欧阳捷：深圳房改积跬步难致千里

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深圳市政府勇敢地承认，“商品房价格上涨过快，住房供需不平衡、结构不合理、保障不足等问题日益突出”，迫切需要出台新的住房供应和保障政策，解决发展中的问题。

作者:欧阳杰，新城控股集团有限公司高级副总裁

指南:保证是有保证的，市场会回归市场吗？

摘要:

1.人才的引进加剧了住房矛盾——二手房改革，被迫出手相助。

2.系统设计打造住宅系统——四大亮点，充分挖掘潜力

3.第二次房改背离了市场导向——十大疑惑与困境

4.住房企业的规模正在逐渐缩小到边缘——要么离开，要么贴牌生产

深圳市发布了《深圳市人民政府关于深化住房制度改革，加快建立多主体供应、多渠道保障的住房供应和保障体系的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》)。

可以说，引领改革的深圳，再次尝试了住房制度改革的创新实验。

深圳为什么要引进这个系统？

人才引进加剧住房矛盾-

第二次房改，被迫帮忙

深圳市政府勇敢地承认，“商品房价格上涨过快，住房供需不平衡、结构不合理、保障不足等问题日益突出”，迫切需要出台新的住房供应和保障政策，解决发展中的问题。

深圳认为，现有住房供应和保障体系存在三大困难:

“市民对改善居住环境的新需求，深圳实施人才强市战略的新需求，以及深圳建设创新型全球领先城市的新要求，都难以满足。”

这些问题的根源在于，自2011年以来，深圳大力推进引进人才，出台了《关于加强高层次专业人才队伍建设的意见》等六个配套文件，并从人才认定、住房、配偶就业、子女入学、学术研究津贴、海外人才等方面完善了政策。，以解决“无法吸引”和“无法留住”高层次人才的问题。

当时提出“以货币补贴为主，实物配置为辅，分层次、多渠道、多形式逐步解决高层次人才的住房问题”，并采取国家级领军人才150平方米、地方领军人才100平方米等措施。

2016年，深圳再次出台《促进人才优先发展的若干措施》，市两级财政每年投入近100亿元吸引人才。从2016年到2017年的两年间，深圳引进了多达45万名人才，被媒体称为人才引进3.0时代。

当人们来的时候，住房呢？

有这些问题的城市不仅仅是深圳。

然而，几乎所有大力引进人才的城市政府都没有及时出台配套的人才住房政策，没有从整体上考虑配套的住房用地，这进一步加剧了住房供需失衡的矛盾和预期。

如果我们不能很好地解决人才的住房问题，人才就不能留在最后。

深圳有1250万常住人口，人均住房建筑面积只有19.6平方米，远低于许多省会城市，如人均住房建筑面积为36平方米的南京。

到2035年，深圳计划将现有常住人口扩大到1800万，在未来17年内净增550万，需要180万套住房。

深圳计划在未来18年内建设和筹集170万套各类住房，但仍不能满足新增180万人口的住房需求，更不用说改变目前住房供需不平衡的状况。

此外，更重要的是，增加各种类型住房的渠道包括建设和筹资。随着深圳土地的紧缺，新建住宅的建设并不容易，现有住宅的优化很可能成为最大的融资渠道。

深圳似乎已经最大限度地挖掘了自己的潜力，其房地产市场的潜力在未来也达到了极限。

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深圳如何解决新增人口的住房问题？

最好的办法是扩大市场。

既然深圳可以创造城市发展的奇迹，可以继承改革开放的精神，还可以领导粤港澳大湾区的火车头，为什么惠州不能划给深圳，让惠州和深圳双赢呢？

中国相对于西方国家的最大优势在于它拥有更大的行政权力和更高的行政效率。撤县撤市、撤市撤区是很常见的。广东省有没有这样的勇气帮助深圳这个尖子生获得更多的发展资源？

如果城市不能扩张，深圳只能是一个螺壳道场，人口密度超过6000人/平方公里，建成区占50%以上。未来的发展将被迫放缓，住房矛盾将长期得不到解决，改革开放将无米而行。

