张平：部分城市出现“房荒”背后究竟说明了啥？

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2018年第二季度，Xi、南京、杭州等热点城市的房地产市场出现了远郊比郊区贵、毛坯房比精装房贵、二手房比二手房贵的奇怪现象，甚至出现了“一房难求”的问题。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

2018年第二季度，Xi、南京、杭州等热点城市的房地产市场出现了远郊比郊区贵、毛坯房比精装房贵、二手房比二手房贵的奇怪现象，甚至出现了“一房难求”的问题。

在目前的房地产市场上，似乎正在逐步从“去库存”转向“住房短缺”。

根据易居研究院的最新数据，截至2018年3月底，全国100个监测城市新增商品房总存量为4.3712亿平方米，比上个月下降1.0%，比去年同期下降8.7%。

从历史数据来看，目前中国100个城市的库存规模仅相当于2013年3月的水平，即库存规模已经回落到五年前的水平，全国“去库存化”运动已经取得了明显的成效。

目前的情况是，一方面，地方政府频繁出台或升级房地产市场监管政策，地方政府出台的监管政策已超过100项。

另一方面，它是一个热点。二线和三线城市的房价正在迅速上涨，甚至“一个房间都难找”。此外，库存已回到历史最低水平。

那么这样的奇迹怎么会发生在中国的房地产市场呢？

首先，热门的二、三线城市乐于从事“人才引进”。

一些二三线城市凭借自身的发展潜力、就业机会、生活环境和金融优势，大量流失中高端人才。然而，随着短期城市人口的快速增长和当地住房供应的滞后，出现了“新房难找”的问题。

例如，Xi的房地产库存减少主要是由于人才安置政策。4月16日，Xi公安局在官方微博上宣布，Xi平安迎来了2018年第30万名“新Xi平安人”。

然而，随之而来的问题是，Xi当地成千上万的建筑一开放就“抢房子”。在一些地区，开发商还要求优先全额付款，捆绑销售，囤积房产，故意制造紧张气氛。

在这方面，我们认为，许多地方的“一室难求”现象反映了在“人才竞争”背景下短期需求的快速扩张，对当地房地产市场的供给造成了巨大压力。

在吸引人才的政策下，一些二三线城市对优质地段和住房的需求将会突然增加，一些待售商品房项目在短期内会出现一定程度的供需矛盾也就不足为奇了。

此外，一些城市通过抽签选择住房，这大大加剧了目前的“住房短缺”现象。

当地政府之所以要摇号，是为了防止开发商颠倒房号，让当地居民能够享受到一个透明、公平的购房机会。

例如，在杭州楼市推出“3.29”新政之前，最受欢迎的钱江新城板块已被叫价至50万元，而较为偏远的萧山板块也需要10万至20万元。

然而，地方政府采取的彩票政策也带来了“住房短缺”的问题。由于中奖率很低，杭州最新一期彩票的中奖率只有6%，这意味着供求比例接近20: 1，这相当于买一套新房子就等于中了彩票。

正是这种彩票政策让那些不需要买房的当地人走出家门，因为他们不想错过彩票的机会。甚至一位98岁的杭州老太太也不得不通过抽签来为自己选房子。在这场精彩的闹剧下，供需失衡严重不足为奇。

最后，地方政府的限价令挫伤了开发商推出新楼盘的积极性，导致楼市新楼盘供应锐减，二手房价格出现严重倒挂现象。

为了稳定当地房价，当地政府限制开发商出售新建筑的价格不得超过周围建筑的平均价格。然而，由于征地价格高，如果开发商以当地政府限定的价格出售，他们可能赚不了多少钱。

因此，发展局也想出了一个解决办法，就是减慢兴建商品房的进度，等待当地政府放宽限购令，让新楼盘可以高价出售。

正是因为开发商限制了房地产上市的进度，新房供应才供不应求。在政府的价格限制下，很难找到一个新房子的房间，而且新房子和二手房都是颠倒的。

现在，热点城市的房地产不必担心前几年的“去库存化”，只需担心住房供应短缺。

这些城市通过人才引进政策、彩票政策和限价政策扰乱了相对平静的当地房地产市场，导致短期住房短缺。

然而，随着人才新政吸引力的不断释放和出租房的批量推出，热点城市房地产市场的供需矛盾将逐步缓解。在今后的调控方向上，要坚持分类调控，抑制投机，防范和控制金融风险。

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