一场离奇“房荒”正席卷二线城市！

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中国房地产调控走向中间博弈。近两年来，各种各样的小思想小把戏开始蠢蠢欲动，地方政府与中央政府之间、企业与政府之间、政策与人心之间的博弈即将迎来高潮。

在“缺人”和“缺钱”之后，我们开始了“缺房”。

长沙的股票很着急！重庆供不应求！Xi安缺少弹药！……

感觉上，中国的房地产调控刚刚看到了一些成效，但出乎意料的是，已经有地方显示出疲态。

成都、杭州、海口等城市的去化学化周期一再下降，只剩下短短几个月。用白话来说，这些地方几乎没有房子可卖。

由二线城市主导的“住房短缺”正在席卷中国。成千上万的人只需要排队摇号码，但他们不能上车。

这不是自然灾害，而是人为灾难。

中国房地产调控走向中间博弈。近两年来，各种各样的小思想小把戏开始蠢蠢欲动，地方政府与中央政府之间、企业与政府之间、政策与人心之间的博弈即将迎来高潮。

01

5月9日，一份文件在网上流传。

这是一封加急信。

湖南省住房和城乡建设厅给省国土资源厅的公函称，截至今年3月，长沙市区已申请预售许可证或已有房屋销售记录但尚未出售面积的住宅建筑的去库存期仅为2.8个月。建议湖南省国土资源厅根据上级要求，大幅度增加土地供应，加快土地供应步伐。

一句话:长沙不能再坚持下去了。请拿出很多土地来帮助你的兄弟们。

长沙不是唯一一个弹药短缺的城市。

根据易居研究院的数据，截至今年3月底，全国100个城市新建商品房总存量为4.3712亿㎡,连续32个月同比下降，存量规模回到2013年的水平。

去库存化是一件好事。两年前，中央经济工作会议明确指出，要坚持分类调控，重点解决四线城市的房地产存量问题。

现在，不仅四线城市的长期库存积压有所下降，而且像新一线/二线城市这样的城市也在“拼命”地加入其中，这些城市挤满了人，只需要大量的库存。

在过去一年左右的时间里，重庆、长沙和武汉的商品住宅的去工业化周期都在很低的基础上再次回落，分别只剩下2.4个月、2.8个月和2.8个月。从供求角度来看，这是一个严重的供应短缺。成都、昆明和Xi的情况稍好一些，但还远未达到12-18个月的合理区间，也处于供需紧张状态。

据不完全统计，目前中国至少18个热点城市的商品房库存不足12个月，其中有7个城市，与此同时，一部关于摇号买房的史诗悬疑电影已经上演。

Xi安:2018年4月19日，700间套房中的5000人受到震动；

成都:2018年5月2日，7万人抢购了1000套房子的消息。据说现场非常壮观，抢劫房屋的队伍绵延数公里；

杭州:2018年5月7日，近3000人抢劫了177套房子，一位98岁的老奶奶通过彩票购买了房子。

……

许多人说10，000人抢房子是因为二手房价格颠倒了。是的，这是最直接、最明显的原因。这背后的另一个原因是库存过于紧张。不管你能不能挣到钱，都需要半年的时间来释放这些房子，住在里面已经是一笔好财富了。

02

为什么会出现住房短缺？让我们先看看桌子-

2017年，房地产开发企业购买土地2.5508亿平方米，同比增长15.8%

去年，大中型房企都加大了收购力度，热点区域竞争更加激烈，整体征地规模达到新的历史高度。

奇怪的是，随着土地的增加，新建面积增加了10.5%，但中国住宅建筑的竣工面积不但没有增加，反而减少了6000万平方公里，销售面积的增长率也从22。4%至5.3%。

这是什么意思？

中国社会科学院5月14日发布的《2018年房地产蓝皮书》评论称，已建成住房面积增速由正变负，表明限价令政策对住房产生了很大影响，导致开发商延长建设周期，推迟项目竣工。

自去年下半年以来，中央政府发起了一场严厉的检查运动，以严格调查土地囤积行为。我不敢占地，或者我没有意识到很多，但是我慢慢地开始了这个项目，我不担心卖掉它。

2017年，征地面积和新增建筑面积大幅增加，但竣工面积和销售面积均出现下滑，表明开发商入市延迟和囤积房产的情况比往年更加严重。

不久前，国土资源部发布的一份数据也从侧面证实了这一判断——从2013年到2017年底，全国共出售住宅用地5万多块，合同异常履约率达到19.2%。换句话说，中国近20%的项目在按时开工、完成项目和支付转让价格方面存在问题。

更可怕的是，这种竣工延误和囤积房产的现象一直持续到今年，并导致了全国大规模的库存、房价飙升和频繁的蛀虫——

在杭州，“号码费”高达50万元；

在成都，一些开发商说预售证书丢失了；

在长沙。由于囤积房产的行为过于猖獗，长沙市住房和城乡建设委员会集中采访了80多家房地产开发企业和中介机构，特别严重的被禁止在长沙征地。

03

在令人不安的“住房短缺”背后，它实际上是中央、地方和开发商在几个层面上多重博弈的结果。

自5月份以来，住房和城乡建设部先后对Xi、海口、徐州、佛山、成都等12个城市进行了房地产市场调控的访谈，要求有针对性地增加有效供给，加快调整土地和住房供应结构，大力发展中小套型普通住房。