02

建造住房系统的系统设计

四大亮点，充分挖掘潜力

深圳的住房制度改革有亮点，也是一次系统规划的尝试:

第一个亮点:

深圳市“支持各类企事业单位社会团体使用符合条件的自有土地或房屋，建设人才培养用房、商品住房和公共租赁住房。”

这是一种机制创新，未来能够建房的不仅仅是开发商，这表明深圳已经不遗余力，千方百计挖掘住房用地供应潜力，缓解住房用地供应严重不足的矛盾。

在中国，工业用地、公共机构甚至政府机构都存在大量低效和浪费现象。如果这些土地可以部分用作住房用地，住房肯定会大幅增加。

除了青山绿水，深圳几乎没有土地可建。如果深圳只注重城市更新和挖掘内部潜力，就不可能获得更多增量土地，不断引进人才，成为“创新引领型全球城市”。

深圳必须跳出深圳。

第二个亮点是:

深圳提出在大都市圈建设城际住房机制，这与我们过去所说的大都市圈的战略逻辑完全一致[见2017-12-3微信文章《欧阳杰:大都市圈，城市竞争的突破口》，点击链接可以直接阅读]。

《意见》提出“开展城际合作，实施粤港澳大湾区战略，结合轨道交通和产业，在林深地区开发建设人才住宅、商品住宅和公共租赁住房”，这符合大都市圈的发展逻辑，即以周边中小城镇的土地资源换取深圳的产业、人口和金融资源，实现城市间的资源共享、互利共赢。

如果深圳真的能与周边中小城镇达成共识，实现城际住房合作机制，它将是第一个真正实施大都市战略的城市。

这也将促进深圳周边中小城镇市场经济的发展。同时，深圳的住房供需矛盾将得到缓解，房价上涨的压力将得到释放。

第三个亮点:

深圳已经确定了各类住房的供应比例。

例如，商品房、人才房、住宅商品房和公共租赁房的比例分别为40%、20%、20%和20%。

其中，商品房的比例只有40%。这意味着深圳不可能提供更多的商品房。

深圳不缺高档住宅，普通商品住宅的价格已经很高了，所以销售型住宅将不再是必需品。

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因此，除公共租赁住房外，其他三类住房都含有租赁部分，实际租赁住房比例将远远超过20%。

第四个亮点:

“采取公共租赁住房和房屋租赁补贴，并增加房屋租赁补贴”。

住房租赁补贴是一种真正的市场化模式，旨在帮助那些买不起房子的人住上一套房子，而不应该是经济适用房和政府用于支付空住房项目的模式，这是困难群体的唯一储蓄。

与此同时，当租户的经济能力提高时，政府可以很容易地实现住房租赁补贴的合理收回，而不是将巨额财政投资投入到由政府建造、收购和管理的人才住房、定居住房和租赁住房上。

“进一步优化高层次人才住房措施，符合条件的高层次人才可以在一定时间内申请相应面积标准的免租房；全日制工作满5年以上且符合条件的，可按优惠政策购买人才住房或申请住房产权。

如果你真的想帮助高层次人才获得住房，放弃住房是否符合市场经济的逻辑？

显然，这是只有财大气粗的深圳才能做的事情。

深圳的做法值得学习吗？新政能抑制投资投机吗？

03

二是房改背离市场导向-

十大疑虑和难题

《意见》围绕“加快多主体供给、多渠道保障和租购住房制度的部署，系统构建2035年住房供给和保障体系”，似乎远远没有达到2035年制度建设的目标，也没有打破行政垄断，也没有探索新的市场导向机制。

