齐俊杰：租房国家队终于亮相 惊艳了小伙伴

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一直以来，人们都说出租和出售拥有相同的权利，一直以来，人们都说应该降低市场租金，解决租赁中的痛点。然而，打雷和下雨是很难阻止的，这让很多朋友很担心。最近，雨终于下了，成都推出了第一批2200多套国有出租屋，并已公开上市交易。

作者:齐，金融专栏作家、投资者

一直以来，人们都说出租和出售拥有相同的权利，一直以来，人们都说应该降低市场租金，解决租赁中的痛点。然而，打雷和下雨是很难阻止的，这让很多朋友很担心。最近，雨终于下了，成都推出了第一批2200多套国有出租屋，并已公开上市交易。第一批国有租赁住房根据租赁面积大小从600元到1850元不等。据说这批房子可以分为四种类型:单间、两室、三室甚至四室。只要你登录成都房屋租赁交易服务平台参与竞标，顺便提一下，这个平台也是国有的。

当然，你也可以打电话预约看房。在投标过程中，时间只有一个小时。一旦中标，与公司的合同在5个工作日内逾期将被视为无效。目前，这些房屋的实际成交价格低于周边市场价格，鼓励长期出租。最长的租赁合同可签订5年，以稳定租赁者的期望，租金可按月、季度或年度支付。

上海也在1月20日出现在全国租赁团队中，但它仍是一个42平方米的样板房，尚未投入市场。然而，我们已经保证向市场提供的公寓租金没有门槛，仅上海房地产的租赁住房项目预计到2020年至少交付20，000套。

可以说，这是一个大胆的尝试，也是今年重点城市要做的工作。几个城市将相继效仿成都和上海，推出这一租赁住房平台，估算方法也将类似。首先，它估计是投标，以确保更高的效率。同时，实名注册加身份证号码将严格管理投标人，防止有人闹事和恶意抬高价格。住房的起价是通过专业评估获得的。起初，住房是有限的，估计价格可能会更高。然而，我们可以看到，成都的经验是，最终的交易价格低于周围的市场价格，这表明市场价格可能是上限。毕竟，没有人愿意租金超过市场价格。随着住房的陆续上市，价格会越来越低。由于长期租赁倾向，在价格、服务和福利方面可能会有明显的让步。

我们以前多次提到租房的麻烦。人们的期望是不确定的，房东总是威胁要通过搬家来增加租金，而且还没有住房福利。在高端租赁市场，这些问题没有解决方案。毕竟，房子是属于房东的，他有所有权，如果房东不配合你，他不会有任何脾气。然而，在一个成熟的租赁市场，B端租赁是绝对必要的。这些包括开发商的自持性房地产租赁、政府的重建和租赁、企业的自建住房租赁和集体建设用地租赁。它还包括中介从房东手中接管房子，然后再出租。这种企业端租赁将成为未来住房租赁市场建设的主力军。政府租赁平台的建立将对住房租赁市场产生重大影响，将逐步规范此前混乱的租赁市场，稳定租赁者的预期。因为房东是企业，与房客没有明确的竞争关系，所以他可以。因此，2017年提出的租购权很有可能在2018年逐步实现，并将在2019年达到高潮。许多需要住房的人可能希望等待，也许你的需求很快就会消失。

政府做事并不意味着它有多有效率。事实上，政府的总体办事效率相当低。因此，这一平台的建立还需要激活市场活力，实现政府搭建平台、企业唱戏的目的，制定良好的规则，采取良好的监管措施，而提供住房和辅助服务的人应该与不同的企业相联系。只有这样才能保证效率。

但是现在还有一个纠结点，就是房价太高了，租金相对于房价已经很低了，但是所有大城市的租金收入比都接近甚至超过50%，也就是说租金对收入来说太高了，所以租金很纠结。如果租金降得太多，企业将无利可图，没有企业参与。如果租金不降，有必要吗？那么我们只能从稳定预期和改善服务的角度来争取租户，即轻资产、重经营的模式，如清洁、科技、娱乐、餐饮、儿童教育、家庭福利等。虽然房子的价格不便宜，但凝聚在房子里的服务已经上升，这也是有吸引力的。此外，只要国家租赁平台对接，将有相应的金融服务，租房者也可以申请公积金租金。

总之，第二次房改是先建立租赁市场。每个人都说中国的传统是买房，这其实很可笑。在2000年之前的过去50年里，每个人都习惯于租房和租房。那时，对每个人来说，理解为什么他们必须买房子是最困难的事情。只能说，在过去的20年里，商品房市场太重，租赁市场几乎发达，这造成了各种不愉快的租房。这些不快通过传播形成了一连串的蔑视。如果这些痛点都解决了，租房子也没什么错。在欧洲和美国，很多人一辈子都租房子，没有人看不起他们。仍然有很多有钱人买不起，但又不想买。租房子，想住多久就住多久。这种生活更舒适，也有利于快速变化的社会发展。毕竟，在这样一个人们互相竞争的社会里，自我完善比欣赏你的房子重要得多。另外，如果你反过来想，有人说即使你买了房子，也只是一个70年的长期租赁合同，但这种说法是错误的，因为中国房子的建筑质量一般是50年，也就是说，如果他们50年后不倒塌，他们就是合格的产品，所以房子应该在50年内折旧。如果你买了20年的二手房，在你还清30年的贷款后，房子很快就会倒塌。到时候，你不能出售危险的建筑，更别说出租了。这仍然是一项资产吗？至于拆除吗？一个城市有一个建设周期。一旦建设期过去，人口就会变老，人口开始减少。当城市成熟时，不会有大规模的拆迁。如果你去欧洲、美国和日本，许多大城市根本没有建筑工地。同样，房子是用来居住的。如果你想住，试着租下来。也许你会发现生活没有什么不同。

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