王欣：万科的算盘

本篇文章2480字，读完约6分钟

万科最近表示，其自持租赁项目万科“翡翠学院”首先推出两栋共48个单元的建筑，以实现完全租赁意向，然后推出另一栋共72个单元的建筑。截至5月13日，经过第一次测试，综合入住率达到80%以上。

万科最近表示，其自持租赁项目万科“翡翠学院”首先推出两栋共48个单元的建筑，以实现完全租赁意向，然后推出另一栋共72个单元的建筑。截至5月13日，经过第一次测试，综合入住率达到80%以上。

自供租赁项目是北京在2016年推出“930新政”后，推出的一项“限制房价、争地价、争自供”的土地出让试点政策。在土地出让过程中，当投标价格达到合理的土地最高限价时，将改为投标企业自住商品房的面积，企业自住的部分商品房将全部用作租赁住房，不得出售。

作为北京第一个企业自供租赁项目，万科“玉院”公布的租赁计划显示，三居室90平方米的月租金为15000-18000元(人民币，下同)，180平方米以上的复式四居室产品的月租金为30000-40000元。根据最长的自持土地单租期，90平方米的三居室租金需要一次性付清，这在业内是有争议的，但80%的综合入住率超出了业内的预期。

当然，它没有被业界广泛青睐有一些原因。首先，住房企业应该按数十亿的资金，但成本回收是非常长的；第二，作为一个只出租不出售的完全自给自足的地块，一些研究机构估计其回报率不如中国社会的基准回报率，投资回收期长达30至40年。

经过深入研究，2016年，万科与中铁等房地产企业共同获得了完全自持的租赁土地。这些房地产企业的共同特征是什么？每个人都知道所有自持的地块都不赚钱，那么为什么这些房地产企业要抢劫它们呢？

与其赢得整个自给自足的计划，不如在银行存钱，赚更多的钱。

据报道，在翡翠学院的首批租户中，有经纬中国董事总经理兼投资人钱坤、神腾智能创始人PG One、36氪首席执行官冯大刚等高收入人士。

正如翡翠学院项目负责人所说，他们主要面向一些金融领域、高学历、高科技行业和高级管理人员。高知识、高净值和稳定的职业是共同的特征。然而，阳光100副总裁范认为，万科的“翡翠研究院”不应该针对高收入人群。

虽然万科的自持租赁项目“玉院”似乎已经取得了初步的成功，但这种土地出让模式能否持续仍是个疑问。

“万科就是一个例子。”中国指数研究院前指数中心主任刘进在接受《新金融观察》采访时直言不讳地表示，这个完全自给自足的项目让房地产企业面临巨大的财务压力，仅靠银行融资太难了。因此，这种土地转让模式没有普遍意义，只能作为租赁市场的补充。

事实上，如果你看看那些赢得了所有自我维持项目的房地产企业，你就会知道它们都是国有企业，比如万科或实力特别强的房地产开发商。

根据新金融观察(New Finance Watch)从中国指数研究所获得的一份研究报告，绝大多数自持地块无法通过销售来弥补总成本，自持地块的内部收益率只有5%-7%左右，甚至低于中国社会的基准收益率，回收期为30-40年。

2016年12月1日，万科中标北京市海淀区西北王镇18号100%自持土地。周边租金水平为95元/月平方米，年均租金增长率为6%。

据测算，万科前期自持土地的土地成本、建设成本和装修成本分别为50亿元、5.55亿元和4.86亿元，均发生在征地后两年内，共计60.4亿元。未来，现金流将通过每年赚取租金收入来回收。根据目前的租金水平和租金增长率，万科的内部收益率为5.58%，低于中国社会的基准收益率。

回报率如此之低，为什么房地产公司如此热衷于自持地块？可能有两个原因。

首先，随着房地产企业越来越多地集中在被征地城市，企业手中的重点城市存量普遍不足。对于住宅企业来说，中心城市的土地是一种稀缺资源。如果政府推出一块土地，它也将攫取它，如果它不攫取别人。当手头货物的价值明确但没有新的土地可用时，就没有可操作的资产。两只手空空相当于失去这个市场。

第二，为了符合中国的租赁政策，抢占租赁市场的制高点。与其他发达国家相比，中国的住房租赁率仍然较低，中国政府正在积极推动租赁市场的发展。相关政策主要着眼于增加供给、扩大需求和改善租赁市场秩序。租赁市场的蓬勃发展将改变房地产市场结构。

在国家政策的大力支持下，租赁市场将快速发展。报告预测，到2030年，市场规模将超过4.6万亿元人民币。一部分是政府主导的公共租赁住房和面向中低收入家庭的廉租房，一部分是个人住房，另一部分是国有企业和综合实力较强的开发商通过购买现有资产或竞争自留地来开发租赁住房。

房地产信托和投资基金成为自持地块的生命线？

自持租赁项目具有投资大、收益低、现金回报长的特点。如何让他们盈利，关系到这种模式能否持续。许多专家表示，借助房地产信托投资基金(reits)，房地产证券化可以尽快实现盈利和可持续发展。

房地产证券化是指在资本市场上将低流动性的非证券房地产投资直接转化为证券资产的金融交易过程，包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

自持式土地租赁项目导致长期租赁公寓以强调资产的方式布局，数十亿、数百亿的资金压力处处给房企带来巨大压力。因此，如何以较低的成本获得融资直接影响长期租赁公寓的盈利能力。

这样，国外公寓运营的经验可以借鉴。他们经常利用房地产投资信托基金来筹集资金，以便更多闲置的社会资金能够进入并有效地盘活，进而产生利润输出。

以房地产投资信托基金表现良好的新加坡骏景服务公寓为例，它也被定位为高端服务公寓。截至2016年底，骏景公寓信托的总资产价值约为230亿元。阿斯科特通过房地产证券化筹集资金，减轻了自身的财务压力，并通过持续产出盈利。

然而，我国现行的房地产投资信托法律法规不完善，导致房地产投资信托在租赁项目中进展缓慢。政府要想加快房地产租赁市场的发展，就应该积极出台优惠政策，支持和促进房地产投资信托基金的发展。

专家认为，租赁市场的发展将成为中国房企的大势所趋，越早试水，越能找到解决自持项目痛点的运营方案，尽快找到利润点。也许这就是万科和其他房地产企业即使不赚钱，也不得不拍摄自持租赁项目“翡翠学院”的地方。