张平：美联储加息对中国房地产影响有多大？

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越来越多的分析师认为，美国3月份加息已成定局。人们普遍预计美联储将加息25个基点，将联邦基金利率推至1.50%至1.75%的区间，而美联储今年将加息4次的预期也在升温。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

在这两天里，中国的年度两会即将结束，美联储(Federal Reserve)今年刚刚举行了第二次利率会议。

越来越多的分析师认为，美国3月份加息已成定局。人们普遍预计美联储将加息25个基点，将联邦基金利率推至1.50%至1.75%的区间，而美联储今年将加息4次的预期也在升温。

巧合的是，中国几天前刚刚任命易纲为央行行长，鲍威尔于2018年2月成为美联储主席。

此时，中美两国央行行长刚刚以新换旧。那么，在“新一轮中美全运会”的背景下，两国总统如何控制货币政策将对国内乃至全球经济产生重大影响。

那么，美国政府为什么频繁加息呢？

美国经济数据表现良好。美国cpi连续六个月保持在2%以上，核心通胀率和工资增长率略有回升。今年3月，密歇根大学消费者一年期通胀预期的初始值达到2.9%，为2015年3月以来的最高值，表明消费者的短期通胀预期大幅上升。

在基本面强劲、通胀压力上升的背景下，美联储加息的趋势显而易见。

此外，美国国债的上涨也迫使美联储加息。

在美联储会议到来之际，美国两年期国债收益率达到近10年来的最高水平，而10年期国债的到期收益率预计将逐渐升至4%左右。

值得一提的是，中国和美国加息的方式不同。中国是存款和贷款的基准利率，而美联储主要通过“美国联邦基金利率”(US Federal Funds Rate)来提高利率，即美国各银行之间的银行间拆借利率，它代表短期和中期市场利率。

从历史上看，在美联储宣布加息后，中国人民银行两次跟进，两次都集中在公开市场操作上——提高反向回购和mlf的操作利率。

时间点在2017年3月和12月，与美联储加息的时间一致。当美国在2017年6月加息时，中国选择不动。

显然，在过去，在美联储宣布加息后，中国人民银行采取了更灵活的货币调整工具来进行调整。从向上调整的结果来看，公开市场进行了7天和28天的反向回购操作，中标率全面提高到2.50%和2.80%。；

人民币1年期中期贷款，利率升至3.25%。如果我们从美国第一次加息开始，央行的公开市场操作利率将提高25个基点。

因此，如果美联储这次加息，中国央行还会使用“中国式加息”的手段来应对吗？

我们认为这种可能性很大，但根据目前国内形势，中国确实有必要跻身加息国家行列:

一方面，国内通胀水平正在上升，二月份cpi接近3%。如果剔除春节因素，以石油为代表的大宗商品进口通胀因素不容忽视。

现在，如果没有预先存在的控制国内通货膨胀的措施，如果cpi在上升，恐怕要再次压低它并不容易。

另一方面，中国的存贷款利率一直处于历史最低水平，低得不能再低了。

一年期存款的基准利率仅为1.5%。长期负利率政策将导致大量银行存款流失，转向利率更高的理财产品，从而大大推高银行的融资成本。

此外，长期负利率不利于遏制虚拟经济泡沫的持续扩大。因此，在长期低利率之后，中国人民银行也应该适当提高存贷款利率。

现在的问题是，如果美联储继续这样加息，将对中国房地产产生多大影响？

许多人可能会认为，不管美联储是加息还是缩减规模，都应该远离中国的房地产市场，它还能产生直接影响吗？然而，我们认为美联储对中国房地产的影响不应该被低估。

首先，美联储每次加息，即使不加息，中国人民银行也会提高反向回购、mlf等利率，这不仅调节了中短期市场的流动性，也是稳定人民币汇率的主要因素。

这将给整个银行间资本借贷市场一个信息，即银行融资成本上升已成为一种趋势。

因此，尽管央行通过调整工具应对美联储加息，但似乎并未触及抵押贷款市场，但银行融资成本将上升，抵押贷款市场的利率也将上升。

2018年1月，中国首笔住房贷款平均利率为5.43%，相当于基准利率的1.11倍，同比增长21.75%。与此同时，第二套住房贷款利率上调幅度甚至更高。

此外，近年来，美联储频繁提高利率并降低利率，这主要是为了降低虚拟经济的杠杆作用，以及经济和通胀原因。

作为2008年金融危机的源头，美国的房地产泡沫自那以来经历了巨大的调整。

到2015年，美国的房地产大幅增长，增幅超过20%。因此，在耶伦的主持下，美联储开始加息。

全球政府杠杆率的下降也导致了中国的金融去杠杆化进程。

面对全球收紧货币政策、降低金融杠杆、规避系统性金融风险的局面，中国监管机构也是如此。

2017年，中国也加强了房地产去杠杆化进程。特别是，监管部门要求银行资产负债表内外的资产都必须归还给资产负债表，并严格禁止外包业务、信托、理财产品和其他资金流入房地产行业。

最后，在美联储频繁加息后，它将缩小中美之间的利差。

此外，美联储加息也在很大程度上推动了美元指数的走强，随后人民币汇率将会贬值，这将导致部分境内外资金外流，并可能导致包括国内房地产在内的人民币计价商品价格的调整。

数据显示，2月份中国外汇储备为31344.8亿美元，减少269亿美元。这是自2017年1月以来的第一次。

一旦资本出现外流迹象，中国房地产的流动性将会耗尽，这对空在中国一线城市的房地产是一个长期的好处。

不过，幸运的是，一、二线城市基本上被限购、限贷、限售政策所封闭，暂时不会出现系统性金融问题。

随着美联储(Federal Reserve)即将加息，全球各国央行正逐步收紧货币政策，中国政府不得不采取货币政策来防止和控制资产泡沫，这将不可避免地导致抵押贷款利率上升、杠杆率下降进程加快以及流向房地产的资本减少。

至于国内一、二线城市高达数亿甚至数千万的房价，如果没有大量流动性的支持，真的很难说它们能持续多久。

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