黄志龙：房地产差异化调控的决策依据是什么？

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房地产市场上的任何麻烦都会在市场和媒体上激起成千上万的波澜。近日，兰州和合肥对现行的限购政策进行了微调。这是多媒体预测的新一轮房地产调控放松周期吗？如何判断2018年中国房地产市场调控的前景，各城市差异化调控的政策依据是什么？这将是每个购房者和普通家庭的焦点话题。

房地产监管的政策取向

要讨论2018年房地产市场的前景，有必要关注中央政府的最新政策动向。

首先，十九大精神是房地产市场体系的长期“纲要”。中国共产党第十九次全国代表大会关于中国住房制度的报告指出:“坚持住房是为了生活，不是为了投机，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，使所有人都有房住。”

这一声明至少澄清了两个主要方向:第一，十多年来一直投机并赚取买卖价差的房地产交易将受到显著抑制。换句话说，从长远来看，限购、贷款和房产税将集中在多个住房群体，居民的自住需求仍将得到不同程度的支持和鼓励；第二，市场化、制度化的长期租赁住房将得到前所未有的政策支持，多元化的住房供应体系将是大势所趋。

其次，从中央经济工作会议看2018年房地产调控的“政策”。会议强调“完善促进房地产市场稳定健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，区分中央和地方的权力，实行差别化调控。”这里有两种解释:第一，当前调控政策的总体方向不会改变，从而保证政策的连续性和稳定性；第二，中央政府将改变目前近乎一刀切的严格调控政策，地方政府和城市将进行适当的政策微调，实行差别化调控政策。

最后，从全国住房和城乡建设会议上，我们可以看到2018年房地产调控的具体措施。除了中央政府一贯强调的精神之外，住房和城乡建设部还特别指出，“要根据不同的需求，实行差别化的调控政策，以满足第一需求，支持需求的改善，抑制投机性房地产投机。”一些三线、四线城市和库存较多的县市应继续做好去库存工作。”同时，“加强市场监测和分析，提高精确监管的能力和水平，进一步强化地方政府的主体责任。”

可见，兰州、合肥等城市限购政策的微调是地方政府稳定房地产的主要责任和差异化调控政策的具体落地。

哪些城市将跟进并优化控制措施

如何“加强市场监测和分析，提高精确调控的能力和水平”，实现差异化调控的目标，决策的依据是什么？而哪些城市可以优化调控或放宽限购政策，不同城市的购房者可以关注以下三个指标。

首先，前期房价上涨过快的核心城市和周边的三线城市已经放松了房价控制。一般来说，不同城市之间的价格差距有一定的历史平均值。从2010年6月到2016年11月，在中国100个城市中，一线城市和二线城市的房价比从2.4倍上升到3.5倍，一线城市和三线城市的房价比从3.3倍上升到5.5倍，二线城市和三线城市的房价比从1.35倍上升到1.59倍。

在房地产高度市场化的国家，不同城市的房价波动一般是同步的，不同城市的房价比例也有一个相对稳定的历史平均值。然而，从2010年到2013年，中国一、二、三线城市的房价比例明显偏离历史平均水平。特别是在一些二线城市，房价上涨过快的问题尤为突出。相反，如果核心城市周围的三线城市与核心城市之间的价格差距过大，一旦实施优化调控政策，其价值压抑将会更加突出。

其次，高储销比、高绝对库存规模的二线城市将成为优化调控的重点。存贷比是反映住房供求状况的一个重要指标。2017年4月，住房和城乡建设部第80号文件要求各地停止向消化周期超过36个月的城市供应土地，将消化周期为36个月的城市的土地供应减少到18个月，将消化周期为12个月的城市的土地供应增加到6个月，将消化周期不到6个月的城市的土地供应增加。

根据易居研究所的最新统计，截至2017年11月底，中国42个城市的最高存贷比在北京为24.2个月。北京的高存贷比有其独特之处。历史上最严格的限购限贷政策和熊安新区的分流导致北京的住房需求跌入历史低谷。

根据我国其他城市的存售比数据，合肥和兰州在此次放松管制政策下的存售比分别为20.6个月和12.3个月，属于存售比较高的城市。同样，绝对存量较大、存贷比较高的城市，如大连、沈阳、济南、Xi甚至天津等二线城市，也更有可能在后期跟进和优化监管。

最后，购房者可以积极介入租金上涨潜力大、高端人才吸引力大的二线城市。根据方云数据统计，乌鲁木齐和哈尔滨是唯一租金收益率超过4%的城市，其他租金收益率较高的城市也集中在东北和西南地区。相反，在东部发达地区的一线城市、二线城市和三线城市，租金回报率一般低于2%。

随着“住无投机”政策的实施和租购住房制度的推进，住房租金收益率将逐步恢复到3%-4%的合理水平，这将是每个城市的普遍趋势。

对于大多数城市来说，租金收益率的上升要么是房价的下降，要么是租金的上升。租金的增加将不可避免地需要人口的不断流入。因此，东北、西北和西南地区人口外流严重的地区显然没有租金上涨的人口基础。相反，武汉、郑州、长沙、Xi、成都等二线城市采取了吸引人才的政策，周边地区人口基数较大，租金收益率处于2%-3%的相对合理水平，租金上涨潜力较大。这些城市可能是在后期得到优化和管理的城市。

(作者是苏宁金融研究所宏观经济研究中心主任、高级研究员)