马光远:下一个30年 真正值得投资的房子不在北上广深

本篇文章3090字，读完约8分钟

中国90%的城市都不缺房子，但是中国真的缺少好房子，有山、有水、有宁静的美好生活。经过40年的艰苦奋斗，中国人逐渐告别了短缺和贫困，解决了温饱问题。未来30年，中国人应该更多地享受物质、文化和精神生活，这无疑是未来30年最大的财富出路。

作者:著名经济学家马光远

1968年，美国经济学家加尔布雷斯为美国参议院肯尼迪写了一篇关于美国经济过度物化的演讲。我一直认为这是世界上最好的“科学发展观”。摘录如下:

很长一段时间以来，我们似乎已经放弃了我们的个人和社会价值观，只囤积物质。美利坚合众国的国民生产总值每年超过800亿美元，包括空的空气污染、香烟广告、为高速公路上的伤亡人员派出的救护车；

它还包括我们家的锁，以防止小偷闯入，以及为关押这些闯入的人而设立的监狱；

它包括为经济扩张而砍伐的红杉林、被摧毁的自然奇观、凝固汽油弹、核弹头以及城市中的装甲防爆车辆；

它还包括惠特曼步枪、火花匕首和宣扬暴力的电视节目，这些暴力节目是为了向我们的孩子出售玩具枪。

尽管如此，国民生产总值并不包括我们孩子的健康，他们的教育质量，以及他们玩耍的乐趣；它也不包括诗歌的美、婚姻的力量、公共辩论中的智慧以及政府官员的品格。

它也不包括我们的智慧和勇气，我们的智慧和知识，或者我们的同情心和对我们国家的贡献。它衡量一切，但不包括让生活有意义的东西。

它能告诉我们关于美国的一切，但它不包括我们为自己是美国人而自豪的真正原因。

虽然这是一位美国经济学家80年前写的，但似乎每一个字所写的当代中国经济，都与中国社会目前的主要矛盾是“人民日益增长的改善生活的需要与不平衡发展之间的矛盾”这一主题相一致。

经过40年的努力，中国人基本告别了物质上的短缺，但快速的经济发展也付出了资源、环境和过度物化的代价，这与加尔布雷斯1968年写的《美国经济》一书相似。

基于此，第十九次全国代表大会把中国未来30年的奋斗目标提到了“更好的生活”的高度。这里的美好生活不仅指物质生活，还指文化、民主、法治、公平、正义、安全和环境的精神需求。

就房地产行业而言，由于过去20年房价的快速上涨，房地产行业已经被妖魔化得无以复加。然而，实事求是地说，中国用了近20年的时间才实现了从住房短缺到供需平衡的历史性转变，人均居住面积超过40平方米，这是一个非常了不起的成就。

可以肯定地说，过去二十年中国最成功的财富故事是关于房地产的。房地产业是中国最精彩的行业。每个人都在责骂它，但每个人都在加入财富的游戏。为了抢房子，近90岁的老太太们为了离婚而战。从一开始，政府几乎每年都给药，20年来一直受到管制和控制，20年来一直服用药物，但该行业仍然取得了巨大的成功和发展。

当然，由于制度建设的落后、土地供应的垄断和大量资金的释放，房地产业导致房价上涨过快，房子逐渐失去了基本的居住功能，成为中国人投资的主要工具。这是下一个房地产周期，应该努力改变制度建设和公共政策。

从房地产未来走势来看，经过2015年以来的这波房价上涨后，中国部分城市的房价在短期内处于较高水平，住房需求和投资需求均得到大幅释放。拥有两三栋房子的人已经占了相当大的比例。

在这种情况下，我们必须改变对未来房地产和房价走势的惯性思维。无论是房地产的基本面还是房价的走势都是好的，都会有一个与过去完全不同的逻辑。就基本面而言，房地产的主要矛盾不是住房不足的问题，而是失衡和不足的问题。有许多房子，但好房子很少，能容纳灵魂的好房子也很少。这也意味着，在下一个房地产周期，房地产投资的概念和出路将发生颠覆性的变化。这种变化主要体现在三个方面:

