陈涛：楼市边际变化趋向房住不炒

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自2018年第四季度以来，中国房地产市场的寒流已经逐渐开始，火热的房地产市场正在冷却通道中运行，基本面、资金和政策都略有变化。这些微小的变化已经对市场供求两端产生了影响，并推动了房地产市场微妙的再平衡过程。与此同时，它们逐渐影响了房地产市场的预期，并最终将朝着“无房无炒”的目标迈进。

目前，中国房地产市场在基本面、资金和政策上发生了微小变化，主要表现在:

首先，基本面略有变化。从人口发展的角度看，中国人口增长正接近拐点，老龄化社会可能正在形成。人口是房地产市场发展的基础，总人口和结构变化将在很大程度上决定中国房地产市场的未来发展。从增长中心的角度来看，中国的经济运行已经转向高质量发展阶段，增长中心已经衰落，因此房地产市场不能脱离经济发展基础独立运行。从住房分配的角度来看，据国家统计局统计，2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，住房供应紧张的矛盾已基本缓解，这更多地体现在收入与地区结构的矛盾上。从终端需求的角度来看，热点城市的高房价运行与空终端需求人群有限的收入增长之间的矛盾日益加剧，潜在的住房需求人群难以支撑持续的高房价上涨。总的来说，基本面不再支持房价的快速上涨。

第二，资金方面的变化不大。就货币总量而言，截至2018年12月末，中国广义货币(m2)余额同比增长8.1%，增速与去年同期持平。其中，人民币存款余额同比增长8.2%，同比下降0.8个百分点，接近历史低点。从抵押贷款利率的角度来看，近期一些城市下调抵押贷款利率有助于减轻抵押贷款购房者的还贷压力，但仍不足以刺激房价上涨。从开发商资金来看，房地产开发企业融资渠道变窄，信托融资成本接近两位数，海外发债成本上升。2018年1月至11月，全国房地产开发企业到位资金同比增长7.6%，同比下降0.1个百分点；其中，国内贷款下降3.7%，利用外资下降30.4%，自筹资金增加10.0%。考虑到目前房地产开发企业资金链紧张，未来不排除通过降价促销加快资金回笼的可能性。同时，抵押贷款利率的下降将在一定程度上刺激需求，并与供给形成更好的联系，以满足社会的基本住房需求。

第三，政策有了微小的变化。从政策基调上看，中央经济工作会议指出:“要建立房地产市场健康发展的长效机制，坚持住而不炒的定位，强化城市政策和分类指导下的市政府主体责任。”完善住房市场体系和住房保障体系。”这标志着中国房地产市场将从短期的差别化监管进入构建房地产市场健康发展的长效机制的轨道。从政策执行的角度来看，目前一些城市正在因地制宜地进行房地产调控政策的微调，这将有助于发挥市场机制的作用，减少行政干预对市场交易的影响。最近，央行实施了RRR降息，银行间市场流动性相当充裕，不仅满足了实体经济的资本需求，也略微改善了房地产行业的融资状况。总的来说，政策的边际变化目标仍然是“无投机住房”。

房地产市场已经进入理性回归轨道。在过去的两年里，房地产市场的分类和监管坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的定位。热点城市的投机动能已基本消退，房地产市场已向回归住宅物业迈出坚实的一步，坚挺的房价也有所松动。据国家统计局统计，2018年12月，全国70个大中城市中，当月新增房价上涨的城市数量为59个，明显低于11月的63个；据估计，新建商品房价格指数环比上涨0.8%，低于11月份的0.9%。此外，由于资金紧张，房地产开发企业以价换量的能力明显增强，二手房市场的超高价格也明显降低，市场交易更加理性。在更能反映市场趋势的二手房市场，房价下跌的城市数量已经增加到22个；这些城市基本上都是热门的一线和二线城市。尤其是在一线和二线热点城市，二手房的成交量已经占到一半以上。例如，北京和上海的二手房成交量已超过总成交量的80%。此外，中国住房供求关系在未来将趋于改善。2018年1-11月，全国房地产开发投资110083亿元，同比增长9.7%，同比增长2.2个百分点，总体保持稳定。房地产开发企业征地面积同比增长14.3%，年增长率逐月持续上升。根据一年的建设周期，预计未来中国住房供需规模将大幅增加，供需关系将更加匹配。

房地产市场的微小变化正朝着住房而非投机的目标发展。目前，房地产市场基本面、资金和政策的边际变化不再支持房地产市场稳定增长的边际作用。这些微小的变化都指向留下来而不是投机的目标。在稳定房地产市场预期的同时，各地要加快房地产市场长效机制建设，在保证合理住房需求的同时，有效抑制住房投资需求，严厉打击投机行为，保持房地产市场稳定运行。在城市政策和分类指导的政策框架内，市政府在建立房地产市场健康发展的长效机制方面发挥着核心作用。它不仅是政策执行的主体，还应切实承担起落实住房和无房炒房的责任，并做出科学的规划、周密的决策和有效的实施。房地产金融政策应在引导住房合理建设和合理消费方面发挥重要作用，以服务全社会基本住房需求为目标，支持保障性住房建设，禁止资金非法流入房地产市场，禁止首付，禁止为不具备增加杠杆和空条件的个人提供杠杆渠道，从而有效防范房地产市场和房地产金融风险。在当前复杂多变的市场环境下，只有遵循房地产市场的运行规律，防范各种道德风险，抵御羊群效应，房地产市场才能健康稳定运行。