张平：部分三四线城市自住率20%预示了啥？

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2018年，四线城市的房地产将呈现“量价双降”的格局，因为目前三、四线的投机性购房者比例相对较高，一旦出现问题，各地房价肯定会有大调整的风险。然而，距离主要一线城市最近的四线城市配套设施相对齐全，自住率较高，相对抗跌。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

一线城市的房价太高，买不起。许多人选择在周边的三个四线城市买房，他们过着白天在大城市工作，晚上在小城市睡觉的生活。

然而，1月初，权威媒体报道称，燕郊廊坊市的自住率仅为20%，接近包括中山和惠州在内的廊坊本地游客的比例。这两个城市的本地买家比例分别只有20% ~ 24%。

事实上，在北京、上海和深圳周围的四线城市，买房的人主要有两种类型:

第一类是在一线城市工作的外国人。因为他们在一线城市买不起房子，他们只能去周边的三四线城市买房子；

第二类是外国人基本上在这里买房子，但还是有很多人不买就住不下，主要是想到四线城市的房地产投机。当然，也有很多明星在大城市周围的四线城市买房！

对此，一些专家警告称，一旦廊坊等城市出现抛售潮，自住率低将预示着巨大的金融风险。事实上，像廊坊这样的城市，有相当多的城市充满了大量的投资者。

我们认为，由于去年3月四线城市房价飙升，甚至像景德镇这样的城市也出现了大量投机者涌入，今年3月四线城市房地产的风险不言而喻。投资者可以避开去年房价上涨过快的三个四线城市。

事实上，四线城市的房价风险早在去年就已经出现。北京周边板块跌幅相对较大。以廊坊(燕郊)为代表，自4月份达到最高点以来，已下跌了36.9%，居中国首位。

房价中位数从去年4月的31879元/平方米下降到11月的不足20000元/平方米。正是因为此前疯狂的投机行为带来了房价的大起大落，大量的投资投机者被深深锁定。

从目前的情况来看，一线城市的房价很高，而且有长期的政策控制。如果资金转移到四线城市，还值得投资吗？

在这方面，我们认为，三个四线城市的大部分经历了大幅上升，去年，风险已经开始出现。投资者买房时，应该选择三栋四层的城市建筑，具有很强的抗跌能力。

首先，有必要找出上海、北京和深圳周围的城市。如果你理解错了，你就有被套的危险。

以上海为例，一些房地产中介甚至将扬州和镇江的楼盘作为项目在上海周边销售。然而，根据最新发布的上海城市规划(2017-2035)，真正城市化的大都市地区仅涵盖90分钟的通勤时间。

事实上，一线城市和大都市地区的环境、交通、公共服务和资源共享都在90分钟的通勤范围内。超出这个覆盖范围，一线城市可以共享的资源将极其有限。我们的观点是，除了90分钟的通勤时间之外，“上海周围”、“深圳周围”和“北京周围”的四线城市实际上不能从靠近这些一线城市中受益。

此外，不管三四线城市的基础设施是否完善，当你决定投资三四线城市的房地产时，你可以先看看是否有高速铁路直达上海、北京和深圳，是否有高速铁路直达这些城市，美团和莫比克是否已经进入，星巴克是否开设了大量的店铺，城市的总人口是否流入多于流出，滴滴打车是否方便，有多少电影院。这些构成日常生活的要素必须详细理解。

让我们以廊坊为例。购买廊坊房产后，一些老年人发现燕郊人民医院的硬件设备仍然远远落后于北京。一些在北京工作、住在燕郊的北票人反映，廊坊的教育条件很差，当地教师工资低，无法留住“优秀教师”。

显然，当一个城市本身缺乏足够的吸引力，但房价被投机者复制，那么它将如何上升，如何回落？

最后，在自住率极低的四线城市中，空的每个房地产中都有大量的房子。在这种情况下，只要有人做it/よ，廊坊，作为“三四线城市”，是一个生动的例子，这使得无数的投资者深深卷入。

2018年，四线城市的房地产将呈现“量价双降”的格局，因为目前三、四线投机性购房者的比例相对较高，一旦出现问题，各地房价肯定会有大调整的风险。然而，距离主要一线城市最近的四线城市配套设施相对齐全，自住率较高，相对抗跌。

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