看清个人房贷利率换“锚”信号

本篇文章1676字，读完约4分钟

□李湛，中山证券首席经济学家

中山证券助理研究员LULU

近日，中央银行发布了《关于调整新增个人住房商业贷款利率的公告》和《中国人民银行负责人答记者问:个人住房贷款利率》，表示要坚决落实“房子是为了居住，不是为了投机”的定位和房地产市场的长效管理机制，对新增个人住房商业贷款利率进行改革。笔者认为，将个人住房抵押贷款利率与低利率挂钩是低利率改革的一个组成部分，但这不能被理解为降低抵押贷款利率的信号。与当前实际利率相比，lpr设定的下限与市场水平基本一致。在“禁止炒房”的大逻辑下，预计热点城市的贷款利率不会低于目前的实际执行利率。

笔者认为，首先，将个人住房贷款利率改为“锚定”低利率是“利率整固”改革的一部分，不能理解为抵押贷款利率下调的信号。

过去，存贷款基准利率和市场利率双轨制存在套利空和货币政策传导不畅等问题。利率市场化改革后，中央银行宣布公开市场操作利率，报价银行根据利率进行报价。最后，全国银行间同业拆借中心根据报价计算出贷款市场的报价利率并公布，为银行贷款提供定价参考。利率市场化改革的目的是使利率定价机制更加市场化，央行的政策能够顺利传导到货币市场和贷款市场。从资金方面出发，我们应该引导各种资金流向实体经济，而不是房地产。从最近的监管趋势来看，抑制资金流向房地产的意图显而易见。今年5月以来，银行信贷、信托、海外债券发行和供应链等房地产融资渠道收紧。央行召开的银行业金融机构信贷结构调整与优化研讨会指出:“房地产仍占据更多信贷资源。”在这种背景下，个人住房抵押贷款利率的调整应被视为住房抵押贷款利率改革的一部分。

其次，虽然新标准最低抵押贷款利率高于旧标准最低抵押贷款利率，但新标准抵押贷款利率与当前市场实际抵押贷款利率水平基本一致。

根据中国人民银行相关负责人的答复，定价基准转换后，全国范围内首次发放的个人住房贷款利率不得低于同期贷款利率(8月20日按5年以上贷款利率计算为4.85%)；第二套个人住房贷款利率不低于同期贷款利率加60个基点(按8月20日5年以上贷款利率的5.45%计算)，基本相当于目前中国个人住房贷款的实际最低利率。

根据以前的基准利率标准，央行5年期贷款的基准利率为4.9%，部分地区首套住房贷款的最低利率可达10%或9.5%，分别为4.41%或4.655%，低于新的贷款利率标准4.85%。目前，二手房贷款利率的实际最低标准是基准利率上调10%，即5.39%，低于新的贷款利率5.45%的标准。

从当前市场抵押贷款利率的平均水平来看，新标准与当前市场水平基本一致。根据荣360的数据，7月份上海主要城市首笔住房贷款的平均利率为4.84%；7月份，杭州的二手房贷款平均利率为5.42%。

由于lpr每月都会调整，抵押贷款利率的参考基准将改为lpr，利率将随市场资本情况而波动，但未来抵押贷款利率将会下降空.除了lpr基准外，中国人民银行省级分行还确定其管辖范围内第一套和第二套商业个人住房贷款的利率上限和下限。这意味着抵押贷款利率的“贴现”时代已经过去，预计未来空的抵押贷款利率将下降，第二套住房贷款利率可能上升。

三是房贷利率迎来了“城市本位”时代，预计新标准下的热点城市贷款利率不会低于目前的实际执行利率。

除了设定抵押贷款利率的下限外，该政策还要求中国人民银行分支机构及时确定当地lpr点的下限。由于城市的土地和房地产市场的政策，抵押贷款利率也迎来了时代的政策，由于城市。根据这一原则，中国人民银行省级分行指导省级市场利率定价自律机制，根据国家统一的信贷政策和当地房地产市场形势的变化，确定辖区内第一套和第二套商业个人住房贷款的利率上限和下限。

“依市决策”的逻辑是抑制热点城市，支持萎缩城市，平稳房地产市场周期波动，实现平稳发展。在“房无投机”、不以房地产作为短期刺激经济手段的背景下，在近期土地和房地产市场火爆的一些城市，未来抵押贷款利率不会低于当前实际执行利率，有上调的可能。

综上所述，央行设定了下限和差别化利率政策，抑制了房地产投机，有利于房地产市场的长期健康发展和房地产需求的回报。