张平：楼市再传利好! 房奴们可以干到75岁了！

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工行将抵押期限放宽至75岁，最长期限也放宽了5年，即45岁也可以申请30年的贷款。此举是为了通过减少月供应量的压力来吸引中老年人在市场上买房，这也从另一个方面表明，在投机性住房需求下降后，二手房群体正在逐渐枯竭，而工行作为全球最大的银行，已经开始为中老年人安排二手房的商机。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

工行将抵押期限放宽至75岁，最长期限也放宽了5年，即45岁也可以申请30年的贷款。此举是为了通过减少月供应量的压力来吸引中老年人在市场上买房，这也从另一个方面表明，在投机性住房需求下降后，二手房群体正在逐渐枯竭，而工行作为全球最大的银行，已经开始为中老年人安排二手房的商机。最近，房地产市场又开始好转了。中国最大的金融机构中国工商银行(601398)将个人住房贷款借款人的最高年龄从65岁延长至70岁，要求借款人的年龄和贷款期限之和不得超过75年。

鉴于工行的基准地位，我相信其他银行也会纷纷效仿。

对此，有专家表示，随着中国老龄化社会的到来，中国人的平均预期寿命已经达到75岁。此次工行要求借款人年龄和贷款期限之和不得超过75年。

可以看出，这个规定并不是空指的风。随着社会文明的进步和医疗保障水平的提高，中国人的平均寿命为80岁。

然而，大多数网民对此嗤之以鼻，最后他们可以一辈子做房奴。业内人士担心，现在男性的退休年龄是60岁，女性是55岁，老年人已经成为纯粹的消费者。经济收入来源能支持抵押贷款吗？

但是，我们认为，这一次工商部门将按揭贷款的年限延长了5年，而个人按揭贷款的最长期限保持了30年不变，这体现了工商部门的三层意图。

首先，我希望有更多的中老年人进入市场买房，因为与年轻人相比，现在的中老年人经过几十年的奋斗才积累了一定的财富。如何盘活这些人手中的财富，是工行眼中最理想的客户群体。

根据中国工商银行放宽抵押贷款年龄限制的规定，45年期的贷款仍然可以申请30年期的抵押贷款。50年贷款买房子，也可以申请25年按揭。70岁了，你还想买房子，你可以借5年的钱。推迟贷款年龄可以使中老年人获得房地产收益。

二是2018年第一季度，除房地产投资略有好转外，中国房地产主要指标增速全面下降。销售面积和竣工面积以及个人抵押贷款总额都有所下降。

与此同时，中国的老龄化正在加速，其速度超乎想象。数据显示:

1999年，中国60岁以上人口占总人口的10%，标志着中国进入老龄化社会。仅在18年内，这一比例就升至17.3%。与此同时，年轻人经历了一个悬崖般的下降，潜在的住房需求正在大幅萎缩。

根据数据，90后的总人口比80后少23%，比00后的90后少16%。目前，中国新增劳动力增长率已进入负增长阶段。

80年代以后，他们买房时严重依赖各种抵押贷款，包括商业贷款、公积金贷款和组合贷款，占71%。一旦80后的购买意愿下降，90后就跟不上了。那么我们只能希望45-60岁的群体现在能达到顶峰。

第三，工行此次放宽了抵押贷款人群的年龄限制，主要是为了增强其在抵押贷款领域的竞争力。根据央行数据，2017年中国个人住房贷款余额为21.86万亿元。

其中，截至2017年底，工行个人住房贷款余额达到3.94万亿元，中国建设银行(601，939，股票咨询)达到4.25万亿元，中国农业银行达到3.13万亿元，中国银行达到2.82万亿元。仅这四大银行的个人住房贷款余额就占全国的64%。

从上述抵押贷款余额数据可以看出，虽然工行是“宇宙中最大的银行”，但与建行、农行、中行等其他银行相比，似乎并没有太大的业绩优势。

这一次，工行希望尽快抢占中老年人的市场地位，与其他商业银行拉开抵押贷款的距离，从而获得最佳的领先地位。

应该说，工行放宽按揭借款人的年龄限制，绝不是为了刚大学毕业、步入社会、需要买房的年轻人，也不是为了减轻他们的按揭负担，因为工行这次没有继续放开按揭期限。

这一次，工行放宽了按揭贷款人的年龄限制，主要是为了惠及以下两类人:

首先，工行不仅要吸引中老年人买房，还要减轻他们的还款压力。

2018年3月，中国首笔住房贷款的平均利率为5.51%，相当于基准利率的1.124倍，比2月份高0.92%，比去年3月份高23.54%，平均利率为4.46%。

这一次，工行放宽了购房贷款的年龄上限，这将允许45岁以上的购房者获得更长的贷款期限，这将减轻他们每月还款的压力。

例如，如果借款人是40岁，过去的“总和”是70年，最高贷款可以申请30年；现在放宽到75岁，也就是45岁也可以申请贷款30年。40至45岁年龄段的买家30年内不能借钱，现在可以借钱了。

第二类，对于一些中老年购房者来说，可以减轻月供压力，延长还款期限，甚至有可能一些50-60岁的想改善购房的家庭选择转贷款，他们的父子俩可以一起还款。

鉴于目前抵押贷款利率已经连续五年上升，且空未来仍将上调抵押贷款利率，工行担心过高的抵押贷款利率会令贷款人喘不过气来。如果银行允许父子俩一起偿还贷款，贷款人的压力将会被抵消很多，而且可能不会被抵押贷款利率的快速上升所压倒。

然而，必须指出的是，工行放宽购房年龄的做法并不是对房地产市场的刺激，也不是放松抵押贷款的标志，而是该行自身的战略和商业考虑。

这种做法也与目前国内人口老龄化有关。调整后，银行能够服务的贷款人群和贷款规模将会增加。

工行将抵押期限放宽至75岁，最长期限也放宽了5年，即45岁也可以申请30年的贷款。此举是为了通过减少月供应量的压力来吸引中老年人在市场上买房，这也从另一个方面表明，在投机性住房需求下降后，二手房群体正在逐渐枯竭，而工行作为全球最大的银行，已经开始为中老年人安排二手房的商机。

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