其中一个疑问是:限制新的增加，挖掘股票的潜力？

深圳计划到2020年新增40万套住房。深圳哪里有这么多住房单元？更不用说到2035年，它计划募集170万台。

其中有多少是新建的？挖掘潜力的股票有多少？

答案在深圳城市建设和土地利用“十三五”规划中给出。到2020年，将建成21万台，提高19万台。

“通过建设轨道交通车辆段等4万套新的供应用地、13万套城市更新和配置、4万套拆迁安置和配套工业园区宿舍建设，新建保障性住房和人才住房21万套，建筑面积1130万平方米。

通过棚户区改造42000套，改造和征用等。筹集社会存量住房8万套，挖掘保障性住房和人才住房项目4万套，利用企业自有土地和城际合作建设2.8万套，安排保障性住房和人才住房19万套。

棚户区改造和城市更新将不可避免地拆除原有住房，改造和征用所筹集的住房将占用现有和使用过的住房，这可能不会大大增加市场上的住房总量。

疑问2:人才住在简陋的房子里，创造力是无限的？

《意见》指出:“人才住房面积主要在90平方米以下”，这更适合于生活有保障的人，但不一定适合人才的住房需求。

人才只有减少烦恼，才能全身心地投入，创造更大的价值，这也意味着适合小家庭的小面积住宅可能不适合人才，尤其是高层次人才。

蜗居的人如何发挥无限的想象力和创造力？

疑问3:政府定价和市场支付？

2011年第228号政府令《深圳市住宅类商品房建设与管理暂行办法》规定，企业、事业单位和社会团体可以支付部分人才住房、住宅类商品房和公共租赁住房的地价:“建设单位使用自有建设用地建设住宅类商品房的，按照基准地价与宗地市场评估地价的平均值计算地价。”

那么，根据住房和商品房的标准，租金和房价是否也限制在市场价格的50%以内呢？

虽然政府放弃了地价，但租金和售价也大大降低了。企业、事业单位和社会团体如何有热情参与保障性住房的建设和筹集？

自该文件公布实施以来的七年间，深圳市经济适用住房仍然严重短缺。显然，政府定价和市场支付的逻辑基本上是无效的。

疑问4:社会投入和共享产权？

《意见》提出:“建立人才住房和房型商品房的封闭流通体系，在一定时期内实行已售人才住房和房型商品房的封闭流通”。

企业、事业单位和社会团体是否会建设和筹集人才住房和已落户的商品房，而这些住房也将被政府停止流通或回购？如果这些房屋被政府关闭流通或购买，企业、机构和社会组织如何才能获得一定的利益？

如果是这样的话，企业、事业单位和社会团体会不会拿出“自己的土地或房子”，各种金融机构会不会愿意“直接投融资”参与建设和筹集经济适用房？

显然，这不符合市场化运作的规律，也不能鼓励社会参与保障性住房的建设和筹集。同时，社会组织转移的权力必然是寻租。

疑问5:封闭循环，价值几何？

根据《深圳市商品住宅建设管理暂行办法》(2011年):“自商品住宅购房协议签订之日起至申请收购之日止不超过10年(含10年)的，购房款为原合同购房款。”

显然，政府回购价格非常不合理。

深圳的房价已经翻了一番，这意味着政府回购将获得房价的全部增值，而购买住宅商品房的人甚至不能分享一点增值收入。

如果你买房子超过10年呢？

“政府采购价格的计算公式为:采购价格=原始采购价格* [1-1.4% *(从签订采购协议之日起至申请采购之日止-10年)]。

政府回购价格的原则是根据房屋70年的折旧扣除。对于当年以100万元购买的房子，15年后政府回购价格仅为93万元。

这种产权共有的商品住宅显然不符合市场经济的逻辑，不符合深圳住宅市场的现实和未来，不能承担增加居民财产性收入的使命。

虽然我们可以看到《意见》对这种不合理性进行了修正:“购房人自购房之日起已缴纳社会保障15年，或者年满60周岁且已购房10年，符合本市人才住房办法、房型商品房建设和管理办法等要求的，可以进入市场进行流通。，但必须向政府支付一定比例的增值收入”，但如何支付增值收入仍是个未知数。

