潮哥：如何判断一个三四线城市的房子值不值得买？

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从2017年到现在，房地产市场出现了一个非常奇怪的现象:当热点城市的房价逐渐偏高时，四线城市突然变热，房价迎来了大幅上涨。

从2017年到现在，房地产市场出现了一个非常奇怪的现象:当热点城市的房价逐渐偏高时，四线城市突然变热，房价迎来了大幅上涨。

朋友们经常在后台留言，说他所在的四层城市的房价莫名其妙地飙升，从5000英镑涨到了8000英镑。包括一些鲜为人知的县城，人口在减少，房价仍在逆趋势上涨。

更奇怪的是，2018年，房地产市场赢得了15个销售良好、开局良好的城市，其中三分之二是四线城市。

那么问题是，为什么四线城市的房价会大幅上涨？我们应该如何判断四线城市的房子是否应该买？

让我们先回答第一个问题:为什么四层城市会飞速发展？主要有两个原因:

1.脱销政策。

事实上，上一轮房价是从去库存开始的。为了鼓励四线城市储蓄，中国大多数银行开始降低购房贷款利率，最终点燃了一、二线城市。

因此，为了抑制热点城市的房价，从2017年开始，热点城市的大多数银行开始大力提高购房贷款利率，包括第二套房和第一套房。

当第一条和第二条线进入监管时，第三个四线城市仍然高举去库存的旗帜。

2.摆脱改革。

棚改是实现去库存政策的有效帮手，也是四线城市房价上涨的罪魁祸首。

许多人可能不理解房改和房价上涨之间的关系。事实上，逻辑非常简单。舍改革意味着印钞票以摆脱改革家庭，这增加了购房的市场需求，并最终刺激房价上涨。

在工棚改革的过程中，有两个非常重要的政策，即psl和工棚改革货币化。

Psl是指商业银行从中央银行抵押优质债券和其他资产获得贷款，然后发放给棚改居民。棚改货币化意味着危房改造中出现了大量拆迁，有必要对居民进行安置。以前的模式是拆除房屋并将其归还给房屋。工棚货币化意味着拆除房屋，政府直接给被拆迁的家庭寄钱，然后去城镇购买自己的房子。

使用如下直接图片:

然后回答第二个问题:如何判断是否应该购买一个三四层的城市房屋？

很容易判断一线和二线城市的价值是否值得购买。只有30或40个一、二线城市，它们都不是低级城市，不是直辖市或计划单列市，也不是副省级城市和省会城市。

这些城市基本上都是一些经济和人口基础良好的城市，它们可以不时地从中央政府那里获得一些政策红利。对于这些城市来说，它们绝对值得购买，那些只需要它们的人不需要想太多。即使房价出现短期调整，也没有什么意义，因为从长期来看，只要城市化进程没有结束，没有新的税收替代土地财政，一、二线城市的房价无疑会上涨。

但是四层城市不同。这样的城市太多了，中国有三四百个。值得买的东西不容易判断。

我曾经用小学生的人口数据，系统地统计了全国各省所辖地级以上城市的人口变化，发现东北、西北、西南、华中(包括华东)的三个四线城市中，很多都失去了人口。在这样的城市里，当地人对自我职业的需求自然毫无价值，也不值得购买，但如果考虑到投资，这三个人口流失的四线城市中的大多数都不值得购买。

分析一个三四层城市的价值是不值得购买的，这可以通过三个参考指标来衡量:

1.地理位置。

这是一个至关重要的因素。

众所周知，中国的城市发展离不开政策。中国最好的城市是高水平的城市，如首都北京、经济、金融和商业中心上海、国际金融中心香港、深圳、天津和重庆，以及广州、杭州、南京、武汉、成都、青岛和宁波。

从长远来看，位于这些中心城市周围的三个四线城市值得购买，因为它们具有辐射性。例如，东莞、廊坊、惠州、中山、佛山、嘉兴、南通、湖州、扬州、绍兴、洛阳、株洲和湘潭。

此外，中心城市的能源水平越高，购买其辐射的三个四级城市就越有价值。例如，东莞、廊坊和嘉兴肯定比洛阳、扬州、株洲和湘潭好。

此外，在核心城市的核心区域附近购买比在远处购买更值得。例如，在东莞购买肯定比在惠州和中山购买好，在昆山购买肯定比在嘉善购买好。

更需要说的是，廊坊目前的房价正在调整，但从长远来看，廊坊这个中国第二大牛城迟早会弥补这一点，而且肯定会再创新高。不管你喜不喜欢，它都会成为现实。

2.人口基础和经济基础。

核心城市周围的三个四层城市很容易判断，只要看看它与核心城市的密切联系就知道了。那么，如何判断不在核心城市周围的三个四线城市呢？

这取决于城市的人口基础和经济基础。这里的基本面意味着它们的经济能够稳步增长，人口持续流入。这些数据可以在当地统计局的官方网站上查看。然而，在一些地方，人口数据是沉重的。

因此，最好使用小学生人数作为城市人口变化的指标。这些数据不是考虑政治成就的基础，但相对来说更为真实。

根据我以前的统计，人口和经济基本面表现好的城市有徐州、盐城、淮安、连云港(601008)、泉州、莆田、宁德、烟台、唐山、台州、金华等。

徐州在过去六年的人口、国内生产总值、资本总额和财政收入的综合增长方面居江苏省首位。台州和金华经济活力十足，金华义乌小商品市场闻名全国。台州虽然水平不高，但在2017年的区域分布排名中，已有11家a股IPO，处于全国前列，显示出其经济活力。其次，台州和金华在过去的六年里人口增长也很好。

3.政府规划

政府规划也是考虑三四线城市的价值是否值得购买的关键因素。例如，在熊安新区成为“千年计划”之前，谁重视白洋淀旁边的三个县，但现在，如果你想买不能买，这里的房子不再允许买卖。

因此，政府规划非常重要。

尤其是对于那些不在核心城市周围、经济和人口表现一般的城市，这是衡量这些城市是否值得购买的关键因素。

例如，江西九江和赣州在“八纵八横”高速铁路规划中都占据了两条通道，相当于许多省会城市所占据的数量。

另一个例子是湛江、汕头等城市。在广东省2月份发布的城市定位中，东莞和佛山被定位为特大城市，仅次于广州和深圳，中山、惠州、珠海、江门、汕头、湛江、茂名、韶关、清远、揭阳和肇庆都被规划为特大城市。

另一个例子是洛阳。在国务院2016年和2017年批准的《中原城市群发展规划》和《国务院关于印发“十三五”现代综合交通体系发展规划的通知》中，洛阳被定位为国家区域性中心城市、中原城市群次中心城市和国家综合交通枢纽。