易纲透露重大信号：二三四线城市买房要小心了

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今天，中国人民银行行长易纲在博鳌论坛上发表讲话，称中国是一个稳健的货币政策，我们没有任何量化宽松和零利率政策。现在，主要央行正在收紧利率，开始退出扩张，并且还将缩减它们的规模。我们期待这样的政策已经很久了，我们已经准备好了。

今天，中国人民银行行长易纲在博鳌论坛上发表讲话，称中国是一个稳健的货币政策，我们没有任何量化宽松和零利率政策。现在，主要央行正在收紧利率，开始退出扩张，并且还将缩减它们的规模。我们期待这样的政策已经很久了，我们已经准备好了。中国和美国的利率差在合理的范围内。短期而言，我们长期以来一直关注货币政策的正常化，并将继续实施稳健的货币政策。

易纲还表示，到目前为止，我国利率市场化正在向市场化方向发展，价格变量变得越来越重要。目前有两个渠道，一个是基准利率，另一个是市场利率。利率改革的最佳方式是使这两个利率轨道逐渐融合，甚至更加向市场利率靠拢，从而使这两个轨道更加审慎。

易宜昌的讲话内容丰富，提前释放了中国利率变化和金融改革的信号。我只挑了两段对楼市有影响的话，根据我的理解，包括以下意思。

1.中国准备提高基准利率，也就是说，随时准备提高利率。至于何时加息，这取决于cpi。

2.中国很长一段时间没有实行量化宽松货币政策，并开始进入紧缩货币政策。

3.欧美主要发达国家都退出了扩张周期，进入了升息缩台周期。我们既有期望，也有准备。幸运的是，他们的退出过程非常缓慢，我们有足够的时间来处理它，所以它不会对我们产生太大的影响和杀伤力。

4.利率必须改革。方向是向市场主导的方向发展，而不是由央行设定基准利率。事实上，我们现在已经实现了利率市场化改革，比如银行按揭，而且第一套利率必须提高10%，15%，甚至20%。否则，银行不会向你放贷，也不会向央行设定的基准放贷。这就是说，市场化正在发挥主导作用，但它仍然影响着增量市场，尚未介入

可以说，中国加息主要取决于物价指数的唯一指标，即cpi是否突破3的临界点，而现在则与贸易战密切相关。贸易战不会打，怎么打，打多久，以及存在的变数。它也很大。我们的大豆基本上依赖进口。如果关税真的提高了，无疑会增加成本。大豆是用来榨油和养猪的？过去不是常说我们的cpi被猪绑架了吗？

三月份，我们的消费物价指数再次下降到2.1%，这是非常低的。根据这一指数，在加息之前还有很长的路要走。如果房地产没有绑架中国经济，如果欧洲和美国没有退出宽松政策，我们的汇率将面临压力，央行真的会降息并降低标准。

如果我们提高利率，我们的房价肯定会受到影响，因为一旦我们提高利率，就会影响到中国的按揭证券市场，特别是那些购买利率高于首套房贷10%甚至15%或20%的房屋的人，他们也会在提高利率的基础上提高相应的利率。

然而，加息的过程预计会相对缓慢，而且有可能在基准利率上调后，首笔住房贷款不需要加息，但它也分城市发放。一些城市提高利率。如果贷款额度很紧，他们可能还得提高。研究发现，不，金融越发达，配额越多的城市，利率越低。比如，本轮加息，上海是最后一个加息的城市。到目前为止，住房贷款甚至还有基准利率，而一些三线城市的基准利率已升至20。

此外，加息对楼市的影响，最少要增加五、六倍，每次增加0.25个百分点，才会有效果，但一、两次也不见效果。

看看上面的利率图表。上一轮的最高利率是在2011年，之后利率被下调。但如果你比较一下本地的楼市，在未来数年，是否仍然非常低迷，即使利率下调，楼市仍然低迷？一点都没有起到刺激作用？

例如，杭州在2010年达到峰值，2011年开始下降，2012年和2013年缓慢下降，2014年加速急剧下降，2015年见底，2016年反弹。

例如，海南在2010年达到顶峰，在2011年和2012年出现下滑，在2013年和2014年暴跌和减半，在2015年稳定下来，在2016年反弹。

然而，一线城市的市场要好得多。例如，深圳股市在2010年见顶，在2011年下跌约10%-15%后，于2012年企稳，2013年略有反弹，2014年再次横冲直撞，2015年率先飙升。