即使我们将来可以进入市场，分享增值收益，但如果我们仔细想想，15年后我们会不会觉得自己被困在投资中？如果只能在60岁以后，是不是有点褪色？

这确实实现了"住房无投机"的逻辑，但购买人才住房和住房的投资可能会超出cpi。

显然，新政会导致本应享受保护的群体，他们的资产和财富积累可能跟不上时代，从而加深阶级固化的矛盾？

疑问6:先租后买，先租后买？

《意见》提出:“增加货币补贴，鼓励和支持人才通过市场手段解决住房问题”。

事实上，我们不仅可以利用货币补贴留住人才，还可以通过减免高层次人才的个人所得税来直接鼓励人才。

《意见》还提出:“探索先租后购、先租后购的人才住房制度。在我市工作一定年限并取得本市户籍且符合相关规定的人才可以申请购买人才住房”。

既然是用市场的方式解决人才的住房问题，而用封闭循环的方式将人才锁在面积不到90平方米的住房里，这似乎与市场化背道而驰。

尽管新的房改政策可以防止人才因高房价而被挤出深圳，但他们不会因经济适用房而获得财富增长。

政府是否要自行掌握房屋资源？它一定会减少资源利用的浪费吗？

深圳的国内生产总值已经超过香港和新加坡，其社会治理、改革和创新也不比香港和新加坡弱。房屋模式是否要跟随香港和新加坡的老路？

疑问7:房租上涨，采取预防措施？

《意见》提出:“人才住房的租金和价格约为当时同一市场商品房租金的60%；住宅商品房租金约为当时同一市场商品房租金的50%；公共租赁住房的租金约为当时同一市场商品房租金的30%。”。

深圳是改革开放的先锋，不应该大规模推广这种行政干预市场的逻辑。

更重要的是，深圳想“振兴各种现有住房，促进社会现有住房的租赁和购买”，这听起来很美。如果增量无法补充，额外的库存最终将被新增加的人口消耗掉。

因此，无论是房屋企业的自持租赁房，还是城中村租赁房的改造，都会导致市场上租赁房的成本和租金不断上涨，进而推高人才房、舒适房和公租房的租赁价格。

如果深圳的租金管理跟不上，即使有租金管理平台，也未必能够稳定租金的上涨趋势。

深圳应该探索和创新市场化的管理机制，控制市场租金水平，不要陷入“限价”的陷阱。

疑问8:监管何时会继续并退出？

《意见》继续强调:“保持房地产调控政策的连续性和稳定性，严格落实各项调控措施。.....完善房地产统计和监测预警系统，防范房地产金融风险。综合运用金融、土地、金融、投资、立法等手段，加快建立适应市场规则的基本制度和长效机制。”

深圳似乎还没有完全准备好加快建立适应市场规则的基本制度和长期机制。

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例如，深圳可以申请中央政府授权的契税调整权试点。限价单取消后，二手房转让的增值收益将根据转让时间间隔的不同而适用不同的税率。核定税率为一年内增值税收入的90%，两年内为80%。以此类推，转让频率将大大降低，房地产投机的趋势将几乎消失。

对于既没有转让也没有使用的房屋，深圳可以申请试点空税，并迫使空出租房屋资源，以增加市场供应。

今后，深圳将辅之以房产税试点，这将使许多房屋无利可图。扭曲市场的“五限”政策可以完全退出，“无房无炒”的长效机制可以真正实现。

疑问9:变革的先锋，立法第一？

《意见》提出要“加快修订《深圳市人才住房办法》、《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，制定《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》，这是重视制度体系建设的思路。

然而，深圳的制度体系建设仍然存在政策不连续和不稳定的嫌疑。

例如，2016年12月发布的《深圳市住房保障发展第十三个五年规划》明确规定:“所有有才住房和经济适用房不得转为上市流通的市场商品房。.....从而保持住房保障资源总量的持续增长，促进基本住房保障和人才住房的可持续发展。”

