楼市的隐忧

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近年来，中国住宅行业的杠杆率一直在上升，主要是由于房地产市场的繁荣，这导致房地产投机和住房贷款大幅增加。虽然我国采取了房地产市场调控政策，严格控制房地产信贷，提高了首付比例，但仍有大量资金流向房地产，这不仅增加了住宅行业的杠杆率，也增加了房地产市场的风险。

供应数量

昨天，深圳成功出售了龙岗和平山的四块住宅用地。其中三块是深圳安珠集团最终赢得的“只租不售”地块，另一块是平山的住宅用地，规定住宅销售限制在5年之内！在激烈的标语牌下，中海终于赢了。如果排除人才住房成本，商品房的底价超过3万元/平方米，这是非常遥远的。目前，周围的房屋只有三四万间。

深圳最大的国有租赁平台安珠集团承担了保障民生住房的重要责任。政府已经投资了1000多亿元，这是一个强大的财政实力，所以当谈到土地掠夺，它决心赢。

国土资源局深圳房地产研究中心高级研究员李认为，毫无疑问，深圳未来新增土地供应将趋于租赁。北上广出售的土地有30%倾向于出租。深圳本身就供不应求，所以向租赁倾斜是必然趋势。此外，很明显，深圳正在向外扩张。随着轨道交通的大规模规划，每个人都在外围买房是必然趋势。人才租赁和住房是主要的供应商，商品房的供应将会下降。

从他的话中，我们可以得到两个信号:一个是深圳的土地和住房供应将主要是租赁住房和住宅，另一个是深圳的商品房供应将下降，所以我们需要在东莞，惠州买房子后，我们负担不起深圳。

深圳现在正在探索的是新加坡和香港模式的混合。在深圳看来，深圳的土地很少，单靠市场是不可能解决居民的居住问题的，所以根本没有必要增加商品房的供应。

但是我担心这条路线不会达到预期的效果。为什么？因为这里存在不公平的可能性，据我所知，深圳的有才住房和出租房表面上可以被任何人申请，但实际上，它仍然倾向于优先考虑制度，比如公务员，以及学校、医院、国有企业和其他员工。然而，大量需要体制外住房的人很难通过这个渠道获得住房。他们只能买商品房，但在深圳之后，商品房的供应土地将被出租房屋挤掉，所以我

去年深圳说要开工8万套商品房，现在我不知道进展如何。就目前的土地供应主要是出租房屋而言，恐怕是不容乐观的。

根据中原地产的统计，截至今天，仅北京的土地销售收入就达到了517亿元，16块土地已经售出。因此，相比之下，北京的商品房供应量确实增加了很多，其中有些是限价住房，有些是共有产权住房，这有利于北京房价的稳定。

然而，令人惊讶的是，在北京仍然有三个住宅用地，这三个地块的总价格已达到155亿元，因为总价格高，它不是特别高质量的土地。但是，现在房企的融资比较紧，大块地还是很难拿到。因此，归根到底，北京市场不缺土地，不像深圳卖地挤牙膏。因此，即使中海在平山的土地很偏远，五年内也不会出售。

关于深圳楼市，还有一些事情我不明白。例如，在北京、上海、天津和广州，阴阳合同早已被禁止，这有利于打击投资者对贷款的高评价，放大杠杆作用。事实上，这也有利于降低市场风险，因为杠杆率不高，但深圳始终存在。当买卖成交价为1000万元的房屋时，国土局的网上签约价只需支付约500万元，但银行可以评估1000万元。即使发放了1100万笔贷款，政府也减少了税收，银行发放了更多贷款。这显然是逃税和政府的损失，但深圳一直视而不见。也许深圳的财政真的太富裕了，不能轻视这项税收。

对于购房者来说，阴阳合同的存在有其利弊。好的一面是，少缴税会减轻负担，多贷款会扩大杠杆。200万英镑的首付可以煽动600万套房子，而且它还可以少交至少12万英镑的税。不好的一面是杠杆很大，而且有更多的投资者，所以市场更有可能被炒作。

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去杠杆化

2018年，深圳房地产市场最大的不确定性是何时取消阴阳合同。一些外资银行已经取消了该计划，但国有银行尚未实施。从这个角度来看，技术层面根本不是问题，而是银行是否愿意接受杠杆。

中央政府一再下令去杠杆化。今天，《人民日报》发表文章，“抓住去杠杆化的‘牛鼻子’，有效防范和化解金融风险(新知识、新认识)”。

本文提出去杠杆化的四个方面，包括:引导地方政府稳步去杠杆化，规范地方融资和借贷；引导国有企业大力去杠杆化，加快清理“僵尸企业”；引导金融机构适度去杠杆化，严格防止资金空转移；引导居民部门逐步去杠杆化，防范房地产市场风险。

从这四个方面来看，去杠杆化的措辞是不同的，这意味着未来去杠杆化的程度将会不同。地方政府稳健，国有企业蓬勃发展，金融机构稳健，住宅部门循序渐进。显然，国有企业受到的伤害最大。

关于房地产的部分提到:近年来，中国住宅行业的杠杆率一直在上升，主要是由于房地产市场的繁荣，导致房地产投机和住房贷款大幅增加。虽然我国采取了房地产市场调控政策，严格控制房地产信贷，提高了首付比例，但仍有大量资金流向房地产，这不仅增加了住宅行业的杠杆率，也增加了房地产市场的风险。因此，有必要建立和完善包括房地产市场、银行业、银行间市场和资本市场在内的系统性风险防范和应对框架。清理整顿为房地产开发商融资的“影子银行”业务；严格消费贷款资金管理，防止个人消费贷款资金非法流入房地产市场。

银行本身肯定不想去杠杆化，所以他们仍在尽最大努力发放消费贷款。关键取决于央行分配给银行的配额。据我所知，2018年北京四大银行的总额度为500亿，比2017年减少了15%。银行没有限额，企业经理想借更多的钱，却没有钱。

正如我在上一篇文章中所说的那样，未来三年去杠杆化的基调会让所有人都觉得贷款越来越紧，但毕竟是这么长的三年时间，而住宅行业去杠杆化的调整是渐进的，因此可以看出，这不会在一夜之间发生。因此，这种节奏对市场的影响将非常缓慢。这就是为什么自2016年10月的大规模监管以来，市场没有出现任何明显的价格下跌，因为去杠杆化速度很快，市场无法承受，所以只能缓慢进行软着陆。