余胜良：香港楼市的竞争失灵

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如果登上太平山，来香港的人会被香港人在建筑方面的独创性所打动。太平山就像一个建筑的矩阵，在各个高度都有房地产和私人别墅。香港是三维人类的杰作。

但这一切的背后，是住宅建筑的小型化，因为房价太高，人们只能买得起小单元。与内地的住宅区不同，这里的房地产几乎没有公共区域，内地的公共花园和游泳池是这里的奢侈品。根据西方古典经济学，自由市场将使一切停止，市场将繁荣有序。然而，香港非常市场化的房地产市场提供了一个负面的例子。香港被认为是世界上最富有的地方，但却不能提供一个令人满意的房地产市场。

为什么一群勤劳的公民，尤其是能做生意的精明商人，以及一个廉洁的法治政府不能提供一个令人满意的住房市场？

不久前，我与一家在香港从事建筑工程承包的上市公司的高管聊天。他说，香港的住房供应严重不足。新加坡的人口比香港少得多，每年供应4万套新房，而香港只能供应1万套。

供给和需求决定价格，高价格意味着供给超过需求，所以需要分析的核心问题是，为什么香港每年只有这么少的房子供应市场？

内地的土地在地方政府手中，但香港政府手中的土地非常有限。近年来，土地已经从原有的公共设施改造中释放出来。事实上，香港政府没有能力透过批地来稳定地价。

香港政府振兴现有土地的权力有限，这些土地掌握在私人或私营企业手中。这些人或企业，为什么不把它拿出来改造一下呢？这确实是个问题。

香港还有很多公共用地，比如青山和大海。香港也试图通过填海来增加土地供应，但遭到了环保机构的阻挠。一旦有人反对，这项政策就无法实施。

香港是一寸土地，意思是香港岛和毗邻香港岛的九龙区。事实上，深圳的边境和离岛都没有发展，甚至完全没有发展。香港是一个面向世界的国际大都市，但深圳和内地的购买力越来越重要，因此在林深地区发展旅游和购物产业是可能的。

香港现有的住宅区都在地铁站沿线，尤其是九龙。每个住宅区都建在地铁站周围。地铁站已成为每个住宅区的灵魂，连接着香港岛和尖沙咀等就业和商业聚集区。另一种说法似乎是，香港不开放新住宅区，是因为除了港岛及邻近地区外，香港缺乏就业机会。当然，在房地产开发中，老城区周围的失败案例很少，但要增加住房供应却无能为力。据说新区缺乏就业机会和竞争力，这在思想上是完全固化的，缺乏开拓精神。有多少被称为“鬼城”的新城市已经在大陆建成，经过一段时间，它们开始有了活力。

香港人现在所想的，是如何提高空有限房间的使用率。例如，我们如何在一个小房间里设计各种需求？我们只能在建筑密集的地区寻找方法，并利用我们的智慧使城市变成三维的。这方面的经验确实值得学习。地铁与住宅区紧密相连，汽车站在楼下。交通是立体的，即使只有很少的车道，公路交通系统总体上也可以是顺畅的。

与此同时，增加供给、降低房价的道路基本被堵死。可以预见，香港人买房会更加困难，生活条件不会得到改善。当香港人生育能力不是很强时，情况仍然如此。

如果我们简单地说这是一个完全的损失，这是不客观的。保持物业市场供应不足，对香港物业市场的整体市值有利，尤其对资源持有人有利。任何个人或组织都可以通过在香港持有房地产而成为社会财富的分割者。整个社会所创造的财富，因为物业市场缺乏，而流入背后的持有人手中，这也是香港有这么多超级富豪的原因之一。

假设香港的建筑面积增加一倍，香港物业市场的整体市值将会下降，而这些富有或普通物业持有人的资产将会大幅缩水。

在一部小说中，一个商人举了一个例子。一个文物商人买了四件稀有的古董，他立刻打碎了三件，只留下一件，但是市场价值比四件高。稀缺产生的市场价值大于供需平衡。

假设香港楼市有大量新货供应，而普通市民的居住条件已大为改善，整体市值可能不及现在的一半。

有些人认为这是房地产大亨的选择。他们选择不允许新的产能进入市场来维持他们的财富。从结果来看，供应减少的最大受益者是房地产开发商。

香港物业市场的这种模式是政府、商人、环保组织和公众的阴谋。人们追求短期利益，却看不到长期福祉，他们更安全，也缺乏扩展新地区的能力。普通人为了保持房价不变，也反对增加供给，放弃长期利益。香港根本不缺乏土地，而是有能力自己动刀子。

(作者是《证券时报》记者)