李宇嘉:不要只盯着证券化 这项房地产金融创新更实在

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目前，房地产如果有资金支持，基本上是租赁的，商品房项目的所有融资渠道都是“封闭”的，迫使宇宙中第一家房地产公司碧桂园再次压缩接近极限的周转速度(从退市到开业的5.2个月)。

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

租赁融资、证券化和普遍化不能少于一个

目前，房地产如果有资金支持，基本上是租赁的，商品房项目的所有融资渠道都是“封闭”的，迫使宇宙中第一家房地产公司碧桂园再次压缩接近极限的周转速度(从退市到开业的5.2个月)。不久前，在“两会”上，央行和银监会都表示，他们正在努力制定支持住房租赁的金融计划。不，话音刚落，房地产市场的重租重购政策就出台了。4月25日，中国证监会和住房和城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化的通知》。这被认为是房地产金融的一个新时代，它将撼动数万亿的市值。仔细看，证券化有两个关键点:一是国家政策支持的大中城市和熊安新区等地区的住房租赁项目；二是利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市的住房租赁项目。

换句话说，证券化支持租赁企业，因为租赁收益率太低，企业前期投资太大，企业投资租赁项目的积极性很低。如果能够通过证券化实现重资产租赁项目，现金流分配将更加均衡，投资可以提前收回。此外，为了提高投资者购买证券(abs、CMB、reits等)的热情。)，企业还应做好运营工作，如完善的配套服务、良好的底层商业运营和贴心的家政服务。这对房客来说当然是件好事。问题是，前端企业的现金流得到了关注。后端租户的现金流如何？如果租户没有足够的支付能力，或长期不愿意出租，甚至由于租赁企业的经营而导致租金上涨，租户又如何承受呢？

对于大多数房客来说，更现实的问题是如何以较低的租金租房，而不要出现租金逐年上涨的混乱局面；如何保证租赁权，应该配置的室内生活设施可以配置，房东不会勒索和修理，扣除押金，甚至赶走；租金支付困难时如何获得低成本租赁融资；如何认识到租房也可以定居，租房也可以在城市中“扎根”等等。因此，租赁的前端金融创新(证券化)和后端金融创新非常重要。租赁前端，市场化证券化无疑是正确的；后端，在很大程度上，由于中低收入租户的融资是一种公共产品，市场化非常重要，普惠金融更重要，金融创新应同步推进。

租赁的问题:短期和混乱

自2017年以来，党和国家在历次会议上提到住房建设时，都明确表示要加快“租购”住房制度的建设。最近，《河北省熊安新区规划纲要》提出了“建立租购并举的多元化住房保障体系”，代表了中国未来住房制度改革的方向。中央政府首次提出发展长期租赁，如何改变“买房强、租房弱”的局面，使租房和买房成为公民住房消费的平等选择。的确，目前无论是房东租房还是房客找房子出租，都是一种短期行为，租期很少超过一年。在房东的眼里，房价一直在上涨，而短暂的租期便于租金上涨。此外，它可能在未来出售房屋；从房客的角度来看，一次收几年的租金(几万元)是非常困难的，遇到“黑房东”是不吉利的。此外，租房是权宜之计，你可能在未来几年买房子。

正是由于短期租赁行为，租赁市场才得以迅猛发展。房东在装修房子和配置生活设施时力求简单和低成本。室内设施是否损坏并不重要。不管怎样，房客买单，房东关注房价上涨带来的收入。未来出售后，新房东将重新装修。甚至，为了省事，许多房东把房子转租给“二房东”，诸如隔墙和铺位等乱七八糟的事情层出不穷；就租户而言，他们的权益得不到保障，租房环境太差，一点也不像样，租房是“混日子”。因此，租户不关心租赁设施和环境，这导致坏钱赶走好钱在租赁市场。

制度化培育长期租金只是一个方面

如何培养“长期租金观念”？国家提出发展支持专业化、制度化的房屋租赁企业。租赁企业长期经营，“大店不欺客”，个人“散租”的混乱少得多。此外，作为一个“轻资产”服务业，租赁企业应借助标准化的设施和良好的物业服务来改善其生活体验，以赢得增值效益。最近，笔者调查了几个租房的家长，他们的居住体验确实达到了几个台阶。例如，管家定期提供清洁服务、支付租金、申请维修、投诉等。都通过应用程序进行了简化，而且还配备了社交、金融、快递和其他生活场景服务。

但无一例外，由机构经营的出租屋的租金水平增加了50%以上，其中许多增加了1-2倍。根据调查，大多数有能力租得起这些房子的人都是月收入在1万到2万元之间的白领。问题是，目前租房需求的主体是大多数中低收入的新市民(农民工和新就业大学生)，而“租购并举”的新住房制度也意在解决他们的住房需求。根据调查，这些人大多在20-30岁之间，他们刚进入城市不久，但有一个强烈的愿望扎根。他们希望拥有稳定的低成本住房。他们必须经历至少3-5年甚至更长的租赁期，他们也是最有可能长期租赁的群体。

笔者认为，机构租赁确实有助于培养“长期租赁观念”，但它只是鼓励一些高收入群体长期租赁。

支持大多数中低收入租户的关键是供应方改革

对于大多数中低收入的新市民和无房户来说，他们打算长期租房。为了巩固他们的长期租金概念，他们必须满足他们体面和低成本的租赁需求。关键是在租赁的供给方面进行结构性改革，如集体土地进入市场、现有产业和商业写字楼的“租赁”以及租赁流程的平台化，这些都是从供给方面降低成本的改革措施。目前，租赁企业获得或改造现有住房的成本非常高，但集体土地、现有工业和商业办公室的成本非常低。

