长租公寓＂疯狂＂扩张 骨子里还是＂三分钱的小生意＂

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从2019年到2020年，中国长期租赁公寓的规模将达到3000万套。在整个行业找到一个清晰的盈利模式之前，“规模战”已经愈演愈烈，原本隐藏的风险似乎搁浅了。2018年，中国最热门的行业会去哪里？

根据通策研究所的预测，从2019年到2020年，中国长期租赁公寓的规模将达到3000万套。在整个行业找到一个清晰的盈利模式之前，“规模战”已经愈演愈烈，原本隐藏的风险似乎搁浅了。2018年，中国最热门的行业会去哪里？答案仍然是个谜。 在“疯狂”的扩张规模背后

三个无法涵盖的痛点

难点一:

低客户转移成本和低忠诚度

从长期租赁公寓的发展周期来看，企业前期的竞争优势主要体现在规模效应和运营效率上，而后期则体现在用户粘性上，行业边界极低。

首先，现阶段顾客忠诚度为0。租赁阶段属于转型阶段，客户基本处于非常不稳定的生活状态。经过3-5年的过渡，他们面临着结婚生子，没有人会一辈子租房子。企业很清楚这一点，所以他们尽最大努力延长租户的租赁寿命。

例如，“在同一城市以租代租”、“以房代租”和“城市迁移”等。其中"房屋租金支付"确实对转型期的租户有吸引力，而且租赁时间越长，积累的购房款越多。它也可以增加一定程度的忠诚度，但它主要是为强大的住房企业。因为大型房企有很大的市场份额，客户可以选择的范围很广，当有实际的住房需求时，他们自然会优先考虑

其次，客户转移成本低。从《中国房地产报》2017年至2018年对中国租户肖像的调查可以看出，只有4.88%的90后租户认为租赁公寓的品牌很重要。这说明中国房屋租赁市场的成熟度仍然很低，租户心中没有明确的品牌意识概念。过去，房地产公司不需要考虑这个问题，因为卖房是一次性交易。然而，长期租赁公寓是不同的，客户转移的成本非常低，所以如果你不喜欢，可以换一套。

痛点2:

100元利润，3美分利润

长期出租公寓不赚钱是业内公认的事实。大型公寓确实可以稀释固定成本，提高运营效率，增加利润率。但实际上，从本质上来说，这项业务仍然是一项“三分业务”，就像假设碧桂园可以在三年内实现255亿元的目标，但最终不会赚钱一样。

图:长期租赁公寓利润、收入、成本产出

注:假设房间已全部租出，收入-房屋购置成本-运营成本(人工、水电、营销)-利息-摊销-增值税=利润。

在所有理想条件下，假设品牌经营者的收入为100元，房屋购置成本为60元，经营成本为10元，装修折旧摊销为15元，利息为4.75元。扣除这些固定销售项目后，只剩下0.34元。此外，还需要缴纳增值税(长期租赁公寓企业的增值税税率为6%-11%)。当所有成本都被扣除时，就有必要扣除25%的所得税，企业最终可以得到它。

目前，似乎经营长期出租公寓真的不是一个赚钱的好生意相比，出售商品房与房地产的利润。虽然有一些方法可以提高利润率，比如财务杠杆，但杠杆本身也有风险。简单的经营者没有资产抵押，所以融资不是那么容易，融资成本仍然很高。魔方abs的实际融资成本应该在8%以上，免费abs的成本也应该在6%以上。借钱确实会增加经营者的净资产收益率，但也会增加经营者的风险。毕竟，钱是要偿还的。

对于这一点，新公寓也做了利润计算，只要房屋购置费是70元，加上装修摊销和运营费用等，利润是0。

相比之下，重资产布局的利润率会好得多。没有房屋成本，理论上不存在装修摊销，因为如果持有人打算在未来出售资产，他只需要关心市场价格的波动。即使他持有它很长一段时间，土地也有50-70年的寿命，这还没有轻资产的折旧高。此外，重资产可以在未来通过资产证券化收回。

痛点三:

“羊毛在猪身上”可靠吗？

事实上，长期出租公寓的租金并不便宜。万科安亭公园二期工程平均月租金在61.7-113.6元/平方米之间，周边普通房屋仅为35.8-50元/平方米；与周边租金溢价相比，新公寓北京中央商务区旗舰店高达50%；魔方公寓高端产品线中60平米的公寓租金甚至超过1万元。

虽然租金够高，但主营业务仍无利可图。从世界银行(002285)披露的2017年中期财务报告可以看出，鸿普公寓的所有子公司都处于亏损状态。如果长期租赁公寓仅依赖月租金收入，与高房价相比，长期租赁公寓的利润根本无法支撑其扩张速度。因此，企业不得不通过增值服务开辟新的利润点，而羊毛在猪身上，这是行业中的普遍现象。

从运营角度来看，增值服务可以增强企业的运营能力，加快资金的流通。但数据显示，开业8年、经营经验成熟的魔方公寓90%以上的收入来自租金收入，而来自增值服务的收入不到10%。Eqr是美国第一个上市的公寓房地产投资信托基金。2016年，它实现了24，223万亿美元的租金收入和8.6亿美元的净利润。其主要业务集中在房屋租赁带来的租金收入上，租金收入占99%以上。从资本的角度来看，资本价值不是除租金以外的非主营业务，而是资产的增值。

毕竟，从猪身上切下的羊毛是有限的，最终租户可能不会支付。目前，各方争相进入市场，同质化严重，细分市场集约化培育不足，导致供需不匹配，经常发生的情况是，你给的不是我想要的。

总结

以上三点是制约公寓品牌发展的长期痛点，如何应对是检验企业生存的关键。目前，“国家队”似乎有政府撑腰，房企本身有大量的库存储备，酒店企业也有可以重建的产业，而创业型企业，尤其是那些找不到自己竞争优势的企业，将在2018年面临死亡风险。