张平：一二线城市房价会往哪儿走

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最近，一些银行对房地产行业的新贷款和房地产开发贷款变得更加谨慎。与此同时，在中国监管严格的背景下，信托公司的房地产融资业务即将关闭……这一系列数字反映了银行业收紧房地产开发的趋势。对于房地产企业来说，最传统的融资方式是银行贷款。然而，近年来，住房企业越来越难以获得开发贷款。其中，发展贷款占比从2011年第三季度末的32.8%下降到2017年第三季度末的26.0%。

对此，一些专家表示，随着开发贷款的收紧，一、二线城市的房地产调控仍在继续，随着今年偿债高峰期的到来，许多开发商的资金链将陷入困境。建议今年资金链不宽裕的开发商普遍采取降价促销的方式，尤其是在一线和二线城市，今年应该有适当的“降价促销”。

事实上，今年对开发商来说是偿还债务的重要一年。据机构统计，2019年住房和企业债券的最大到期日为381亿元，2018年为309亿元。同时，由于2017年下半年销售持续下滑、融资受限、征地增加，住房企业的现金流压力明显增加，尤其是融资紧缩背景下劣势明显的中小住房企业。2018年，大量中小房企发行的债券在2015年到期或转售到期，凸显了再融资压力。

然而，业内人士表示，大中型房企直到最后一刻才会在一线和二线城市推出大规模降价促销活动。首先，一、二线城市开发商的征地价格普遍偏高，有的甚至超过了面包价格。现在，房产建成后，空的原始利润并不大。如果你让它降低促销价格，它可能触及成本线。对于开发商来说，没有人愿意亏本做生意。第二，去年年底，为了促进业务，开发商已经对一些物业打了98%或95%的折扣，现在他们不得不等待，看看后续的房地产情况如何。目前，虽然开发商的资金链并不宽松，但他们还没有达到支持的程度，他们仍然要保持观望的态度。第三，开发商不愿意轻易降价，因为一旦一些开发商开始大幅降价，这将导致其他开发商跟着降价，而购房者往往买得多而不是买得少，所以你的房子会真的下跌，他们认为促销在未来会加剧，但会变得越来越难卖。

在这方面，我们认为，今年上半年一、二线城市的房价将继续保持强势，而去年下半年“成交量下降、价格停滞”的总体态势将会持续，即使有开发商降价，也在10%以内。但是，2018年下半年，由于融资渠道持续不畅，房地产开发商销售进度缓慢，资金链将继续上升，一、二线城市房价将大幅松动。当然，对于那些想在一线城市购买二手房的人来说，2018年肯定不是一个好年头。过去开始时，银行贷款非常宽松，但现在全世界都在提高第一笔住房贷款的利率，将来买房的成本也在上升。按照等额本息还款法，2017年初，贷款按15%的折扣率计算，每月还款额为6149.76元。20年累计支付利息约47.59万元；根据利率上升1.1倍的计算，同样还款方式，每月还款额为6816.89元，累计已付利息约为63.61万元。这也意味着今年年初第一笔购房贷款是100万元，比去年年初多了667.13元。显然，在一两个城市购买二手房的成本会逐渐增加。

今年上半年，热点城市的一手住房价格可能仍然相对强劲，因为许多空处于最后的博弈阶段，但随着一线城市开发商资金链的短缺、抵押贷款利率的不断上升以及房地产长期机制的逐步完善。大多数市民会发现，他们可以通过其他方式解决住房问题，而不用买房。当房地产供求矛盾开始大幅逆转时，房地产投机者开始撤离。从2018年下半年到明年年初，一线城市的高房价可能会大幅下降。