就连中央政府也看到，地方住房供应矛盾十分突出。

日本房地产崩盘的悲惨景象就像昨天一样，中国房地产市场绝不能出现明斯基时刻。中央政府的目的非常明确。房价可以上涨，但不能飙升。为了让地方政府实施监管政策和稳定房价，中央政府有三个轴心:

钱。发行地方债券的审批权、政策性银行贷款的审批权、财政收入的转移支付权都在中央政府，服从的人得到更多的加分。

人们。监管的结果与他们的工作息息相关。如果你不给力，你会被骂，如果你不服从，你会直接把它推出去。

地面。通过土地分配指标引导地方政府行为。

但是，有政策和对策。地方政府也有发展经济和扩大金融的需要。他们需要购买更多的土地来创造收入，但是他们不能让房子快速上涨。我们做什么呢只要给一个窗口来引导价格，“限价”。

许多人说这是一个坏把戏。首先，不可能通过限制价格来抑制房价。第二，这会导致市场公布的房价数据失真。事实上，地方政府也知道这是一个死结，但他们也有自己的逻辑:房地产投机者的心态是向上买而不是向下买，只要“房价”似乎下降，每个人的投资需求都可以得到抑制。控制价格是不可能的，但可以控制心理预期。

理想是美丽的，现实总是瘦瘦的。

在房地产企业眼里，只有利益。偶尔会建造一栋低价建筑，与当地政府保持人情往来并非不合理。也许其他的好处在将来可以被取代，但是傻瓜只会做长期亏损的生意。

如果面包一定比面粉便宜，开发商只能推迟竣工和囤积房产。最终的结果是进入市场的房屋越来越少，库存也很紧张。

因为大多数限价房都在二线城市，所以住房短缺的重灾区都在二线城市。生活在二线的群众真是苦啊！刚刚逃离北方和深渊，我陷入了一场入室抢劫的战争。

04

当然，在一些地方，住房短缺不纯粹是开发商的把戏，也是地方的小计划。长沙就是一个例子。

还记得这块手表吗？

最令人震惊的是，非住宅商品房的库存正在飙升，而不是湖南的住宅商品房。

例如，在长沙市中心、长沙县、浏阳市和宁乡市，住宅净化期分别为2.8个月、2个月、1.9个月和4.7个月，而非住宅区净化期分别高达22个月、10.2个月、22.4个月和55.1个月。

按照中央政府的指示精神，在各地炒股时，要为城市制定政策。如果消化周期超过36个月，应停止土地供应；36个月至18个月，必须减少土地供应；12个月至6个月，增加土地供应；对于那些不足6个月的人来说，不仅要大幅增加土地供应，还要加快土地供应的步伐。

长沙应明显增加土地供应。然而，根据公开数据，长沙住宅用地供应逐年下降，2014年和2015年分别只有579公顷和356公顷，2016年略有回升，2017年再次下降。

此外，据《中国房地产报》报道，近年来，长沙市住宅用地供应大幅减少，而非住宅用地供应并未减少。例如，2017年，长沙六个区有108块土地上市，只有13块(纯)住宅用地上市，远远低于非住宅用地。

金融专栏作家刘哮波认为，中国所有地方政府都是“管理型政府”。由于房产税尚未开征，住房能给政府带来的收入主要是在卖地卖房阶段，在持有阶段不产生税收。然而，"非住宅"是不同的，它是商人谁进入，这将带来持续的税收。在“工业空焦虑症”的作用下，中国几乎所有城市都规划了大量非住宅建筑，这严重挤压了住房。最终，大城市的住房变得稀缺，价格飙升，新增人口只能大量居住在郊区。

这不仅发生在长沙、株洲、湘潭、衡阳……还发生在一些你被抢了头的热门城市。

05

2014年“去库存化”的口号正在成为历史。

今春和夏季全国各地住房短缺背后的真正逻辑要么是开发商囤积房产的加剧，要么是政府无力跟上住宅用地的供应，要么是两者的双重共鸣。当然，不能排除一些稀缺的房子在不缺房子的人手中。

那么，如果普通人想上公共汽车，他们应该做什么呢？

1.通过摇号购房的城市名单可能会扩大，特别是那些股票供不应求、参与了抢人战争的热点城市。此外，这样的城市一般都有推高房价的预期，所以最好早点开始。

2.显然，政府已经加快了住宅用地供应的步伐和规模，而市场上仍然很难找到一个房间，所以开发商一定很棘手。建议要求媒体或相关部门揭露他们的骗局。

3.当投资非住宅商品房时，如办公楼和公寓，你必须检查当前的去转型周期，以避免成为继任者。

这一轮监管是最长的一轮。因此，各种计算和游戏都集中爆发，一些地方出现“住房短缺”是正常的。

如果你有问题，你不害怕。关键是要解决它们。那么，从各方提供的数据来看，这是开发商心中的小九九吗？还是有些地方采取了不适当的措施，搬起石头砸自己的脚？

找到正确的症结，我相信解决这个问题并不难。