齐俊杰：地产债出现机构抛售潮！开发商还能挺多久

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著名开发商任先生直接对诺亚财富说:“现在开发商没钱了，你该去买便宜货了。”人们说的是让机构拿资金来讨价还价开发商的股权，但让普通人拿钱买房却被不良媒体歪曲了。

作者:齐，金融专栏作家、投资者

自去年以来，金融去杠杆化已成为房地产行业的一把达摩克利斯之剑。随着各种融资渠道的收紧，开发商的资金越来越紧张。著名开发商任先生直接对诺亚财富说，开发商现在没钱了，该是你讨价还价的时候了。人们说该机构应该拿资金去议价购买开发商的股权，但它被不良媒体歪曲，让老百姓(603883，股票医生)拿钱去议价购买房子。现在，开发商的融资问题变得越来越麻烦。首先，4月份，华夏幸福的资金链问题(600340，股票咨询)引起了媒体的关注。上海证券交易所甚至发出了审计询证函，并提出了18个问题。直接指向他的融资和资本状况，他的股价今年以来已经下跌了40%。5月，中信银行(601998，股票咨询)将其交给中国。在那之后，每个人的眼睛都被吸引到了天花板上。起初，1800亿元的债务存在违约风险，但巧合的是，中信证券得到了缓解。5月15日，田放和中信信托确认将按照合同偿还贷款，不存在违约风险。

虽然这两件事目前已经平息，但市场的担忧丝毫没有消退。自5月份以来，很大一部分交易机构抛售了房地产债券，龙湖和泛欧债券价格大幅下跌。事实上，正如我们之前所说，由于2015年宽松的刺激政策，房地产行业非常活跃。房地产开发商的热情是通过提高价格和减少库存来调动的。2015年，房地产公司积极发行债券。市场上最多的是3年期债券。然后，按照周期，它将在2018年进入第一个债务偿还高峰。数据显示，全年房地产企业发行的公司债券规模约为4300亿元，截至目前，房地产行业的存量债务余额仍在1.4万亿元左右，在所有工业债务行业中排名第一。此外，在这些债券发行者中，私营企业占大多数。根据天丰证券的研究，自2016年下半年以来，违约企业主要集中在民营企业。因此，杠杆率失控，资本利率敏感性强，行业景气度下降，后续融资渠道收紧，债务总额极高，成为房地产债务被抛售的主要原因。

从今年开始，房地产债务偿还高峰即将出现，到期还款资金规模约为9000亿元。应该说，从时间安排上看，真正的还款高峰要到5月份才出现，真正的考验将从6月份开始。偿还债务的规模将成倍增加，下半年的压力比上半年大得多。到2019年，压力将更大，规模约为3700亿元。这种趋势将持续到2021年，在此期间将会有很大的压力来支付房地产债券，所以难怪很多机构会选择在5月份提前卖出，主要是为了避免踩雷。当机构同意时，债券价格将大幅下跌。

因此，迟早要还钱。前几年风光无限，现在是还债的时候了。目前，从市场角度来看，大、中、小型住宅企业的资金缺口高达数百亿元。由于大型房企可以继续融资，一些银行愿意发放信贷，他们的资金链依然健康，而中小房企却陷入了大麻烦，出现了200亿的融资缺口。因此，后期债务问题可能集中在中小开发商身上。

现在怎么办？没有别的办法继续卖房子并还钱。然而，我们看到这种销售去杠杆化只是杠杆转移，但它不会被消除。在过去的一年里，居民的杠杆率上升了4%，达到了55.1%。企业的杠杆率仍然是159%。换句话说，这种杠杆转移的方式行不通，企业的杠杆率不明显，居民的杠杆率上升过快，2017年居民储蓄的增长率还是第一次。

因此，在当前形势下，我们的投资建议是少碰房地产股票，少碰房地产债券。在接下来的几年里，开发商将无法赚到钱。随着信用债务违约率的上升和融资利率的反弹，债券价格将会下降。因此，如果你现在想投资债券，最好选择纯债务和短期债务基金，而不是长期债务基金。

至于是否买房，我们再强调一下，如果你只是需要自己住，你的目的是买房，那么你应该早点买，将来贷款利率会提高，买房的成本还是会增加。不要试图等到未来降临，因为你不知道他什么时候会降临。如果你只是需要它，你根本负担不起。如果你等一两年，他不会倒下，然后你的心态会完全失去平衡，最后你会拿走最后一根棍子。如果这是一项投资，不要参与其中。你的目的不是买房子，而是收回更多的钱。现在房地产的流动性明显下降，现金流几乎枯竭。未来收回投资的方法只能高价出售，所以这不再是投资，而是傻瓜。此外，傻瓜越来越少，监管仍在增加，所以你将来可能收不回钱。房子还没倒，所以你不会意识到作为房东炒房比作为股东炒股更痛苦。至于商铺投资，我们更应该注意的是，租金回报率是唯一的衡量标准。如果超过5%，你可以投资。如果低于5%，就意味着没有商业需求，租金收益率不足以覆盖贷款利率，现金流为负，自然不值得投资。记住，投资的目的是收回更多的钱，而不是市场价值。如果说房地产的市场价值也被视为财富，那么我国400多万亿房地产的总市场价值已经超过美国，成为世界上最富有的国家。

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