张平：面粉接近面包价 房企为啥爱做赔本买卖？

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从表面上看，在“限价和竞争性地价”的调控模式下，住宅企业是无利可图甚至是亏损的。然而，每个房地产企业都有自己的计划，其中一些计划是为资本市场再融资，另一些计划是想通过短期圈地运动挤出对手。有些人总是想通过其他渠道变相涨价。更多的房地产企业打算走高端住宅路线，并相应提高房价。但无论如何，房地产企业牟取暴利的黄金时代已经结束。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

今年5月11日，南昌市西湖区水厂路以北、万店路以西的地块大坂2018009，经过482轮近4个小时的竞标，被南昌茅台房地产开发有限公司中标。底价高达每平方米11038.6元，保险费率高达112%。

令人不解的是，该地块所建控制房的销售价格(平均价格)上限为每平方米12500元。底价和政府限价之间的差额只有1400元。

与此同时，在同一天，位于南昌市东湖区中街以东、鞍山道以南的另一处地块daaj2018008的底价高达每平方米10756.3元，与政府规定的每平方米14300元的底价相差仅3500元左右。

在这方面，业内人士表示，房地产企业拍卖的土地价格如此接近政府的价格上限，是违背常理的。每平方米的差价只有1400多元，连建筑安装费用都不够。将来，你买的越多，损失越大。

专家表示，南昌茅台房地产开发有限公司为了确保不亏损，不得不出售每平方米至少16000元的新房子，这与政府的限价相差约4000元。

一般来说，房地产项目的开发成本构成大致如下:征地成本约占40%，建筑安装成本和各种税费等财务总成本约占50%，自有利润约占10%。

其中，建筑安装费用包括:主楼每平方米1300元，安装水、电、消防等设施需要200元，此外还有道路管网、社区绿化等费用，每平方米建筑安装总费用约2500元。

但是，我们认为“限价与竞争性地价”的监管模式是对开发企业财务实力的重要考验。建议地方政府在限制房价的同时，合理设定竞争性土地报价的上限。

从目前情况看，土地出让收入仍是地方财政的重要来源。数据显示，今年1-4月，国有土地使用权出让收入约为1.8万亿元，同比增长40.7%。

在实际操作中，每个公司都应该有基本的财务原则和投资收益预期，并在土地拍卖前进行内部核算，但当估计有很大的损失可能性时，很明显房地产企业肯定会有其他的考虑。那么，为什么开发商要在“赔钱赚钱”的情况下疯狂地抢地呢？

首先，去年一些大开发商业绩创下新高后，土地存量所剩无几，急需补充。

对于开发商来说，以高价获得土地可能是不可能的，但它可以规划未来，抢占市场，将其他房地产企业挤出市场。当很少有人进行恶性竞争时，这个地区的房地产市场将是我的。

此外，尽管征地成本很高，而且地方政府限制房屋企业出售新房的价格，但房屋企业可以通过捆绑停车位、秘密提价和提高首付比例来规避政府的价格限制。

就地方政府而言，他们也明白开发商为土地付出了高昂的价格。如果他们遇到价格限制，他们肯定会无利可图。为了保持土地财政的稳定，只要新房的价格是有限的，开发商抓边的行为基本上是允许的。

第三，只要一些上市房地产企业能够拿到土地，他们就可以去资本市场吹嘘他们正在开发多少房地产。作为炫耀资本的一种方式，这可以赢得投资者的青睐。因此，上市房地产企业可以在二级市场获得再融资。至于土地收购是否会出现亏损，上市房地产企业并不太关心，因为亏损是作为投资者计算的，赚钱是他们自己的。

最后，政府的价格限制是限制毛坯房的价格，但对精装修房的价格限制要宽松得多。南昌市西湖区的上述两块地，如果开发商只是盖一栋简陋的房子，肯定会赔钱。

然而，如果房地产企业完成了房子的建设并精心装修，他们可以设定更高的价格。事实上，在“限制房价、争地价”的调控模式下，房企赚的钱最多也就少了，而在目前房价疯狂上涨的情况下，损失也就少了。

从表面上看，在“限价和竞争性地价”的调控模式下，住宅企业是无利可图甚至是亏损的。然而，每个房地产企业都有自己的计划，其中一些计划是为资本市场再融资，另一些计划是想通过短期圈地运动挤出对手。有些人总是想通过其他渠道变相涨价。更多的房地产企业打算走高端住宅路线，并相应提高房价。但无论如何，房地产企业牟取暴利的黄金时代已经结束。

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