张平：30年房贷利息超过本金 你能接受吗？

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作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

最近，武汉有的一个网民问，他借了30年的房贷，实际上利息已经超过了本金。

在这方面，专家认为，按揭利息超过贷款本金一直是一个公开的“秘密”。如果你随便打开一个房地产应用，你会发现你的贷款本金相当于累计利息，有些甚至超过本金。

换句话说，如果你买的房子首付是30%，贷款占70%，贷款的利息是70%，那么你的房子至少要比现在高70%才能有保证，这还不包括各种税费。我们可以通过抵押计算器计算出，100万元的贷款利率为5.88%，30年等额本息还款总利率为113万，已经超过本金金额。

那么，为什么买家愿意成为房奴呢？这有几个主要原因:

一方面，价格在上涨，工资在上涨，所以用贷款买房似乎很划算。的确，在过去的30年里，中国的物价和工资也有了很大的提高，这主要是由于中国从计划经济向市场经济转变，从国家统一定价向市场导向定价转变。一旦最初的限制解除，价格和工资将不可避免地大幅上涨。这是中国经济快速增长和市场化的结果。

但问题是，中国经济现在正在转变增长方式，市场化已经完全成熟，所以不可能指望未来物价和工资会大幅上涨。

让我们看看最近几十年。欧美国家的物价和工资增长缓慢，美国的核心通胀率始终在2%以内。

未来，国内经济增长将放缓至中等速度，预期国内工资和物价未来大幅上涨显然是不现实的。

另一方面，过去按揭利率很低，甚至基准利率也是20%甚至70%。在这种情况下，房奴们觉得抵押贷款利率处于历史最低水平，这样的抵押贷款是不会被贷出的。

但事实上，抵押贷款利率必须改变。过去，首套住房贷款利率处于低点。现在，抵押贷款利率开始稳步上升，处于历史中等水平，房奴的抵押贷款偿还压力突然加大。抵押贷款利率超过贷款本金也是正常的。

当然，除了自住，购房者也希望房价能上涨。但事实上，未来几年房价上涨的可能性并不存在。

首先，空的房地产购买率在每个城市都越来越高，大部分在20-30%之间，在四线城市甚至可能更高，这只是一个股票的房子。每年都有大量增量房地产不断进入市场，房地产市场已经从卖方市场转变为买方市场。

此外，过去，主要买家是70后和80后，但现在是90后。然而，大多数90后家庭已经有房子住了，所以他们不需要购买房地产。此外，由于中国长期实行计划生育政策，90后的人数远远低于70后和80后。此外，90后买房的欲望远低于70后和80后。他们不愿意一辈子在城市和企业工作，他们需要出去谋生。因此，年轻一代买房的欲望在未来会迅速下降，他们会选择多租房子。

最后，随着房价上涨，需求越来越少，工资增长永远赶不上房价的上涨。更重要的是，不仅四线城市家庭的房地产正趋于饱和，而且一线和二线城市的许多家庭都拥有多处房产。因此，买得起房子的家庭不再买房，但是买不起房子和首付的家庭只能寄望于房子。

因此，在未来，房地产市场肯定会回到一个合理的范围，以满足更多家庭的需求，为置业。在未来，房价不会上涨，但会有很大的调整，这将逐渐符合当地的收入需求。

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