欧阳捷：无人驾驶汽车 会颠覆“地段”价值观吗？

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虽然远离市中心的房产价值会因为无人驾驶汽车的舒适性而增加，但靠近市中心公共交通和服务设施的房产价值不会转移。

作者:欧阳杰，新城控股集团有限公司高级副总裁

导游:不管通勤体验有多舒适，没有人愿意花时间在路上

新年快乐，祝大家白头偕老。

春节期间，我觉得北京的交通无比顺畅，许多大城市也是如此。开车成了一种久违的享受。

在不久的将来，无人驾驶汽车将带给我们更多舒适和愉快的体验。

最近，加州机动车管理局表示，最早将于今年4月，配备远程操作器的自动驾驶汽车将被允许在道路上进行测试。

无人驾驶汽车何时上路不再是一个悬念。人们很有争议，对三个新的悬念更感兴趣。

第一个悬念是无人驾驶汽车何时投入大规模生产。

贾悦婷的乐视车很酷，很有设计感。据说许多人都见过它们，但它们没有意义。

因为做一辆展览原型车很容易，而且大部分零件都是标准的，所以几个月就可以省下一辆原型车，性能很好，但是成本极高，没有人会用几百万元买一辆车。

大规模生产是不同的，这意味着无人驾驶汽车可以完全适应交通规则和道路条件，这也意味着无人驾驶汽车可以以良好的质量和低廉的价格进入成千上万的家庭。

大规模生产什么时候可能？欧洲汽车公司普遍认为是2025年，而中国汽车公司希望是2020年。

现在，所有主要的汽车制造商都在与时间赛跑。谁能获得第一辆无人驾驶汽车的量产许可，谁就有可能引领无人驾驶汽车的行业规则和市场发展。

据说，今年，一些汽车公司将实现无人驾驶汽车的大规模生产。

在此之前，我们还需要解决一些政策环境、法律责任、道德伦理、配套设施等问题。

无论如何，无人驾驶汽车的时代即将到来。

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第二个悬念是未来城市道路是否会变得更加拥堵。

那时交通会是什么样子？

快车道变得更加有序，汽车以等间距匀速行驶，交通量可以翻倍，但事故更少，不容易拥堵。

可能有人不遵守交通规则，但这没关系。无人驾驶汽车里有太多的摄像头，有无数的违规证据，这迫使开车的人更加遵守规则。

交通事故处理也更方便，视频数据可以清晰记录并自动传输到保险公司，索赔是一件小事，交通警察不再需要确定责任。

当我们每天旅行时，我们可以叫无人驾驶汽车，老人和孩子不一定需要我们公司开车旅行。

哥伦比亚大学的一项研究显示，优步可以用9000辆无人驾驶汽车取代纽约的所有出租车。乘客平均等待时间仅为36秒，每英里成本仅为0.5美元左右。

这种便利和低成本将大大减少汽车的拥有量，而按需供应的无人驾驶“交通云”将很快成为主要的交通方式。

人类天生是惰性的。当无人驾驶汽车方便随时待命，并且便宜到相当于公共交通工具时，乘客不需要看司机的脸。谁将乘公共交通工具挡风遮雨？

因此，有人认为“交通云”将使许多人不再拥有自己的汽车。

但不一定，无人驾驶汽车的舒适会让我们远离公共交通。毫无疑问，我们需要更多的“交通云”，以避免每天上班时没有车，这迫使无人驾驶汽车公司购买更多的汽车。

如果道路变得平坦，反过来，它将刺激更多的人继续拥有或购买汽车，并让许多喜欢他们的汽车的味道和“移动家园”的感觉的人享受他们自己的无人驾驶汽车。

那时，停车位仍然不足，道路仍然拥挤，城市拥挤程度可能远远高于现在。

在无人驾驶汽车时代，期望我们的通勤时间大幅减少可能是不现实的，因此更多的人仍将被迫返回公共交通。

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第三个悬念是房地产的价值是否会被颠覆？

自古以来，房地产的价值总是随着交通和城市而变化。

人类沿着河流、公路和铁路迁移，在附近定居，并形成了城市。河流、公路、铁路和机场相继形成交通网络，不断将人们运送到城市，促进了城市中心的发展。租金差异理论推导出城市中心“地段、地段或地段”的房地产价值。

无人驾驶汽车时代能颠覆这种房地产价值吗？

无人驾驶汽车肯定会改变人们的通勤方式，让乘坐体验更加舒适。也许我们不必再住在市中心了；

也许我们将不再想住在轨道交通线旁边，因为它太吵、不安全、不整洁；

也许我们不会拒绝那些价格实惠但稍微偏远且环境更优美的乡村别墅，因为他们上下班时不需要自己开车，但他们仍然可以工作和玩耍。物流和仓储也可以搬到低地价的郊区，这样那里的房地产价值就可以提高。

一家美国研究机构设计了一个专有模型，该模型模拟并计算出无人驾驶汽车将在美国13个主要城市转移1万亿美元的住宅价值。这一价值将从那些因靠近公共交通和通勤时间短而溢价的房产转移到那些因远离市中心和居住不便而价格较低的房产。

美国房地产投资公司已经开始考虑，当自动驾驶时代到来时，没有公共交通的不受欢迎的地区是否会变得更有吸引力。新时代的城市会向外扩展吗？

工厂和办公楼可能会搬到郊区，但无人驾驶汽车绝不是主要的动机；住宅区可能会搬到郊区，这不是因为无人驾驶汽车的便利。

政府、学校、医院、商业中心和运输站仍然想呆在拥挤的城市里。

当然，人们更喜欢靠近蔬菜市场、工作单位、学校和医院、文化和体育场馆以及运输站。没有人想在路上花更多的时间买菜、去上班、去学校和看医生，不管通勤的体验有多舒服。

事实上，人们从未离开过市中心，因为有了摩托艇、公共汽车、高速列车和飞机。相反，由于交通便利，人们创造了更大的城市，并更多地涌向市中心。

虽然远离市中心的房产价值会因为无人驾驶汽车的舒适性而增加，但靠近市中心公共交通和服务设施的房产价值不会转移。

显然，无人驾驶汽车不会颠覆“地段、地段或地段”的房地产价值。

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