一年多以后，它变成了“可供出租和出售”。

由此可见，深圳政府不得不出售房屋来补充封闭的金融资金池。

如果没有真正的立法先行，就不会有真正的顶层设计和制度建设，改革实验场可以借鉴的价值就会丧失。

疑问10:充分利用公众意见，以科学为先导？

《深圳市可持续发展规划(2017-2030年)》(征求意见稿)提出:“强化体制机制创新优势……完善政府科技管理决策程序，完善听证公示、社会咨询、专家论证和效果评估制度。”

在人才引进政策出台之前，我们为什么不能多开一些座谈会，听取社会各界的意见呢？

我们有没有注意到人才和被保证人真正在想什么？我们会调查市场的反应吗？

我们如何考虑城市的可持续发展和环境承载能力？输入人才的迅速增长会否导致房屋供求矛盾加剧？

我们的城市交通能比得上吗？对于城市拥堵有什么改善策略吗？

学校、医院、卫生、水、电和石油等公共服务能否满足人口增长的需要？我们有可行的解决方案吗？

听证公示、社会咨询和专家论证不仅是集思广益、避免走弯路的有效工具，也是解读政策、消除疑虑的最佳策略。只有这样，才能“提高政策透明度，增强公众对住房制度改革的理解和支持，为深化住房制度改革营造良好的舆论氛围。”

在这一点上，深圳只取得了一点点进展，相比之下，一些部门在半夜发布政策，公开征求意见。

人们对政治的参与似乎越来越远了。

04

住房企业的规模正在缩小到极限-

要么离开，要么签约

去年我们说过:

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详情请参见【2017-10-15】微信文章:“欧阳杰:四线城市会不会成为大型房企的粮仓？”，点击链接直接阅读。

虽然深圳计划未来安排40%的商品房开发，但新增住房总量有限，开发规模已大大缩小。在持续限价令的背景下，房企的业绩只会下降而不会上升。

与此同时，一些商品房将被房屋企业出租，这降低了销售规模。

如果深圳不扩大市场，深圳的房地产发展机会将越来越小，开发型住宅企业的边缘化是可以预见的。

房地产企业呢？

1)参与城市村庄的重建。《深圳市住房保障发展规划(2016-2020年)》(征求意见稿)指出:“根据2013年的住房调查，商品房约128万套，政策性经济适用房约34万套，单位和个人自建住房约55万套。”

深圳商品房约占20%。近年来，深圳新建商品房的供应量只有几万套，住房结构没有多大变化。

相反，“原村民集体经济组织共建造了26006万平方米的房屋，其中公寓约650万套”。城市中村庄的总面积占现有住房的50%，平均每套公寓40平方米，约为商品房平均面积的43%。

城市中农村的房屋面积小，质量差，配套设施少，因此改造/翻新和升级的潜力很大。

2)参与企事业单位自有土地的建设。深圳鼓励和支持企业、事业单位和社会团体建设，培养人才，安居乐业。住房企业可以凭借其专业能力和财力帮助这些单位充分利用土地资源。

无论是城中村改造还是参与企事业单位建设，房企都只是合同工。

3)参与城市更新。配合政府实施棚户区改造、小企业低效用地、轨道交通车辆段、停车场和公交车站综合开发、大型住宅小区建设。

4)去大都市区。可以预见，深圳将加快与周边城市的轨道交通、高速公路和快速公交建设，交通干线沿线的林深城镇将获得发展机遇。即使不提供人才住房、定居住房和租赁住房，商品住房市场也会相应发展。

最后，房地产企业只有跳出深圳，才能在广阔的世界中取得巨大的成就。

毕竟，房地产市场已经进入稳定发展时期，四线城市仍然有很大的市场机会。

本文转载自《欧阳宪生》。本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
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