侠客岛：房地产税第2次写进政府报告 何时落地怎么收

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今年全国“两会”期间，房产税的话题再次进入热议。那么，今年全国人民代表大会将传达什么样的新动向呢？

经济学课程带你从三个最直接的问题中进行梳理。

问题1:

会征收房地产税吗？

与去年的模糊局面相比，这个问题的答案实际上已经在今年的两会期间公布了。

3月4日，第十三届全国人民代表大会第一次会议副秘书长、发言人张业遂在回答记者提问时说:“目前，我们正在加快法律草案的起草和完善，加快重大问题的论证和内部征求意见，争取早日完成。准备常设委员会的初步审查。”

3月5日，第十三届全国人民代表大会第一次会议开幕。李克强总理在政府工作报告中指出:“要完善地方税制，稳步推进房地产税收立法。”这是自2013年中央政府提出开征房产税以来，“房产税”第二次进入政府工作报告，距上次已有四年时间。

3月7日，十三届全国人大一次会议新闻中心举行了“财税改革与金融工作”新闻发布会。财政部副部长史耀斌在回答记者提问时说:“目前，全国人大常委会预算工作委员会、财政部等有关部门正在抓紧起草和完善房地产税法草案。”

这些“重量级”声明无一例外地传达了房产税肯定会征收的信息。

问题2:

房产税什么时候征收？

虽然这个问题的答案不像前一个问题那么清楚，但今年全国人大披露的信息也可以给我们一个初步的了解。

根据通常的立法程序所需的时间，由于房地产税收立法仍处于初步准备阶段，一些专家预测，房地产税收立法可能在2020年左右完成；金融评论员叶檀认为，至少需要四年时间才能通过第一次、第二次和第三次审判，也就是说，到2022年。

事实上，无论是在2020年还是2022年，这都只是最快的猜测。事实上，许多复杂的立法工作花费的时间比预期的要长。例如，1993年起草的《物权法》经过七次审议，终于在2007年获得通过，这在我国立法史上创下了纪录。

房地产税的复杂性和敏感性是众所周知的。因此，党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中的有关表述，就是要加快房产税的立法，并“及时”推进改革；李克强总理在《今年政府工作报告》中的相关表述是“稳步”推进房地产税收立法。

“及时”、“安全”和“加速”并不矛盾。那么，什么时候是主动和安全条件下的“及时时间”？

政策变化越重要，就越有必要检查先决条件的完整性。开征房产税的条件根据难度和所需时间进行排序，主要观察项目有三个，从低到高:

一是中国房地产的统一登记。这是全面开征房产税的必要技术条件。根据要求，2017年底前，统一的房地产登记技术平台必须基本覆盖全国所有市县。预计这项工作虽然不难，但不会太久就能最终完成。

第二，全国房地产市场基本稳定。目前，这种状况可能至少需要三年左右的时间，因为即使在2016年“930新政”之后，一、二线城市的房价已经基本稳定，但仍有大量三、四线城市的房价逆势快速上涨。同时，值得注意的是，目前中国房地产市场的整体分化格局并未改变，一线城市和强势二线城市住房供给不足的矛盾依然突出，而全国商品房仍面临“去库存化”的重任。

因此，这种基本的供求状况决定了中国房地产市场至少在短期内仍将受到内部稳定性不足的困扰。

第三，对土地的财政依赖大幅下降。这是目前房产税面临的最大障碍，因为中国与其他普遍开征房产税的经济体的一个明显区别是，房地产投资和消费在国民经济整体运行中的重要性要高得多，与房地产相关的财政收入对地方政府影响很大。

由于中国房地产市场的内部稳定性仍然不足，而且中国还没有经历过一个相对完整的房地产市场波动周期，这就产生了房地产税预判新变量可能导致很大不确定性的连锁反应。

因此，地方政府目前来自房地产市场的“真实”收入再次得到了审视:2017年，全国国有土地使用权出让收入同比增长40.7%，达到52059亿元。如果加上土地和房地产相关的税收，总收入预计将达到7000-8000亿元。即使只衡量住宅房地产的收入，保守估计规模也将超过一万亿元。

那么，征收房产税后，预期的收入规模是多少？经济学家钟伟曾经估计，目前城市和城市住宅的市场价值约为150万亿至180万亿元，假设其中约15%需要缴纳房产税，税率为0.7%，理论初始税额约为1600亿至2000亿元。

万亿和数十亿之间的差异是一个数量级。因此，在建立和完善现代金融体系的全过程中，必须考虑适时开征房产税。这个过程值得期待，但不可能一蹴而就。

问题3:

如何征收房产税？

财政部副部长史耀斌在上述新闻发布会上披露的信息值得关注。他说，房地产税作为世界上常见的税种，有一些共同的制度安排，包括:1。按评估价值征税；2.有一些税收优惠；3.收入属于地方政府；4.有必要建立一个完整的税收征管模式。

这四项可供参考的制度安排，加上去年年底财政部部长肖杰在《人民日报》上署名发表的文章中提出的“立法先行、全面授权、循序渐进”的总体思路，实际上已经浮出了未来房产税的总体框架。

从2011年以来上海和重庆对部分个人住房征收房产税的试点情况来看，不难看出上述框架实际上已经部分“先行一步”。例如，在征收对象上，上海和重庆给予了相对宽松的免税条件，其中上海还可以享受人均60平方米的免税面积，重庆可以享受100平方米的高档住宅(包括独栋别墅)免税面积；就适用税率而言，上海分别为0.4%和0.6%，重庆分别为0.5%、1%和1.2%，两地税率相对中性。

熟悉中国改革历史的人不会忘记，自上而下和自下而上相结合的“先试点，后推广”是中国渐进式改革最常采用的成功范式。因此，根据以往的经验和目前获得的信息，预计“沪渝版”(尤其是上海版)将成为今后全面开征房产税的参考蓝图。