傅子恒：房产税如何发挥房地产市场长效稳定功能

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从本质上讲，税收也是一种利益分配行为，它首先规定了政府与纳税人(企业、家庭或个人)之间社会财富的利益分配。由于税收的强制性特征，税收对纳税人来说是一种刚性成本支出，因此税收必然会对纳税人的投资、生产、管理、消费等决策行为产生心理和现实影响，最终会对市场总需求和总供给产生影响，这就决定了税收可以成为影响纳税人生产、管理、消费乃至收入和财富分配的政策工具。

影响市场成本和市场供求的因素当然是影响市场价格的最重要因素。

基于这种认识，如果设计得当，房产税能否成为稳定房地产市场、促进房地产市场健康发展的有力政策工具？毫无疑问，答案将是肯定的。

这一工具的机制是在房屋所有权的过程中征收财产税。由于税收的刚性特征，它首先可以通过增加住房拥有成本来抑制投资和投机需求，从而降低市场的总需求。鉴于中国的城市化进程远未结束，人口迁移和集聚，以及居民的居住和升级需求长期以来推高了城市房地产市场的需求，这种适度控制总需求无疑是正确的政策调整选择；经过多年的实践经验和教训，人们逐渐达成共识:目前，要保持房地产这一稀缺资源的市场平衡，既要从供给方面下功夫，也要从需求方面下功夫，既要满足市场的合理需求，又要抑制市场的不合理需求。当然，如何正确划分“合理需求”和“不合理需求”需要根据不同的情况和当地情况来确定。我们看到，近年来，中国房地产调控的政策实践正朝着这个正确的方向发展。

财产税能够在市场中发挥稳定的作用，其中包含一个简单的心理原理:人们一般不会太在意没有成本的东西，而增加住房持有者的成本会促使他们重新衡量自己的住房所有权，尤其是超出了住房需求的住房投资和消费行为。 从而提高住房使用的实际效率，减少只为获得住房资本增值(住房终端的粗放投资行为)而可能发生的情况。从最终消费端来看，从“衍生需求”的角度来看，就整个市场而言，房产税的作用可以抑制房地产市场生产环节中的无效投资行为，从而提高整个社会的资源配置效率。

因此，如果设计和操作得当，财产税可以释放供求两方面的影响，起到稳定市场的作用。

在此，笔者反复强调，财产税功能有效发挥的前提是“适当的设计和操作”，同时需要配套全面的配套制度建设，才能实现其应有的目标。如果税收设计和综合配套改革不能不顾事实公平、科学、合理地进行，可能会加剧解决现存问题的复杂性，甚至产生新的社会矛盾。同时，基于税收是一种强行攫取纳税人利益的行为，开征新税或扩大旧税应全面平衡财政收支，在宏观层面进行统筹规划，维护社会公平。

从成熟国家和地区的实践来看，财产税是地方政府收入的主要税种。立足我国现实，从当前舆论的声音和决策者的最新态度来看，满足市场预期要求，调节收入、财富和分配，稳定市场，是我国财产税立法的重要指导原则和历史任务。基于“实事求是”的原则，笔者认为目前财产税立法应考虑税收的共性，但同时应结合国情的差异进行合理设计。如果承认住房具有住房的基本保障功能，那么在税收设计上，根据中国经济和社会的阶段性发展，应该允许扣除一定的免税标准(免税)，这种免税标准应该使最广大的人民群众受益，而不会使他们增加严重影响生活质量的额外负担。此外，根据人均面积(或户数)等条件扣除一定的免税面积以及特殊扣除项目，突出了立足中国国情、从实际出发、惠及全体公民的人性化政策关怀。

财产税的具体税种设计应重点关注以下两个问题:

首先，物业税是根据房地产交易的初始交易价格征收，还是根据房屋的评估价值征收？目前，这两种方法已经在不同国家的不同城市实施。我国是否允许不同的城市进行不同的立法尝试，需要根据具体情况和实际问题进行认真研究，因地制宜地制定和实施。

第二，在扣除免税金额和扣除项目的基础上，税率的设定和税收的征收之间的差别是累进的吗？笔者主张按不同的住房持有量逐步征收差价，即对一定数量(或面积)的住房给予免税，以体现房产税的住房保障功能；累进征收是对超过一定面积的房屋进行征收，以更多的资源和更多的税收来体现收入和财富分配的调节功能。

开征房产税需要全面配套改革和政策制度建设。

首先，房产税立法涉及房地产权属登记信用信息系统的建设。要建立一个全面、清晰、准确、可验证的全国居民(个人、家庭和单位)住房产权登记基础数据库。同时，依靠房产税和市场调节机制的引入，房地产调控应该走上回归正轨，减少交易税，促进交易，而不是通过增税来限制交易。

保障性住房建设必须继续补课，大规模建设。根据实际需求，降低保障性住房申请门槛，最大限度地将符合条件的低收入群体纳入保障范围。同时，经济适用房制度的设计应限制产权和商业流通，以保持经济适用房的长期和总供给稳定。这是社会住房的需要，最终有利于商品房市场的健康和稳定。

其次，房产税目标的实现要求房屋交易主体诚实守信，客观上要求政府及其他相关职能部门诚实执法，如政府及社会监督部门、房屋资产登记评估中介机构等公平执法机构，遵守职业道德和职业规范，这将对各级政府的立法和公平执法提出挑战。在开征物业税之初，甚至长期以来，笔者认为地方政府立法、司法和执法的理念、水平、能力和手段的差异将是决定物业税能否正确、公平地制定和实施，以及物业税立法目标能否最终实现的最重要因素。这些方面都属于习近平主席提出的政府执政理念、治理体制和治理能力现代化的时代命题，是未来需要长期追求的目标。

综上所述，对于财产税的立法，笔者强调了核心命题:开征财产税需要科学、合理、审慎和谨慎，任何税收都是一种“必要的罪恶”。如果要做这种“恶”，就必须考虑具体国情，照顾最广大人民的根本利益和关切。现阶段，基于住房保障的要求，物业税应设计成普遍免税的数额，以免增加绝大多数人的持有成本，使每个公民都能过上有尊严的生活，同时，对那些过度占用资源的人征收更多的税，以体现收入分配和财富的调节功能，应是人们最普遍关注的问题。此外，开征物业税还应进行全面的制度配套改革和建设，避免简单、粗暴和不切实际的开征，使本应限制在一定范围内的“必要恶”成为伤害大多数人、引发新矛盾的“普遍恶”。

(作者是高级市场研究员、经济学博士、高级经济学家)