最新数据同比下降至-33%！

最关键的问题是，房价下跌了吗？

海南楼市最关键的两个城市海口和三亚表示，成交量有所下降，但价格并未大幅下跌。

根据海口市住房和建设局的数据，从2019年1月1日至3月底，海口市商品房销售面积为71.87万平方米，同比下降75.55%，商品房平均价格为14837元/平方米，同比下降2.35%。

当数量下降75%时，价格下降2.35%，调控数据非常完美！

用海口统计局官员的话说，这一数字在稳步下降。

在三亚，如前所述，成交量已经下降了85%。价格怎么样？

根据中国房价行情网的数据，中国房价非常稳定，下跌是可控的。

房地产市场不再是了！海南的经济能承受吗？

房地产市场的监管力度很大，但海南的经济能承受吗？

2018年，海南省省长沈晓明在两会上说:

海南经济严重依赖房地产业，房地产业约占投资和税收的50%。

2019年1月21日，海南省省长在会见马云和马时，再次表示:

长期以来，海南发展或培育了以房地产为支柱产业的经济，房地产业占据主导地位。2017年，房地产税占49%，投资占51%。

投资和税收占了总数的一半，房地产真的能被打破吗？

2019年上半年的经济数据显示，要一步到位地完全消除房地产的影响仍然困难。

7月17日，海南省正式发布了2019年上半年的经济数据。

数据显示，上半年海南地区生产总值为2668.96亿元，按可比价格计算，同比增长5.3%。

5.3%的概念是什么？

截至7月20日，在18个省公布的gdp数据中，海南是年初未能实现目标的少数省份之一。

此外，将18个省份的数据与年初设定的目标之间的偏差值(差距)进行比较，除陕西事故外，海南应计算在内。

这里有一个值得注意的细节！

2019年初，中国所有33个省份都设定了2019年gdp增长的年度目标。

在33个省中，只有两个省提高了年度目标，包括海南(另一个是湖南)。

根据上半年的结果，这两个提高了年度增长目标的省份并没有达到他们自己的目标。

湖南比海南差0.3%。

1.7%！

尽管上半年海南的经济表现没有达到理想值，但还是有许多亮点。

首先，房地产对国内生产总值和投资的影响确实在下降。

上半年，海南的年固定投资下降了23%，但在第二季度，固定投资增长率的下降实际上迅速缩小。

与第一季度相比，第二季度单季收窄了9.5%。

就gdp而言，海南名义上停滞不前，但房地产的拖累正在缓解。

根据海南省统计局的分析，房地产对海南经济的拖累从2018年的-1.8%(负1.8%)下降到2019年上半年的-0.6%(负0.6%)。

至于税收，如上所述，房地产业在过去对税收的贡献占50%以上。

2019年上半年，海南的财政收入确实有所下降，但下降的程度远未达到50%。

根据海南官方数据，2019年上半年，海南地方一般公共预算收入为446.12亿元，同比略有下降，降幅为3.1%。

那么谁能扮演替代房地产的残酷角色呢？

2018年4月13日，领导人在海南省经济特区成立30周年会议上郑重宣布，将支持建设海南岛自由贸易试验区。

然而，立即获得结果！

作为衡量自由贸易区建设的重要指标，上半年海南经济外向度持续上升。实际利用外资同比增长3.6倍，商品进出口总值增长45.6%。

用数据来说，这个自由贸易区建设的影响可能不是直观的，上图:

上面的图片是什么？

这是利用外资总额的同比增长率。

以前是持平的，但2019年，确切地说，从2018年下半年开始，增长曲线突然上升，这非常引人注目！

如前文中所述，事实上，现在全国都在开展"专项整治活动"，以摆脱对房地产路径的依赖。

总的来说，我们应该从各个方面控制房地产市场，降低房地产市场的经济比重，促进实体经济的增长，用房地产代替房地产来解决问题。

在当地，不同地区的节奏可能不同。

深圳等有自身条件的地区，财力充足，对房地产的依赖程度较低，因此可以更进一步。

熊安、海南等政策倾斜、国家扶持的地方，也可以走得更快。

那些没有足够财政资源、短期内无法找到替代房地产业的好方法的城市可以成为目标，一个城市，一项政策，照顾好家庭。

然而，在最后一组城市，你需要有一个明眼人的价格，你不能在风口乱说话！

最后一句话，如果中国经济想要成功转型，它可能需要向海南学习，并有一个坚强的人断腕的决心！

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