李宇嘉：蓝领和白领 谁才是长租公寓的主导？

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不久前，笔者曾写过一篇名为《杭州心》的文章，文章中提到，杭州将在2020年前推出4万套临时出租房，解决城市中从事服务业的外国人的住房问题，从而成为中国第一个为外国人建造出租房的城市。近日，杭州市政府明确表示，今年3月底，首批筹集建设的4500套临时出租屋已上市，这批房屋也有了“蓝领公寓”的名字。鉴于近期各地住房租赁的“落地”如火如荼，特别是在政策的“窗口”下，长期租赁公寓成为资本的宠儿。笔者就如何发展房屋租赁进行了探讨。

商品房市场遭到了猛烈的追逐和打击，房地产的唯一政策窗口是房屋租赁，土地、金融、税收和规划等“一揽子”政策红利汇集在一起。此外，许多重量级报告指出，到2030年，城市租赁人口将从目前的1.89亿增加到2.65亿，租赁市场价值将从1.1万亿增加到3万亿。面对“2万亿增量蛋糕”，租赁真正实现了多代理供应。在过去的两年里，开发商、房地产代理商、酒店公司、“国家队”(国有租赁企业、开发商和银行)、资本运营公司、互联网公司等。在房屋租赁行业取得了引人注目的进步。

目前，长期租赁公寓主要有四大类，包括互联网风险投资、开发商、酒店和房地产代理。品牌运营商扩张最快，如友邦、友科一佳、魔方、万科白金屋、世界联合红浦、连锁家园自由等。2018年，共有45万套铂金住宅建成开业，於陵徐汇区计划在5年内增加20万套，红浦区计划在3年内增加10万套。总之，在未来几年内，该品牌将基本上翻倍1-2倍，碧桂园(港股02007)甚至提出在三年内增加100万。

人们经常会问为什么长期租房赚钱太难了，投入和产出也太不一样了。提交人回答说，“首都通风口爆炸了”。几年前，那是空.中庄在这两年里，它是一个特色城镇。现在是租公寓的时候了。所谓的“2万亿增量市场”是指所有租赁人口创造的价值。问题是，在发达国家，机构租赁只占30%左右。在中国，灵活满足差异化需求的传统线下私人宽松租金解决了很大一部分需求。考虑到政府公共租赁、人才租赁、房屋企业自持、租赁土地建设，再加上居民收入增长的下降，中高收入的长期租赁公寓市场并没有那么大。

既然蛋糕没那么大，在互联网思维下玩的方式是先放大规模，然后努力抢占市场，看看谁先去探索，从而实现赢家通吃，这与炒作共享经济、打造空.的方式完全一样目前，可以盈利的长期出租公寓要么依靠收回廉价住房，要么依靠翻新来增加租金。结果，低成本的空房被一扫而空，萧条很快被填满，租金无一例外地上涨了30%以上，甚至在“生活体验”升级的旗帜下翻了一番。然而，这违背了住房系统中最公共的子格式的发展起源。

事实上，房屋租赁是多层次的，应该首先发展和最大的，即蓝领公寓。国家鼓励房屋租赁，这不仅培育了“先租后买”的消费模式，而且解决了近4亿新市民(2.45亿流动人口、1.5亿留守人口和2500万大学生)对租金低廉、相对体面、配套齐全的住房租赁需求。一直以来，这群人都是靠工棚、工厂宿舍、在城中村租房、在城市外围合租或集体租房，更谈不上配套服务，更谈不上体面，甚至无法实现安全。因此，这部分最需要，也最有痛点。蓝领公寓就是为了解决这些问题。

因此，长期出租公寓所追求的白领公寓只是少数，出租的主体应该是蓝领公寓。无论是建筑、富豪榜，还是房地产行业，我们已经看到了更多。相反，空的草根阶层和底层人口却不断被压缩。正如决定水桶容量的不是长板而是短板一样，评估政策效果的标准不是强者增长了多少，而是弱者得到了多少支持和保护。这也是为什么，最近，国家队加速入场，集体土地迅速进入市场，商业行业的空房间被“改变”和租赁，因为这部分空房间的成本极低，这可能是蓝领工人想要的，他们的收入可以支付。

(作者在深圳房地产研究中心工作)