杨红旭：中国房地产市场的四大奇观

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在过去的三年里，中国的房地产市场见证了上述的“四大奇迹”，这在过去的几十年里从未出现过异常现象。这也反映了本轮房地产市场的上涨，这使得一些市场参与者(买家、开发商和金融机构)神魂颠倒，变得醉醺醺和贪婪。这些正是房地产泡沫的特征！

文本|杨红旭

军备竞赛既是一场扩张战争，也是一场消耗战。一两年后，一些开发商将被拖垮！

对于开发商来说，婚姻是漫长的，高潮是短暂的。买房子和卖房子就像夫妻一样。当一对夫妻住在一起时，房地产市场就形成了。

最近几个月，房地产股票飙升，打破了之前的法律。随着政策收紧的明显信号，出现了一波飙升，这显然被夸大了，可以被归类为一种异常现象。

刚刚进入2018年，房地产股票市场一直很大。1月份，万科等主流地产股上涨约30%。为什么房地产股如此强劲？

事实上，这是目前(自2015年以来)中国房地产市场短期上升阶段的诸多“奇迹”之一。自2015年以来，中国房地产市场出现了四大奇迹。

听老阳的，一个一个来。

第一个奇迹:投资投机席卷全国

这一短期上升市场始于2014年第四季度的北京、上海和深圳，并在2015年3月和4月的深圳加速。从那以后，星星之火逐渐变成了燎原之火。2016年3月，老阳提出了“房地产板块轮换”的理论，并在随后的两年里得到了很好的验证。

我列举了过去三年中在三个城市的“性交”，并和大家一起观看了《豹》。

2015年第二季度，深圳人民都兴高采烈，陶醉在房价飙升和上涨的氛围中。深圳人在房地产投资上的敏感性不愧为全国第一，当时全国人民都不了解深圳，比如广州这个老大哥。当前的房价仍然躺在地板上，一动不动。

2016年第二季度，合肥人疯了，合肥房价飙升。仅用了四分之一的时间就确立了2016年全球房价涨幅第一的骄傲地位！合肥人渴望买第一套无房，而有房的人渴望买更多套。第三季度，安徽人疯狂涌入省城投资房地产。没在合肥买房子？你太落伍了。

2017年第二季度，杭州人都喝醉了，房价继续飙升(自2016年第三季度以来大幅上涨)。大量拆迁户到处用大量现金购房，杭州几乎所有的新址都阳光明媚，二手房价格持续飙升。杭州人已经忘记了2011年至2015年房价下跌期间的痛苦，相信经过20国集团(g20)的较量，杭州已经成为一线城市，甚至是宇宙的中心，带来了不计其数的好处(包括亚运会)，他们高呼:“杭州房价永远上涨。”除了杭州人之外，大量外国投资者涌入，购买受到限制。杭州周边地区，如临安、海宁和绍兴(柯桥)，也成为投资者的新宠。

这只是三个有代表性的城市。事实上，这一轮房价上涨是如此之大，范围如此之广，板块旋转如此之满。投资投机已经广泛传播，人们在谈论房价上涨和通过房地产投机赚钱。这样的景象在历史上是罕见的，它的疯狂程度远远高于2013年，房地产市场的最后一个繁荣期，以及2010年和2007年的繁荣期。

第二个奇迹:非法资金围攻城市房地产

房地产是一个资本密集型产业，没有金融支持是无法发展的。从资本的角度来看，哪里有钱赚，它就会涌向哪里。这场房地产大牛市正值中国经济增长放缓、实体经济低迷之际。与此同时，2015年6月以后，股市失去了承受能力，经过多次RRR降息，资金充裕，于是大量资金非法进入房地产，一度形成了“多钱少房(少地)”的奇观！

各种金融机构和各种非法资金纷纷涌入房地产市场。例如，2016年，商业银行争夺开发商的前期土地收购和分配。通常，一块土地是由王刚创造的，许多银行竞相将资金分配给这块土地，即使比例夸大到9:1。90%的资金由银行或其他金融机构提供(如保险基金)，开发商只需支付10%的地价。这属于赤裸裸的违规操作！中国现行的法律法规禁止金融机构贷款给开发商购买土地！

另一个例子是，各种基金为个人购房者提供杠杆作用，甚至首付也是借来的。首付贷款是一件有风险的事情。一旦房价明显下跌，其运行机制类似于美国次贷危机:房屋现值低于贷款余额，购房者失去还款能力。此外，还有各种非法资金，如消费贷款、抵押贷款和信用卡透支，为投资投机者和房地产投机者提供了弹药。所有这些行为都属于违规操作！

如果我们仔细研究，就会发现大量的p2p产品用于网上贷款、各种金融机构的资产管理产品、银行理财产品等。，其中相当数量的募集资金最终流入房地产市场，或者贷给开发商或购房者(其中大部分是投资者)。