相反，加息也是如此，加息对房地产市场的影响不会立即显现。从2002年到2007年的加息周期来看，情况尤其如此。可以说，2002年至2006年的加息没有任何效果，房价已经加速上涨，除非像2007年那样紧迫和快速。然而，2011年的市场低迷主要不是由利率上升造成的，而是长期调控的累积效应造成的。否则，降息不会在2012年开始，许多城市要到2016年才会复苏。

哦，既然加息的效果如此缓慢，你会问我，为什么你在买第二、第三和第四条线的房子时要小心？

嗯，首先，我不得不承认这有点像一个标题派对，但这并不影响我整篇文章的分析内容。这个标题只是为了吸引注意力。因为我已经很久没有分析宏观了，最近有人问我四线城市的楼市走势，所以我借此机会谈了一下。

事实上，未来楼市的走势主要与调控有关。这一次，政府调控房地产的决心是前所未有的，它已经挖了一个洞等着你跳。据说房子被占用了。如果你让你去房地产投机，你将被五年销售限制杀死。当财产税再次出台时，每个人都会恐慌抛售。那些住房过剩、需求不足的城市将卖给谁。

一线城市很好，而且有需求。今天，我提醒北京的每一个人，他们只需要考虑买房子，因为它已经下降了20%，所以我认为他们可以进入市场。不要过于悲观。最近，北京的几个人只需要跟踪市场几个月，就发现市场已经复苏，四五百万的房价已经涨了几万。最近，我打算再写一篇关于北京楼市的文章来分析供求关系。

二线城市也分为强势二线城市和弱势二线城市，而弱势二线城市分为人口流入和流出，而强势二线城市分为高房价和低房价。

在疲软的二线城市中，拼命吸引人才的城市仍在安全线之内。例如，长沙和Xi的人口流入量很大，房价也不贵。政府一直在努力认真监管房地产市场。在这样的城市里没有大问题。别担心，房价在短期内得到了很好的控制，而且在很长一段时间内空都会上涨。

在一些经济实力弱的城市，比如石家庄，我真的认为你应该结合自己的情况。几天前，石家庄的一个年轻人告诉我，他一时冲动买了一套房子，付了定金和首付，觉得还款压力太大，想退房。他问我该怎么办。月供7500元，收入8700元。家里只有一套小公寓，市场价格约为60万元。如果他不卖掉它，就不会有其他现金流。

我给他的建议是首付和定金都已经付了，你绝对不会被退还。这房子只能买。只是需要它。你买不买都没关系。如果你的小房子不是一个好资产，你是规避风险的。包括父母和你的公积金，家庭总收入确实影响你的生活质量。你可以卖掉一栋小房子。在这个阶段，你可以先结婚，并保留现金流。在后期阶段，你害怕没钱，因为至少两年后。

市场已经疯了，政府严格控制，市场肯定会进入稳定期。在过去的几年里不可能再上升了。如果你的现金流非常紧张，你整天都在为每月的付款而焦虑，我认为这不值得活下去。

三四线城市(主要是指中西部地区的三四线城市，东部地区由于经济相对发达，人口流入也不那么悲观)。我最担心的是，买下这波之后，在2020年之后的五到十年内，将没有继任者。首先，20世纪90年代后人口急剧下降。第二，人口仍然聚集在第一线和第二线，沿海地区和三大经济圈。未来，中国的房地产实际上只是结构性的。

例如，广东说要均衡发展落后地区，但广东、广东、粤西、粤北没有前途。人口聚集在珠江三角洲是不可逆转的趋势。年轻人只会在春节期间回到潮汕老家。年底后，他们将去深圳广州工作，在东莞做生意。即使他们将来在深圳买不起房子，他们也宁愿去东莞在惠州买房子，也不愿回老家买房子。即使他们在家乡买，他们也不会回去生活。

你不觉得说地级市的房价还在合理水平是很荒谬的吗，但是在中国中西部的任何一个地级市都有成千上万的房价？

事实上，每个城市的研究都有参考价值和共性。其中许多只是时间顺序。每个人都可以参考一下其他城市发生的事情。本周，我们将首先发表关于福州房地产市场研究的文章；