目前，国家鼓励集体土地进入市场，振兴现有的非住宅空室。关键是落实地方主体责任，加快区域规划、土地利用功能和公共配套后续调整。土地要素供给侧改革可以达到吸引租赁企业进入和降低租赁成本的双重效果。此外，在京东、阿里、腾讯等互联网巨头的帮助下，各地建立了租赁信息平台，万科、链家、建行等领先租赁企业完成了线上线下整合，可以在整个租赁过程中实现在线平台，从而消除了信息不对称带来的供需、中介费、存款和管理成本的不匹配，降低了交易成本。

普惠金融是一项供应方改革，国有银行应该继续前进

此外，普惠金融是租赁要素供应方改革的重要组成部分。目前，房价高、房租高、消费门槛也高(房租+押金+代理费+物业管理水电费)。根据易居研究所的监测，大城市的租金与收入之比约为40%。租房需求最刚性，公共物品属性最强，迫切需要普惠金融的介入。目前，各大银行都设立了普惠金融部门，支持新市民长期租房是业务重点。在资产收入(非工资收入)决定财富的时刻，一方面，银行可以降低租赁企业的投入成本，解决投入产出期的不匹配，从而降低租赁供给成本；另一方面，以国家信用和人民信任的自然信用为保障，充分发挥集体投资和财务管理的优势，创造长期租赁的普惠性金融产品，实现租户储蓄的不断积累和收入的最大化，不仅普及了投资理财理念，引导租户以资产收益提高租金，实现“长租即永久居住”，而且为租户未来购房奠定了基础，实现了租购并举。

笔者认为，国有银行应该成为普惠金融的先锋、实践者和倡导者，应该将国家认可的信贷优势所创造的红利回馈给普通百姓，必要时甚至牺牲部分利润。

降低租金，包容性融资租赁包设计

最近，我在参加一个活动时了解到，作为中国最大的抵押贷款银行，中国建设银行(601939)，负责培育“长期租房理念”，构建“租购”式住房梯度消费模式，拓展机构租赁业务，最近推出了“长期租房、长期居住、减租减负”。乍一看，作者的第一反应是一个简单的行为“国有企业的社会责任”。然而，在研究了整个产品设计之后，作者发现这是一个病人培养、制度建设和金融创新的结合。建行公关部也配合了这一创新事物的采访要求，并详细回答了笔者的咨询。“长期租房、长期居住、减租减负”包括三个模块:第一个模块是减租，即倡导房企为长期租房客户提供租金折扣，在建行荣剑公寓app上签了一年或一年以上租约并一次性付清租金的客户可以享受租金折扣以降低租金。

第二个模块是用于抵消租金的公积金。客户可以预约建行网点提取公积金。租房比例从50%提高到65%，可以提取更多的钱来抵消月租金；第三个模块“长期租金包容性计划”，通过参与该计划，可以享受专业的财务管理和增值服务。这意味着，一方面，该计划可以享受低门槛的高收入，以抵消每月租金，另一方面，它可以享受一些建设带来的增值效益。

这是支持租赁企业、降低租户成本、利用国家信用背书、银行大信用优势、集体理财模式、整合金融资源培育长期租赁理念的“双赢”。建行在支持租赁企业的同时，可以参照建行提供的租金减免标准，倡导企业对一次性支付长期租金的客户给予一定的租金优惠。对于租户，帮助他们降低租金和稳定租赁，并节省租户的租金和寻租费用；对于房企或租房业主来说，租金应该一次性收取，这样可以避免频繁更换租户、住空房和催租的麻烦。同时，对于一次性支付租金压力较大的租户，也可以选择使用建行创新的普惠金融产品——“住宅贷款”，以较低的利率解决租金问题。

包容性金融租赁，所有银行都应该跟进

如果这一计划能够将国家信贷中降低成本的部分回馈给人民，那么降低租赁成本的好处就能真正体现出来。此外，国家银行的信贷优势也可以解决租赁市场的各种混乱，因此人们选择长期租赁并培养长期租赁的理念是可行的。大多数租户都是中低收入群体，缺乏财务知识，财务门槛高。城市化红利往往部分反映在资产回报上。人们应该相信“长期租金意味着长期居住”和“长期租金意味着定居”，应该引导他们分享长期城市化红利。因此，要实施普惠金融，除了降低人们的租金成本和支持长期租金外，还应利用大型金融机构的金融优势，如集体理财在理财门槛上的突破和“高收益”的保证。

“找房子-租房-住-付”是一个围绕租房的资金闭环，完全可以嫁接财务管理。大型国有银行应运用金融智慧和金融科学，充分发挥其强大的集团优势，帮助普通人(603883，股医)积累财富。只有这样，人们才能分享城市发展的红利，相信租房也能过上更好的生活。我们期待建行尽快“落地”。我们也希望所有国内银行都能参与进来。当金融支持可以降低租金、锁定租金和租赁期限，当金融支持可以提高人们的理财意识，当金融支持可以改善租赁支持服务(如租赁和出售相同的权利)，分享城市化红利，有形的利益就会在我心中实现。“长租即长住”和“长租即定居”的概念将自然形成，租赁市场将会增长。

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