大量非法资金的存在已经成为威胁中国金融体系稳定的重大隐患。这也是近两年来有关部门一直强调防范金融风险、降低宏观杠杆率和抑制房地产泡沫的原因。

第三个奇迹:房地产企业的军备竞赛

年底前后，各房企相继召开年度总结和展望会议，老阳应邀参加了多家房企的会议。总的来说，2017年大多数大中型房地产企业的销售业绩都有大幅提升，关键是2018年的目标更高，激情更大，雄心更大。

2017年，销售总额超过1000亿元的企业有17家，比2016年的12家增长40%。前十名开发商的市场份额从2016年的19%增长到2017年的24%，增长了5个百分点(历史上最快的增长率)。

2017年，大多数大中型开发商都疯了！为了性能和排名，每个有追求的开发者都必须打鸡血。疯狂的土地收购、并购和增加的土地储备，几乎每个大中型开发商都计划在2018年“超越曲线”！

这是一个疯狂的时代，就像历史上大国之间的军备竞赛一样。如此激烈的排名竞争和激进的扩张步伐肯定难以维持，但没有人想退缩。

那么，在2018年房地产调控力度加大、金融监管力度加大、全国房地产市场降温的背景下，预计全国新房蛋糕不会继续增长，开发商的资金链将继续收紧。怎么会有这么多钱买这么多土地？房地产市场降温后，销售受阻，资本撤出放缓，债务偿还达到顶峰(2015-2016年，房地产企业发行了大量债券)。军备竞赛既是一场扩张战争，也是一场消耗战。一两年后，一些开发商将被拖垮！

在老阳看来，对于开发商来说，婚姻很长，高潮很短。买房子和卖房子就像夫妻一样。当一对夫妻住在一起时，房地产市场就形成了。

新居市场的供求节奏自然不匹配，夫妻生活不和谐。当市场突然升温时，商品很快就卖光了；如果我的贝壳用完了，我该怎么办？在匆忙购买土地和补充货物后，我迫切需要开始施工。当我能卖房子的时候，市场已经降温了。有时还有时间进行第二次高潮，但很有可能，当你玩得开心的时候，老人会踢开门大喊:房地产调控。担心、无助和生气是没有用的。你只能等待下一轮市场复苏和回暖。

然而，这一次，价格上涨是巨大的，市场形势非常大。即使市场形势在2018年即将结束，目前的开发商仍然认为他们比其他人更强大、更坚韧，他们可以有另一个高潮。老阳警告:小心死亡。

第四个奇迹:房地产股票逆势飙升

首先，从整体上看，地产股跟随股市的总趋势，而市场趋势是影响地产股的主要因素。例如，2015年上半年，房地产类股与大盘一起上涨。

其次，房地产股票也受到房地产政策和市场的影响，这是次要因素。宽松的政策和房地产市场的上升阶段有利于房地产股票的上涨。其中，地产股对房地产政策更为敏感。总的来说，在政策由紧转松的初期，楼市并没有在此时回暖，地产股开始提前上涨。例如，2014年3月，两会《政府工作报告》提出对房地产实行“分类监管”。当政策由宽松转为紧缩，房地产市场没有明显降温时，房地产股开始走弱；例如，2009年12月的新房地产政策和2013年2月的五项新政策。

最后，特定的房地产股票也受到特定企业基本面的影响，尤其是它们的表现。

回顾这一轮短暂的房地产周期，2016年是楼市最热的一年，中国新房销量和均价快速增长，2017年继续增长，但成交量和均价增速放缓。2016年9月30日，住房和城乡建设部召开会议，部署部分城市(包括16个城市)的调控工作，标志着政策的转变。

然而，直到2017年，港股中的内资股才开始出现罕见的飙升。直到2017年第四季度，a股地产股才开始大幅上涨。在过去的三个月里，a股主流地产股已经上涨了50%左右，远远超过了a股的整体涨幅。

主要原因是企业的基本面有了显著改善，业绩也有所提高。与此同时，房地产股票的估值在飙升之前很低，处于低价位。此外，还有一个典型的现象。泰和，作为过去两个月房地产股飙升的老大，拉了几个每日涨停板，这实际上是从老板公开宣称2018年业绩将翻倍，销售目标是2000亿元人民币开始的。

但是，我们必须明白，2016年是房地产市场最热的一年，开发商的销售额增长最快，项目利润也较高，这主要体现在2017年房地产企业年报中。虽然2017年的销售业绩依然强劲，但许多房地产企业在2016年的一线和二线赢得了更高的价格，很难赚钱，这将反映在2018年的年报中。至于许多房地产企业仍在参与的“军备竞赛”，如果它们在2018年继续大举收购土地，它们将在2019年“吃不下饭”。

最近几个月，房地产股票飙升，打破了之前的法律。随着政策收紧的明显信号，出现了一波飙升，这显然被夸大了，可以被归类为一种异常现象。

综上所述，在过去的三年里，中国房地产市场见证了上述“四大奇迹”，这在过去几十年的历史中从未出现过异常现象。这也反映了本轮房地产市场的上涨，这使得一些市场参与者(买家、开发商和金融机构)神魂颠倒，变得醉醺醺和贪婪。这些正是房地产泡沫的特征！