首先，包括一线的北上归线和热点城市，在经历了2015年的大幅上涨后，房价一直处于高位。这些热点城市短期内将受到政策影响，上升趋势将大幅放缓；

第二，房地产的内涵正在发生变化。告别住房短缺后，人们对住房精神的需求急剧上升。如何满足人们对更高层次住房的需求，意味着开发商角色和定位的改变，开发商不仅要提供房子，还要提供生活方式；

第三，随着中国交通工具的发展，尤其是高铁，以及通讯方式的改变，城市之间的距离大大缩短。人们不再打算住在北京、深圳这样的大城市，而是会有多种选择。环境、设施和交通便利的中小城市可能成为精神家园。

从未来中国城市化的趋势来看，在高铁和网络化的时代，房价和房价的逻辑必然与过去不同。有些人看不到中小城市在中国城市群发展中的巨大机遇，他们仍然说要“北上广州、深圳”，要成为大城市。

就中国城市化的未来方向而言，中国未来的城市化必须以大城市和城市群为中心，但城市群和海湾地区发展的最大受益者是大城市周边的中小城市，这些城市在幸福指数、环境和宜居性方面远远高于中心城市。

由于高铁的城市化效应，这些城市距离中小城市基本在3小时以内，这使得一些具有特色的中小城市、小城市和沿海城市显示出独特的魅力，成为下一轮房地产的真正价值洼地。

这个月初，我去了烟台龙口参加了融创东湾项目的一个活动。我以前从未去过龙口。我来了以后，才意识到烟台这个县级市，是山东省经济实力最强的县，有着美丽的环境，包括海、河、湿地，还有中国数量最多的高尔夫球场和5a级旅游景点，还有近在咫尺的蓬莱仙境。

那天的启动仪式是在户外举行的，伴随着凉爽的微风，来自大自然的风让人们感觉比在空的房间里更舒服。在龙口，我突然发现这块未开发的粗糙玉石可能就是我们一直在寻找的“诗与距离”。这里有山有海，经济发达，环境优美。它是中国高尔夫球场数量最多的县级城市，的确是高端人群释放心灵的好地方。

过去，我们总以为有山、有海、有地方住就一定要去三亚或青岛，但当我们到了龙口，至少我的想法突然改变了。就生活质量而言，龙口比三亚近，高铁即将开通。从北京只需要两个小时。它比北戴河干净，比青岛安静，是北京都市人真正的后花园。

更重要的是，与中国其他成熟的城市相比，美丽低调的龙口依然是一块刚刚开发出来的粗糙的玉石，环境优美宁静。融创等开发商的慷慨入驻，为龙口这座美丽城市的未来注入了巨大的想象。

就追求美好生活而言，未来30年，有山有海的海湾地区将成为中国人追求美好生活的热点，海湾地区的经济崛起也将成为中国新型城镇化的最大起点。海湾地区和城市群扩大了城市的边界，交通和通信技术大大缩短了城市之间的距离，资源和信息的自由流动缩小了城市生活质量的差距。

在这个过程中，人们会在中小城市周围寻找净土。最有希望、最有希望、最有希望成为热点的地方不应该是成熟但喧闹的三亚、青岛、珠海等城市，而应该是经济实力雄厚、区位优势明显、环境优美、房价低廉、幸福指数极高的龙口。

龙口、青岛、烟台和蓬莱都近在咫尺，甚至北京高铁也只需两个小时。经过在大都市的长途旅行后，去龙口看山看海，解除疲劳，享受宁静的生活，是一种美好的期待。

中国90%的城市都不缺房子，但是中国真的缺少好房子，有山、有水、有宁静的美好生活。经过40年的艰苦奋斗，中国人逐渐告别了短缺和贫困，解决了温饱问题。未来30年，中国人应该更多地享受物质、文化和精神生活，这无疑是未来30年最大的财富出路。谁投资“诗与距离”，为中国人民更好的生活提供最好的模式，谁将成为最大的赢家。

这篇文章摘自《从远处看经济》。本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
电子邮件地址:mingjia @ jrj，电话号码:010-83363000-3477。期待您的加入！