毕舸：首套房贷利率提高将改变市场预期

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“首套住房贷款利率上调将进一步打消房地产投机者的预期，调整整体市场预期，从而为宏观调控的持续发展提供更多支持措施。”

假期过后，抵押贷款利率的走势引起了市场的广泛关注。据媒体调查，目前，北京四大银行首套房贷利率上升了5%，广州、深圳四大银行首套房贷利率上升了10%，广州、上海、北京部分股份制银行首套房贷利率上升了20%。

首套房贷利率上调并不是本轮房地产宏观调控的第一手段，前几轮房地产调控也有类似的手段。与第二套住房贷款利率上调相比，第一套住房贷款利率上调意味着房地产监管涵盖了更广泛的利率杠杆，从二手房市场延伸到第一套住房市场。

首套住房贷款利率的提高将对房地产企业的预期产生影响。目前，房地产宏观调控正进入深水区，特别是去年以来，中央政府首次提出了“租售平等”的理念，增加了出租房的土地供应，这是房地产政策的一次重大调整。它也正在从以前以购买模式为主的市场模式向多元化房地产满足不同群体需求的模式转变，这也意味着中国房地产市场将摆脱单一商品房交易模式的路径依赖，同时也是一种全新的“土地金融”变革。

这一重大调控政策的影响正在显现。根据国家统计局早前发布的数据，1月份一线城市新建商品房销售价格由上涨转为下跌，二手房销售价格涨幅连续16个月下降，1月份同比下降0.5个百分点。但是，也应该看到，一些房企对房地产市场的后期仍有乐观的思维惯性，房地产市场交易的低迷并没有完全阻碍房企征地的积极性。截至2月27日，50个热点城市的土地出让金额达到5932.23亿元，同比增长54.5%。

房企对土地收购的热情并未减弱，但未来是否通过保持与中央调控一致和合理的价格回报来加快项目周转，还是希望未来的调控能够放松，通过价格膨胀继续保持巨额利润，决定了未来房地产调控的实施。因此，通过调整首套住房贷款的利率，就相当于向一些房企发出了一个明确的信号:房地产调控不会放松，而是会进一步收紧。房屋企业应该放弃他们的幻想，通过放松价格和降低购房成本，他们可以尽快获得更多的用户和交易，并把价格换成数量。它还避免了一些住房企业的高负债率，保证了房地产信贷的质量。

首套住房贷款利率的提高也会对一些购房者的预期产生影响。不可否认的是，由于房价长期持续上涨，一些人对房价始终持乐观态度，甚至以房地产调控为契机，吸纳逢低吸纳，通过假离婚等各种手段规避房地产调控。

首次置业贷款利率上升与第二次置业贷款利率上升的联动效应，将进一步打消投机者的预期。毕竟，购买和持有成本将会增加，而市场因首套房贷利率上升而积累的观望情绪将会减少后续交易的用户数量，导致二手交易链的断裂。

至于第一笔房屋贷款利率的提高，可能会“伤害”一些新需求的购房者，这种影响可能会存在。但是，随着房地产调控政策的全面展开和租赁住房市场的推进，我们可以看到，房地产调控决策部门希望未来的房地产市场通过调整会更加健康，通过不同类型的住房供应来满足不同群体的住房需求。一旦市场判断逐渐与调控取向同步，商品房价格将保持在一个相对稳定的水平，这样报复性的上涨或起伏就不会再次发生，这对那些只需要买房的人也更有利。

可以说，首套住房贷款利率的提高，不仅在于利率提高了几个百分点，还在于对整体市场预期的影响，从而为宏观调控的持续发挥提供了更多的支持措施。就房地产调控而言，这一措施的影响将随着时间的推移而逐渐增强。