张达：从多地限购政策微调看今年楼市调控逻辑

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今年开盘不到两个星期，楼市调控放松的传言就满天飞，兰州、南京、厦门、青岛等地的政策微调被贴上了“放松”或“变相放松”的标签。无数的信息触动了人们敏感的神经，一时间，楼市调控的基调或转好的预期增加了。您如何看待许多地方的政策微调？今年房地产市场监管的逻辑是什么？

首先，从未来调控的大方向来看，第十九次全国代表大会报告明确提出“要坚持住而不炒”，这决定了未来五年甚至更长时间内我国住房政策的大趋势，即“无房不炒”是大前提，鼓励自住、抑制投资投机的调控大方向不会改变。最近实施微调政策的城市都没有突破这个大方向。

其次，从今年的政策调整来看，中央经济工作会议提出“保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，区分中央和地方的权力，实行差别化调控”，这意味着今年房地产市场调控的前提和大方向将保持不变，但“一刀切”的政策将得到微调，地方政府将根据城市的政策实施差别化调控。从这个角度来看，许多地方的政策微调也是城市政策的体现。

第三，从今年的调控要求来看，全国住房和城乡建设会议提出了“根据不同需求实施差别化调控政策，满足第一套需求，支持改善需求，抑制投机性房地产投机。第三部分:四线城市、县市应继续做好去库存工作。同时，“加强市场监测和分析，提高精确调控的能力和水平，进一步强化地方政府的主体责任”。这意味着，在“无房无炒”的前提下，除了第一需求外，合理的改善需求也将得到政策的支持。此外，库存大的地方将继续进行库存，地方政府有责任根据市场变化适度微调现有政策，以实现更精确的监管。这些城市最近的政策微调正是为了实施这种差别化的监管和控制要求。为了吸引人才，一些城市调整了他们的安置政策，这也是为了满足这些人才的第一套刚性住房需求和满足监管政策的要求。

由于中国房地产市场存在很大的地区差异，根据城市情况制定政策是非常必要的。这也是为什么去年以来中央政府加强了地方主体的责任，地方政府在“不炒不留”、“稳定房价”的前提下进行自我调控。正如全国房地产市场不是一盘棋一样，同一城市内不同地区的市场也是不同的，因此有必要对以前的统一政策做进一步的政策调整。今年，一些城市将根据本地市场供求关系、人才结构、本地财力、城市人口规模和土地利用状况等因素，对政策进行微调，如存量压力大、改善需求强、人才需求高的城市。当然，一些房价上涨压力大的城市也会加大监管力度。无论地方政府多么微调，它都不能越过“住房、住房而不是投机”的红线。在这个前提下，最终的目标是保持房地产市场的稳定和健康，让所有的人都住，都有地方住。