齐俊杰：住房租赁资产证券化来了！对楼市有何影响？

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目前，仅仅依靠市场的力量很难将房地产投资信托基金用于租赁资产的证券化。在这种模式下，必须有人向雷锋学习。要么开发商和中介不赚钱，要么政府不赚钱，要么投资者不赚钱。如果我们不盈利而推行资产证券化模式，那么第二房东中介会提高市场租金成本。这绝对不是我们想看到的。

作者:齐，金融专栏作家、投资者

昨天，中国证监会和住房和城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化的通知》，称推进住房租赁资产证券化将有助于盘活现有住房租赁资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展。

该通知明确了产权清晰，项目质量符合要求，能够产生持续稳定现金流的企业可以申请租赁资产证券化业务，并在大中城市特别是熊安新区率先开展。

很多人问，什么是租赁资产证券化？说白了，这是一种融资形式。他用未来的租金作为收入来源。简而言之，有人告诉你，你借钱给他买房子或盖房子。之后，他将房子出租，并收取你的那份租金。你得到的收入证明是证券。因此，这本身就是一个转移资金，然后获得收入权的问题。事实上，有一个名词叫做reits。2016年，房地产投资信托基金对国内住房企业的融资只有131亿元，而房地产开发的融资总额为14.5万亿元，占不到千分之一。这东西还很发达。此外，根据链家的计算，未来10年租赁市场的总租赁规模将增加两倍，达到3万亿元，这是租赁资产证券化的最大基础。

但是现在有一个问题。租赁资产证券化听起来很美好，但实施起来并不容易。它属于海市蜃楼，但你不能咬它，你甚至可以咬你的舌头。因为目前的租金回报率太低。许多大城市的租金回报率只有1%，甚至低于一年期定期基准利率的1.5%，因此很难设计产品。财务杠杆的基础是期限错配和风险错配，也就是说，你必须有一个利差，所以我可以增加杠杆，但是现在利差是负的，那么如何筹集资金呢？谁愿意放弃1.5%的年化正常回报率，甚至4%的年无风险回报率，投资回报率只有1%-2%的证券？注意住房租赁的证券化，可以理解为大家伙攒钱买房子收房租，但不能理解为大家伙集资搞房地产投机。你只有租金收入的权利，但是你没有房子的所有权，所以你没有来自房子溢价的收入。那么资本化就很尴尬。就连开发商都说我愿意付出，一分钱也不赚。例如，万科的净利率是10-15%。如果你不想要这笔钱，你应该向雷锋学习，然后他会很忙。这间套房最多打九五折，一套100万元的房子，年租金在10000-20000之间。租金回报率是1-2%。那么85万套住房的租金回报率只有1.2-2.3%，因此仍然不可能吸引社会融资。所以这一点也不科学。

还有一个模式，就是第二个房东，就是我作为一个公司在市场上买了大量的房子，然后转租出去，每月收1万块，给他简单的装修，定期配家电，然后租出去1.5万块。这样一来，空的利润空间就有了，一些必要的运营费用也将被取消，如果一个公司只用自己的资金发展，可能会有10%的利润，其扩张速度将会非常缓慢。如果有一个证券化融资渠道，他可以拿出一半的利润分配给投资者，然后继续利用这部分利润空扩大业务，不断购买房屋并以更高的价格出租。然而，这种模式有一个巨大的问题。他将提高市场租金。对于原价1万元的房子，他将把价格提高到1.5万元。虽然服务和设施较好，如果这两个房东的模式是大规模进行，那么他只能不断提高价格，以获得利润空，并最终成为，大量的低端房屋被收购和改造(低端房屋。事实上，逻辑非常简单。第二个房东的商业模式是给原来的房子增加服务和设备补偿。既然有这样的补偿，提价是不可避免的。相应的数据显示房租在不断上涨，恐怕到时候，大家都会说房子烧了，房租也烧了。这绝对不是我们想看到的。

第三种模式支持通过无货币土地的方式发展租赁证券化。土地成本降低后，租金回报将是空.例如，我们前面说过，农村集体建设用地被转租，土地成本占建设成本的70%。如果土地没有成本，集体和开发商可以共同发行资产证券化产品，广泛吸收社会资金。它仍然是那个例子。如果你的土地没有成本，你的成本只有200，000-300，000，租金回报率立即提高到6-10%，所以你有一个杠杆空房间，可以借大规模建设。这是一种不增加租金，甚至减少租金的方法。当然，缺点是位置相对偏。但我相信，如果它足够便宜，仍然会吸引很多租户。

第四种模式是纯粹的政府行为，政府从中获利。例如，在准备公共租赁住房时，它过去由政府支付，但现在它可以像社会融资一样。土地的利润被出租，租金回报率增加，然后作为投资回报返还给投资者。这有利于调动社会积极性，参与租赁证券化。但是现在最大的问题是政府的积极性有多高。毕竟，如果你少卖土地，你会损失很多收入。

因此，总的来说，仅仅依靠市场力量很难将房地产投资信托基金用于租赁资产的证券化。在这种模式下，必须有人向雷锋学习，要么开发商和中介不赚钱，要么政府不赚钱，要么投资者不赚钱，必须牺牲他们的利益。如果我们不盈利而推行资产证券化模式，那么第二房东中介会提高市场租金成本。这绝对不是我们想看到的。

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